Obmedzenia predaja poľnohospodárskej pôdy - priaznivé účinky a vedľajšie účinky
Autor: Bogdan Ungureanu/Dátum uverejnenia: 11-09-2020 13:09
Predaj poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia sa uskutoční podľa nových pravidiel počnúc 13. októbrom 2020. Medzi novinky, ktoré priniesol zákon 175/2020, patrí predkupné právo poskytované niekoľkým kategóriám potenciálnych kupcov, od blízkych príbuzných, nájomcov, majiteľov poľnohospodárskych investícií, susedov, mladých poľnohospodárov, až po štátne inštitúcie.
Ďalšou novinkou je uplatnenie značnej dane zo zisku získaného predajom pozemku, ak k odcudzeniu dôjde skôr ako za osem rokov od kúpy. Okrem pozitívnych dôsledkov týchto nariadení, ako je uprednostňovanie pozemkových úprav a konsolidácia fariem, existujú aj nepriaznivé účinky, napríklad odradenie od investícií v iných oblastiach, ktoré si vyžadujú veľké plochy pôdy.
Zákon konkrétne stanovuje, že pri predaji pozemku patrí prvé predkupné právo spoluvlastníkom a príbuzným a ďalšie dve vlastníkom poľnohospodárskych investícií uskutočnených na tomto pozemku alebo na susedných pozemkoch alebo za určitých podmienok. Mladí poľnohospodári majú prospech zo štvrtého predkupného práva, za ktorým nasledujú výskumné ústavy, susedia a ďalšie štátne inštitúcie.
Ak držitelia predkupného práva nevyjadria svoj úmysel kúpiť pozemok v zákonnej lehote 45 pracovných dní od zobrazenia ponuky predaja, možno ho predať inému kupujúcemu (fyzickej alebo právnickej osobe), prednostne tým, ktorí rešpektujú niekoľko kumulatívne podmienky (napríklad to, že potenciálny kupujúci vykonáva poľnohospodársku činnosť na vnútroštátnom území po dobu najmenej piatich rokov pred zaregistrovaním ponuky na predaj predmetného pozemku) a nakoniec akejkoľvek inej fyzickej alebo právnickej osobe.
Dodatočná daň nepriamo ovplyvňuje všetkých kupujúcich s predkupným právom alebo bez neho
Okrem obmedzení uložených na výber kupujúceho normatívny akt stanovuje aj „pokutu“ za ďalší predaj pozemku menej ako osem rokov po kúpe, respektíve daň vo výške 80% zo zisku (rozdiel medzi predajnou cenou a pôvodnou kúpnou cenou). Rovnaká sadzba dane sa uplatňuje v prípade priameho alebo nepriameho scudzenia kontrolného súboru spoločností, ktoré vlastnia poľnohospodársku pôdu nachádzajúcu sa mimo zastavaného územia, pred dosiahnutím veku ôsmich rokov a ktorá predstavuje viac ako 25% ich majetku. . Zákon tiež stanovuje, že daň zo zisku splatná z predaja sa upraví tak, aby nedošlo k dvojitému zdaneniu zisku.
Niektoré nejasné otázky však zostávajú. Čo sa napríklad stane, ak spoločnosť z inej krajiny predá spoločnosť s viac ako 25% jej aktív predstavujúcich poľnohospodársku pôdu v Rumunsku? Bude splatná daň vo výške 80%, alebo bude možné uplatniť dohodu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Rumunskom a štátom bydliska predávajúcej spoločnosti, ktorá túto daň zníži alebo vylúči.?
Pre niektorých investorov je nákup poľnohospodárskej pôdy vo všeobecnosti ťažší a ťažší investorov do nepoľnohospodárskych oblastí ktorá má v úmysle začať alebo rozšíriť určité investície. Medzi najviac postihnuté patria výrobcov obnoviteľnej energie ktoré po nadobudnutí účinnosti zákona budú mať ťažkosti so získavaním alebo akýmkoľvek iným legálnym spôsobom zabezpečovať pozemky nachádzajúce sa mimo zastavaného územia pre rozvoj energetických projektov. Panuje všeobecná obava, že presadzovanie práva spôsobí, že sa investori v investičnom roku 2020 - 2020 zdržia nových kapacít na výrobu obnoviteľnej energie. Ako priamy dôsledok nemusí byť Rumunsko schopné splniť svoje ciele pre európske inštitúcie týkajúce sa výroby energie z obnoviteľných zdrojov.
Ovplyvnené budú samozrejme aj ďalšie oblasti, ako napr vývojári priemyselných parkov, logistika alebo akákoľvek fyzická alebo právnická osoba so záujmom o postaviť sklad mimo mesta.
Držitelia predkupného práva a investori v týchto oblastiach sú teda dotknutí nielen obmedzeniami uloženými kupujúcemu - v najlepšom prípade vedúcimi k oneskoreniu pri nadobudnutí predmetných pozemkov - ale aj daňou uvalenou na predávajúcich., ktoré nevyhnutne povedie k zvýšeniu ceny zakúpeného pozemku.
Preto sme opäť svedkami legislatívneho aktu, ktorý, aj keď je založený na dobrých úmysloch, ako je stimulácia domácej poľnohospodárskej výroby, prináša aj obete kolaterálu. V každom prípade je jedna vec istá: všetky zainteresované strany, ktorých sa dotkne nadobudnutie účinnosti zákona 175/2020, sa tešia na zverejnenie vykonávacích pravidiel v nádeji, že budú objasnené aspoň niektoré z ich otázok.