Odovzdanie a prevzatie bytu
Keď konečne nastal veľký deň odovzdania bytu, cieľ bývania vo vlastnom byte bol takmer splnený. Kedy však dôjde k odovzdaniu a čo je potrebné zvážiť?
Pri odovzdávaní bytu skontrolujte, či v byte nie sú chyby. Foto: stockunlimited.com
Kedy bude byt odovzdaný?
V zásade sa byt odovzdáva až po splnení všetkých formálnych náležitostí. Hneď ako zaplatíte kúpnu cenu svojho bytu, neznamená to, že ste vlastníkom bytu - pokiaľ v kúpnej zmluve nie sú uvedené iné ustanovenia. To je iba prípad, keď ste zapísaní v katastri nehnuteľností ako nový vlastník. Prevodom vlastníctva nadobúdate vlastníctvo k nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili, a právo prevziať vlastníctvo bytu.
Pretože však zápis môže často trvať niekoľko týždňov a niekedy dokonca mesiacov, je v kúpnej zmluve často ustanovené ustanovenie o odovzdaní bytu. Spravidla sa dohodne, že odovzdanie by malo prebehnúť s úplnou platbou kúpnej ceny.
Odovzdanie bytu má niekoľko dôsledkov. Najdôležitejšie je, aby domáci kupujúci získal skutočnú moc disponovať. V prípade samostatného bytu odovzdáte všetky kľúče od bytu a predávajúci sa z bytu odsťahuje. Okrem kľúčov od bytu je potrebné odovzdať aj všetky kľúče od vedľajších miestností, ako sú pivnice alebo garáže. Netreba zabúdať ani na kľúč poštovej schránky. Teraz sa môže kupujúci nasťahovať alebo si prenajať byt. Pokiaľ je byt už prenajatý, kľúče samozrejme nie je potrebné odovzdávať, pretože tieto ostávajú nájomcovi.
Odovzdávací protokol
Pri odovzdávaní bytu by ste mali vždy vypracovať odovzdávací protokol, ktorý podpíšu kupujúci aj predávajúci. Počas tvorby idete s predajcom miestnosť po miestnosti a zaznamenávate možné chyby. Dôkladne skontrolujte, či sa od poslednej návštevy niečo zmenilo. Skontrolujte funkčnosť technických zariadení a nechajte si ich vysvetliť. Mali by ste tiež odovzdať pokyny k zariadeniu, dokumenty o údržbe a záruke. Okrem toho musia byť do protokolu zaznamenané odpočty vodomeru, elektriny a plynu. Ak vo WEG existuje fakturačná služba, musí byť táto informovaná o zmene používateľa a poverená predbežným odčítaním rozdeľovačov tepelných nákladov a vodomerov. Ak sa predáva vstavaný nábytok, ako je kuchyňa alebo iné bytové zariadenie, mal by sa tiež skontrolovať.
Prevod nákladov, prínosov a bremien
Pri odovzdaní bytu sa väčšinou dohodne prevod nákladov, prínosov a bremien. Ako vlastník bytu máte nielen práva, ale aj veľa povinností. To platí aj v prípade, že byt bol predaný a do zmeny záznamu v pozemkovej knihe už nie je vlastníkom bytu. V kúpno-predajnej zmluve je preto vždy príslušné nariadenie.
Zmena v užívaní znamená, že predávajúci po odovzdaní bytu už nemôže byt užívať. Kupujúci sa teraz môže nasťahovať, zmodernizovať alebo prerobiť byt. Zmenou použitia nadobúda kupujúci „skutočné vlastníctvo“.
Zmena nákladov a bremena na kupujúceho bytu znamená, že musí niesť všetky bremená majetku. Môže to byť napríklad platba domácich peňazí, daň z nehnuteľnosti, ale aj platba poistného. Nový majiteľ domu samozrejme teraz musí znášať aj všetky náklady na spotrebu. Ak existuje povinnosť v oblasti bezpečnosti cestnej premávky, prenáša sa to tiež na kupujúceho. Musí zabezpečiť ochranu tretích strán pred poškodením. Nebezpečenstvo zničenia alebo poškodenia bytu sa pri odovzdaní bytu prenáša aj na kupujúceho.
Odovzdanie bytu nemá pôvodne žiadny vplyv na tretie osoby. Pre túto medzistupeň, v ktorej je predávajúci stále vlastníkom (záznam v katastri nehnuteľností) a kupujúci je už vlastníkom bytu (odovzdanie bytu), by sa mali udeliť príslušné plné moci. Kupujúci z domu môže napríklad uplatniť volebné právo na schôdzi vlastníkov domu a v prípade prenajatého bytu aj práva a povinnosti prenajímateľa. Pokiaľ ide o platobné povinnosti, dochádza k pravidelnému prekrývaniu. Preto je potrebné prijať nariadenie o vyrovnaní nákladov medzi domácim kupujúcim a predávajúcim.
Kolaudácia novej budovy
Ak ste si kúpili nový byt, jeho prijatie má ďalekosiahle následky. Pretože prevzatím novopostaveného bytu developerom, kupujúci schvaľuje byt ako byt v súlade so zmluvou a bez významných vád. Dôkazné bremeno sa zároveň od tohto okamihu obracia. Teraz musí kupujúci poskytnúť dôkazy o tom, že nahlásená chyba skutočne existuje a je chybou predávajúceho - teda developera. Pred prijatím spočíva toto dôkazné bremeno na vývojárovi.
Príprava na prijatie
Pretože v praxi často nie je ľahké preukázať zodpovednosť za nedostatky, proces prijatia by sa mal vykonať mimoriadne opatrne. V ideálnom prípade by ste si mali byt pred kolaudáciou prezrieť. Urobte si na to čas a zapíšte si všetky nedostatky, ktoré si všimnete. Upozorňujeme, že si odoberáte nielen súkromný majetok, ale aj obecný majetok. Uskutočňuje sa však spoločné stretnutie so všetkými kupujúcimi za účelom prevzatia spoločného majetku. Spoločenstvo vlastníkov často poveruje verejne menovaného a prísažného odborníka na budovy prijatím spoločného majetku.
Renomovaný vývojár nehnuteľností odstráni všetky zistené chyby. Foto: stockunlimited.com
Ak nemáte dostatočné vedomosti na posúdenie bytu, vždy je vhodné nechať sa pri prehliadke sprevádzať odborníkom. Môže to byť architekt, stavebný inžinier alebo právnik. Mali by ste ich kontaktovať včas pred prijatím, aby mali dostatok času na prijatie.
Správa o prijatí
Ak zložíte byt dole, určite zistíte, že 100% bezchybný byt neexistuje. Niet sa čoho obávať. Renomovaný vývojár nehnuteľností odstráni všetky závady zistené v primeranom časovom období na svoje náklady. Aby ste nezmeškali možné chyby, mali by ste prijatie vykonať pomocou kontrolného zoznamu. Všetky chyby zaznamenajte do správy o prijatí.
Správa o kolaudácii by mala obsahovať všetky dôležité informácie o byte a kolaudácii: číslo nehnuteľnosti, dátum kolaudácie, zúčastnené osoby - vrátane zúčastnených odborníkov, doba stavebných prác, možné závady, dohoda o čase na odstránenie závad, podpisy.
Nie vždy existuje dohoda o tom, čo je chyba a čo nie. Malé praskliny v stenách často vedú k rôznym názorom na to, či ide o chybu alebo škodu. Ak o tom nemôžete s vývojárom komunikovať, mali by ste do správy o prijatí zaznamenať obidva hľadiská. Najlepšie je všetko zdokumentovať fotografiami.
Kedy môžem odmietnuť prijatie?
V zásade existuje povinnosť prijať byt, akonáhle je dokončený developerom. Ak sa vyskytnú iba nepodstatné chyby, prijatie nemožno jednoducho odmietnuť. Typickými príkladmi sú: škrabance na dverách, nesprávna inštalácia stenovej dlaždice, malé hrčky v podlahovej krytine. Samozrejme máte stále právo na odstránenie týchto vád, a preto by ste mali prijať byt s výhradou rezervácie vád. (Viac si prečítajte v článku „Vady a odstránenie vád“) Ak sa na druhej strane vyskytnú závažné vady, mali by ste byt prijať až po ich odstránení. Potom bude dohodnutý nový termín obhliadky bytu. Medzi významné nedostatky patrí napríklad nefunkčný vykurovací alebo elektrický systém a netesné vodovodné potrubie.
Problematické sú poruchy, ktoré sa nedajú ľahko odstrániť, napríklad odchýlka od pôdorysu. V tomto krajnom prípade je najlepšie vyhľadať právnu pomoc.