OLG Hamm, rozsudok z - 21 U 10203 - otvorené Por

Kupujúci kondomínium, ktoré sa má postaviť, nie sú povinní prevziať existujúci spoločne vlastnený majetok so značnými chybami.

To platí aj v prípade, že nedostatky sa už prakticky nedajú odstrániť bez podstatnej renovácie celej budovy.

V tomto prípade tiež neexistuje povinnosť zo strany kupujúceho umožniť podnikateľovi dokončiť zmluvu uplatnením práv na nesplnenie alebo záruku, na ktoré majú nárok, pokiaľ nemali dostatok času na preskúmanie nárokov, na ktoré majú nárok, a v tejto súvislosti prijať rozhodnutia.

tenor

Odvolanie žalobcu proti rozsudku 18. občianskeho senátu krajského súdu v Essene vyhlásenému 13. marca 2003 je predbežne zamietnuté a vykonateľné na náklady žalobcu.

Žalobca môže zabrániť uzavretiu zmluvy zložením zábezpeky vo výške 110% z vykonateľnej sumy na základe rozsudku, ak žalovaní neposkytnú zábezpeku vo výške 110% zo sumy, ktorá sa má vymáhať pred exekúciou.

Revízia nie je povolená.

dôvodov

Senát odkazuje na skutkové zistenia uvedené v napadnutom rozsudku. Fakty sú teraz tieto:

Žalobca sa notárskymi zmluvami uzavretými medzi 16. aprílom 1999 a 6. júlom 2000 (vzor zmluvy s. 6 - 29 dA) zaviazal žalovanej k odkúpeniu bytového domu U-Strasse vo F s 11 bytmi a komunálnymi zariadeniami vrátane výťahu a podzemného parkoviska, postaviť.

V zmluvách sa stanovuje prijatie spoločného majetku poradnou radou ustanovenou na schôdzi vlastníkov v oddiele 7 ods. 9. V popise budovy, na ktorej sú založené zmluvy (strany 149 - 159 spisu), je potrebné poznamenať, že na schodisku bude nainštalovaný 4-miestny výťah „(prístupný pre invalidné vozíky)“.

Od novembra 2000 do 5. februára 2001 sa žalovaní nasťahovali do svojich nadobudnutých bytov a odvtedy užívajú spoločný majetok. Iba obžalovaný C medzitým opustil spoločenstvo vlastníkov a odsťahoval sa z bytu, ktorý predtým (spolu) získal.

Žalobca prostredníctvom poradného zboru opakovane vyzýval žalovaných, aby prijali komunálne zariadenia. K poslednému dátumu kolaudácie, ktorý sa uskutočnil 5. júla 2001, obžalovaní odmietli kolaudáciu s odvolaním sa na niekoľko závad, medzi ktoré patrilo podzemné parkovisko, ktoré nevyhovovalo vyhláške o garáži s príliš strmým vjazdom do garáže a parkovacie miesta, ku ktorým sa nedalo správne priblížiť, ako aj príliš úzky výťah (zaznamenaný v kolaudačnej správe, Bl. 69-73 dA).

Je nesporné, že výťah je navrhnutý tak, že umožňuje iba prepravu úzkeho invalidného vozíka. V následných rokovaniach žalobca ponúkol žalovanej, aby poskytla vhodný úzky invalidný vozík na prepravu zdravotne postihnutých osôb vo výťahu.

Žalobca uviedol, že žalovaní prevzali spoločný majetok - implicitne tým, že ho užívajú - a tvrdili, že všetky zásadné vady stavby boli odstránené 1. augusta 2001. Následná zmena podzemného parkoviska a výťahu nie je možná bez toho, aby sa dom vo veľkom zbúral.

Žalobca požiadal,

určiť, že spoločný majetok združenia vlastníkov domu U-Straße,. F bol dňa 8. 8. 2001 prijatý presťahovaním obyvateľov do a využívaním podzemného parkoviska, chodieb a vonkajších zariadení,

subsidiárne preukázať, že spoločný majetok tohto spoločenstva vlastníkov bytov je pripravený na prijatie od 01.08.2001 a že odmietnutie žalovaného ho prijať je neoprávnené.

Obžalovaní požiadali,

zamietnuť reklamáciu.

Spochybnili ste prijatie a pripravenosť na prijatie a tvrdili ste, že spoločný majetok mal stále závažné chyby. Vchod do garáže a podzemné parkovisko sú v rozpore s uznávanými technologickými pravidlami a vyhláškou o garáži. Príjazdová cesta je kvôli svojmu uhlu sklonu príliš strmá, takže vozidlá sa dotýkajú svojich podlahových panelov alebo nárazníkov. Električková trať podzemného parkoviska je príliš úzka, takže niektoré z parkovacích miest nie sú prístupné. Výťah nie je prístupný pre invalidné vozíky, pretože sa dá použiť iba s obzvlášť úzkym špeciálnym invalidným vozíkom. Mimochodom, ostatné chyby uvedené na stranách 4/5 odpovede z 23. októbra 2002, s. 60/61 d.A., boli prítomné.

Krajský súd rozsudkom z 13. marca 2003 žalobu zamietol ako nedôvodnú a uviedol, že žalovaný (implicitne) neprijal spoločný majetok. Z dôvodu sťažností a výslovne odmietnutého prijatia z užívania spoločného majetku žalovaným nemohol žalobca dospieť k záveru, že žalovaní schválili ich plnenie v podstate v súlade so zmluvou. Nemajú tiež žiadny nárok na zistenie, že spoločný majetok je prijateľný, pretože má významnú chybu vo výťahu, ktorý nie je prístupný pre invalidné vozíky.

Žalobkyňa namieta proti tomuto rozsudku svoje odvolanie, ktoré bolo podané v náležitej forme a čase. Svoju prednášku v prvom rade dopĺňa a prehlbuje a v podstate uvedie dôvody svojho vymenovania:

Nedostatky, ktoré žalovaní žalovali, neexistovali. Mimochodom, sú nepodstatné a pokiaľ ide o údajné poruchy garáže a výťahu, nemožno ich odstrániť. Vaše plnenie teda možno prijať a odmietnutie žalovaného prijať je zneužitím zákona.

Žiadal žalobca,

určiť, že spoločný majetok združenia vlastníkov domu U-Straße,. F bol pripravený na prijatie od 1. 8. 2001 a odmietnutie žalovaného prijať je neopodstatnené, takže spoločný majetok musí byť považovaný za prijatý od 1. 1. 2001.

Obžalovaní žiadajú,

odvolanie zamietol.

Napadnutý rozsudok obhajujú doplnením a prehĺbením prvostupňového vystúpenia. Popierajú, že existujúca výťahová šachta neumožňuje inštaláciu väčšej výťahovej klietky.

S ústnym posudkom znalca Dipl.-Ing. Zhromaždilo sa X dôkazov. Na základe výsledku dokazovania sa odkazuje na poznámku reportéra zo zasadania Senátu 16. decembra 2003.

Ďalšie informácie o stave veci a spore sa uvádzajú v označených dokumentoch a obsahu písomných podaní.

Odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

Prípustná žaloba (porovnaj BGH BauR 1996, 386 a nasl.), Ktorou sa žalobca stále domáha preukázania „akceptovateľnosti“ spoločného majetku a výskytu „akceptačných účinkov“, je nedôvodná.

Žalobca prijíma rozhodnutie krajského súdu, že žalovaní spoločný majetok zatiaľ (implicitne) neprevzali.

Navrhovateľ nemá nárok na nárok na prevzatie spoločného majetku (podľa § 640 ods. 1 BGB v spojení s § 7 ods. 9 notárskych kúpnych zmlúv), o ktorý sa stále jedná, pretože spoločný majetok má významné nedostatky a žalovaný ho ešte v dobrej viere neuskutočnil. (§ 242 BGB) odmietli.

Podzemné parkovisko vybudované žalobcom už teraz vykazuje značné nedostatky.

Prístup na podzemné parkovisko a koľajové vedenie na podzemnom parkovisku sú v spoločnom vlastníctve, ako to strany objasnili na rokovaní Senátu. Skutočnosť, že žalobca vďačí za ich vznik v súlade so všeobecne uznávanými technologickými pravidlami a príslušnými ustanoveniami vyhlášky o garážach, vyplýva zo stavebných špecifikácií, na ktorých sa strany dohodli, a žalobca ich nepopiera.

Žalobca nevytvoril vjazd na podzemné parkovisko a koľajový riadok v súlade so svojimi zmluvnými záväzkami. Jasne to preukázali dôkazy vykonané na zasadnutí Senátu. Odborník Dipl.-Ing., Ktorý je podľa Senátu spoľahlivý a kompetentný. X zistilo niekoľko významných nedostatkov. Senát podporuje jeho presvedčivé vyhlásenia.

Vjazd do garáže má sklon 20,4%, čo je podstatne viac ako sklon 15% povolený vyhláškou o garáži (§ 4 ods. 1 GarVO). Vzhľadom na strmý sklon príjazdovej cesty sa auto s normálnymi pneumatikami a výškou vozidla dotýka zeme v oblasti vchodu brány pri vjazde alebo výjazde z podzemného parkoviska, ktoré je náchylné na poškodenie, a preto predstavuje značné obmedzenie používania.

Okrem toho medzi oblasťou verejnej dopravy a východom z garáže nie je menej sklonený prístupový a výstupný priestor (v zmysle oddielu 4 ods. 2 GarVO). Toto je tiež značné zhoršenie, pretože obmedzená viditeľnosť na mieste vyžaduje, aby bol tento priestor nevyhnutný, najmä na uľahčenie bezpečného výjazdu z podzemného parkoviska. Znalec to dôveryhodným spôsobom predniesol aj pred senátom.

Električková trať podzemného parkoviska je nedostatočná, pretože je príliš úzka - meraná šírkou parkovacích miest - a v tomto ohľade nespĺňa požiadavky § 6 garážového poriadku ani neumožňuje nerušené využitie parkovacích miest. Električková trať je široká iba 5,50 m, zatiaľ čo žiadne z parkovacích miest nemá šírku 2,50 m, ktorú vyžaduje vyhláška o garáži. Odborník to zmeral na mieste. Vykonal tiež vodičské skúšky a zistil, že auto nemôže bez prekážok parkovať na žiadnom parkovacom mieste a jedno parkovacie miesto je možné použiť iba s malým autom. Tieto obmedzenia používania, ktoré sa vyskytujú prakticky pri každom procese parkovania, tiež predstavujú významný nedostatok.

Výťah má tiež významnú chybu, pretože nebol sprístupnený pre invalidné vozíky.

Nedostatok je zásadný, aj keď v súčasnosti nie je nikto z obyvateľov domu odkázaný na používanie invalidného vozíka. V dôsledku toho je takmer úplne vylúčená možnosť využitia výslovne dohodnutá stranami v súvislosti s výťahom, hoci táto možnosť použitia podľa dôveryhodného zastúpenia obžalovaných prítomných na schôdzi Senátu významne ovplyvnila ich rozhodnutie o kúpe jedného z bytov.

Žalovaní neboli a nie sú povinní prevziať spoločný majetok pre vyššie uvedené významné vady. Či má spoločný majetok aj ďalšie vady a ako môžu byť. majú byť posúdené, senát už nie je potrebný na rozhodovanie.

Pre existujúce vady žalovaní doposiaľ neodmietli prijatie v dobrej viere.

To platí aj v prípade, že nedostatky sa už prakticky nedajú odstrániť bez výrazného redizajnu budovy, ako vysvetlil senát znalec X. Podľa jeho zistení sa dá „vylepšiť“ iba sklon vjazdu do podzemného parkoviska do tej miery, že vznikne sklon, keď sa vozidlá už pri vjazde do garáže a z nej nedotýkajú zeme. Menej sklonený vstupný a výstupný priestor a vjazd do garáže so sklonom 15% nie je možné pre nedostatok pozemku vytvoriť. Rovnako nie je možné rozšíriť koľajový riadok podzemného parkoviska bez výraznej prestavby suterénu a zásadného odchýlenia sa od inak dohodnutého plánovania. Do výťahu tiež nemožno nainštalovať väčšie auto bez výrazného zväčšenia výťahovej šachty, čo by zase viedlo k výraznej zmene plánovanej budovy.

Zákazník nie je povinný prijať budovu so závažnými vadami, aj keď vady - ako v danom prípade - už nie je možné prakticky odstrániť bez podstatnej prestavby celej budovy.

Či už v tomto prípade, ak je to potrebné. je povinný umožniť dodávateľovi konečné spracovanie zmluvy o dielo uplatnením práv na neplnenie alebo záruku, na ktoré má právo, môže ju Senát nechať otvorenú.

Takáto povinnosť by zo strany žalovaného prišla do úvahy až potom, keď mali dostatok času a príležitostí na preskúmanie práv, na ktoré by mohli mať nárok, a na vykonanie prípadných rozhodnutí. Doteraz to tak nebolo, pretože predmetné nedostatky najskôr určil súdny znalec na rokovaní Senátu a až v priebehu tohto dokazovania sa dajú nedostatky prakticky odstrániť, iba ak dôjde k rozsiahlej prestavbe budovy. by mal byť.

Napokon, žaloba podaná žalobcom nemohla byť úspešná.

Rozhodné právo pre zmluvný vzťah je založené na zákonoch platných do 31. decembra 2001, článok 229 § 5 veta 1 EGBGB.

Vedľajšie procesné rozhodnutia vychádzajú z § 97 ods. 1 708 č. 10 711 ZPO.