Prázdninové domy Od vysnívaného domu k nočnej more
Jobst, Peter
Mnoho Nemcov čoskoro priláka opäť na slnečný juh. Nákup rekreačného domu, napríklad v Rakúsku, na Malorke alebo na juhu Francúzska, sa stáva čoraz väčším problémom. Niektoré „sny o vlastníctve domu“ však prasknú až príliš rýchlo.
Mnoho poskytovateľov dovolenkových domov a apartmánov v súčasnosti obzvlášť využíva strach z eura. Jasne sfarbené a lesklé sa pre záujemcov navrhuje, že ide o obzvlášť lacný „obchod“, ktorým si človek môže zabezpečiť svoje peniaze. A nielen to: Zvyšovanie cien je prakticky zaručené.
Realita však zvyčajne vyzerá inak. Je pravda, že existujú aj rekreačné domy a komplexy, ktoré majú stále vynikajúci potenciál vďaka svojej vynikajúcej polohe, napríklad na Cîte d'Azur. Vďaka súčasnému vývoju sú niektoré destinácie tiež obzvlášť trendy, napríklad Ticino, ktoré by malo o pár rokov ťažiť z otvorenia Gotthardského základného tunela. Ale vstupné ceny, často niekoľko miliónov eur, sú už na úrovni, ktorá ich robí pre väčšinu nemeckých lekárov nezaujímavými. Ak by sa takáto atraktívna nehnuteľnosť skutočne ponúkla, stačí na rýchly predaj výzva na predloženie ponuky v samotnom regióne alebo v príslušnej krajine. Nemci dostávajú takéto ponuky zriedka. V mnohých oblastiach, napríklad v niektorých častiach Švajčiarska a Rakúska, je prinajmenšom v týchto najvýznamnejších lokalitách akvizícia cudzincami rovnako zakázaná alebo podlieha takým významným podmienkam, že do nich môžu vstúpiť prakticky iba štátni príslušníci.
Nemali by ste sa nechať zaslepiť argumentom, že prázdninový dom by mohol byť lacným spôsobom, ako sa dostať do dôchodku. To platí iba v prípade, že hrozí bezprostredný dôchodok. Ak však stále pracujete desať, 20 a viac rokov, nehnuteľnosť starne aj o týchto desať, 20 a viac rokov. Ale keďže kvalita s vekom nevyhnutne klesá, je otázne, či by človek vlastne chcel nehnuteľnosť aj naďalej využívať na dôchodku. A potom nie je ďaleko k prognózovaným investíciám, pretože je ľahko vidieť pohľad na rekreačné domy postavené v 70. alebo 80. rokoch, napríklad v Španielsku.
Avšak aj keď sa situácia javí ako vhodná, existujú značné právne riziká. V niektorých stredomorských krajinách má zápis do katastra nehnuteľností iba deklaratórny účinok, postačujú aj ústne kúpne zmluvy. Preto sa zvyšuje počet prípadov, keď majú byty náhle troch alebo viacerých vlastníkov. Ale ďalšie machinácie sú aj napriek právnym predpisom EÚ na dennom poriadku. Na rozdiel od sľubov nie sú nehnuteľnosti často vôbec postavené, nie sú postavené včas alebo nedbalo zastavené najprimitívnejšími prostriedkami. Na prípojky vody, plynu a elektriny sa často „zabúda“ a nie je nezvyčajné, že dodávatelia stavieb alebo agenti skrachujú ešte pred dokončením. Nie nadarmo odborníci odporúčajú kúpiť, pokiaľ je to možné, iba už dokončenú nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť z druhej ruky, pretože počiatočné problémy boli zvyčajne už odstránené.
Ale či už sa jedná o novú budovu alebo o kúpu z druhej ruky: vždy je nevýhodné, že iba veľmi málo potenciálnych kupujúcich dokáže hovoriť cudzím jazykom pre cudziu nehnuteľnosť. Môžu byť k dispozícii základné vedomosti, ktoré postačujú na ranné nakupovanie v pekárni, ale v oblasti nehnuteľností chýba odborná slovná zásoba
leasing je nevyhnutný. Bez práva-
S pomocou nezávislého nemecky hovoriaceho odborníka alebo právnika sa nákup môže stať hrou Vabanque. V tejto súvislosti sa osvedčil kontakt s medzinárodnými sprostredkovateľskými kanceláriami, ktoré majú stratenú reputáciu.
Faktom je: Mnoho poskytovateľov nových nehnuteľností sa dnes musí klasifikovať ako pochybných, pričom im ako pomocník pomáha často úplne neefektívne súdnictvo. Prípady, keď sú nemeckí vlastníci nehnuteľností vyvlastnení s pokrčením ramien v súvislosti so starodávnym štátnym právom, nie sú nijako ojedinelé. To znamená, že kúpne zmluvy je potrebné veľmi starostlivo kontrolovať a platby by sa mali uskutočňovať iba krok za krokom.
Okrem toho je nevyhnutné skontrolovať dedičskú situáciu. Pretože dedičské právo cieľovej cesty vstupuje do platnosti takmer vo všetkých prípadoch, je potrebné pred kúpou zistiť, či bude rekreačný objekt vo vlastníctve jedného alebo oboch manželov, napríklad.
Zainteresovaná strana by tiež mala vedieť, že veľa domov v Španielsku bolo postavených bez stavebného povolenia. Ako súčasť „pobrežného zákona“ prijatého na konci roku 1987 hrozí týmto objektom demolácia alebo vyvlastnenie, pokiaľ nebudú následne schválené zodpovednou obcou.
Iné sľuby sa často nedajú dodržať. „Idylická rieka“ v expozícii ponuky sa ukazuje ako prívalový prúd po búrke, ktorá tiež - pomaly, ale isto - unáša sklon nadobudnutého majetku. „Čistá pláž“ nie je strážená ani udržiavaná, okrem „sledovania schôdzky“ a „poloha vhodná pre dopravu“ znamená, že k objektu vedie prístupová cesta z letiska. Tento problém je možné rozpoznať iba prostredníctvom viacerých inšpekcií na mieste, pri ktorých sa vedome venuje pozornosť možným negatívnym bodom.
Nemali by sa ignorovať vedľajšie náklady, ktoré vznikajú v súvislosti s dovolenkovou nehnuteľnosťou, či už v Nemecku alebo v zahraničí, a ktoré sú predajcami obvykle príliš nízke. Okrem kúpnej ceny sú pravidelné ďalšie náklady pre notára, pozemkovú knihu alebo súd, realitný agent požaduje aj niekoľkopercentné poplatky a v neposlednom rade je daň z prevodu a prechodu nehnuteľností často značnou položkou. Celkovo to teda nehnuteľnosť predražuje minimálne o desať až 15 percent.
Mali by ste tiež zvážiť prevádzkové náklady. Každý, kto nakupuje v bytovom komplexe alebo kupuje dom, musí počítať poplatky za priebežnú starostlivosť, stočné, odvoz odpadu a komunálnu elektrinu, ako aj zahraničné dane. Mali by sa tiež vytvoriť dostatočné rezervy na opravy. Pri dovolenkovej nehnuteľnosti musíte v priemere rátať s mesačnými výdavkami okolo 150 až 400 eur.
Všimnite si všetky náklady
Nemali by sa prehliadnuť ani samotné náklady na dovolenku. Pravidelný let do vzdialenej dovolenkovej destinácie je oveľa nákladnejší ako charterový lístok, ktorý je rezervovaný spolu s inými cestovnými službami. Ak do regiónu obsluhuje iba niekoľko leteckých spoločností, malo by sa tiež skontrolovať, či je možné v dohľadnej budúcnosti obmedziť existujúci letový plán.
Vlastné stravovanie alebo pravidelné návštevy reštaurácií, najmä na južných plážach, sú v dobrom hoteli často drahšie ako polpenzia. Okrem toho existujú ďalšie „malé sumy“, od auta z požičovne, ktoré môžu byť potrebné, až po náklady na ležadlá a slnečníky na pláži. Na záver treba vziať do úvahy, že dovolenka vo vašich štyroch stenách má určite svoje čaro, na druhej strane však musí rodina akceptovať vyššie zaťaženie, napríklad kvôli zachovaniu čistoty a stravovania. Mimochodom, môže to byť aj stresujúce, ak je rekreačný objekt opakovane vydrancovaný zlodejmi, keď sa nepoužívajú, čo sa môže vyskytnúť aj v údajne bezpečných oblastiach, ako je Toskánsko alebo západné Francúzsko.
Chytrí predajcovia radi propagujú možnosť prenájmu, aby znížili náklady. To môže byť užitočné, aj keď je to spojené so zvýšeným opotrebovaním. Aj tu sa však odporúča opatrnosť, pretože prenájom nie je v každom prípade zákonom povolený. Ak ale dovolenkári stoja pred dverami zapečatenými políciou, sú problémy naprogramované. Najmä španielske orgány radi podnikajú kroky proti zahraničným majiteľom rekreačných domov, pretože v poskytovaní rekreačného bytu príbuzným alebo priateľom vidíme porušenie španielskych predpisov.
Okrem toho je potrebné dodržiavať aj dane. Zatiaľ čo kupujúci rekreačnej nehnuteľnosti v Nemecku môžu v prípade šikovného vyhotovenia zmluvy využiť daňové výhody, môžu tiež profitovať z daní z dedičstva a daru, situácia v prípade zahraničných nehnuteľností je však menej priaznivá. Najmä pokiaľ ide o daň z dedičstva, mnoho krajín siaha hlboko do vreciek investorov, ale príjmy z prenájmu sa tiež zdaňujú pravidelne a niekedy dokonca dvakrát - teda v cieľovej destinácii a v Nemecku. V najlepšom prípade môžu prísť do úvahy predpisy existujúcej dohody o zamedzení dvojitého zdanenia. Podľa toho sú nehnuteľnosti zdaňované v krajine, v ktorej sa nachádzajú („zásada umiestnenia“). Zvyčajne je to lacnejšie ako zdanenie v Nemecku. V každom prípade v tejto krajine platí výhrada o postupe, podľa ktorej sa pri určovaní nemeckej daňovej sadzby musia brať do úvahy aj pozitívne zahraničné príjmy, aj keď nemecké daňové úrady z toho podiel nedostávajú. Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia ponúka výhody, ak investor vytvorí so svojím majetkom pozitívne príjmy a zahraničná daň je výrazne nižšia ako nemecká daň.
Ale to samo o sebe ukazuje, že dovolenka vo vašich vlastných štyroch stenách nemusí byť nevyhnutne lacná. Ak si pripočítate stratu z vlastného kapitálu vo výške troch percent k ročným vedľajším nákladom na nehnuteľnosť za 80 000 eur okolo 2 500 eur, celkové náklady sa rýchlo zvyšujú až na takmer 5 000 eur ročne - a za tieto peniaze určite už existuje príjemná dovolenka v štvor- alebo päťhviezdičkovom hoteli na mieste. Predtým, ako začnete, by ste mali veľmi starostlivo skontrolovať všetky aspekty a podpísať zmluvu, iba ak ste si úplne istí, že v dovolenkovej nehnuteľnosti bol nájdený „dom snov“. V prípade existujúcich jazykových a právnych prekážok je nevyhnutné zapojenie odborníkov priamo na mieste. Peter Jobst
Mnoho poskytovateľov nových
Objekty musia byť dnes ako
sú klasifikované ako nerentabilné, čo im dáva násobok
úplne neefektívne súdnictvo
slúži ako akýsi „pomocník“.