Prenájom od A-Z - Čo musia vedieť nájomníci, aby mohli uzavrieť zmluvu
Prečítajte si v tejto príručke:
Sťahovanie do nového bytu sa u väčšiny nájomníkov začína podpisom: zmluva o nájme znamená, že sa nájomca a prenajímateľ dohodli. V deň X sa môže nájomca nasťahovať a musí prenajímateľovi zaplatiť sumu Y ako nájomné. Prenájom však môže urobiť oveľa viac. Nájom je možné regulovať do najmenších detailov - od vyplácania náhrad, cez zálohy, výpovedné lehoty a kozmetické opravy, až po spôsob platby za prenájom.
Hľadáte ďalšie rady v oblasti nájomných zmlúv?
Ústne zmluvy o prenájme sú možné
Nájomná zmluva nemusí byť uzavretá ani písomne. Ústne zmluvy o prenájme sú možné a vo väčšine prípadov pre nájomcov dokonca výhodné. Ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú osobitne na určité témy, platí všeobecné nájomné právo. Podľa zákona sú napríklad kozmetické opravy vecou prenajímateľov. Prenajímateľ však môže preniesť svoju povinnosť na nájomcu pomocou nájomnej zmluvy. Pokiaľ nie je nič dohodnuté, nájomca je v poriadku.
Nájomné zmluvy na dobu určitú a neurčité
Ak je nájomná zmluva uzavretá ústne, jeho trvanie je neobmedzené. Písomné nájomné zmluvy môžu byť na druhej strane tiež časovo obmedzené - jedna potom hovorí o takzvaných „dočasných nájomných zmluvách“. Podmienkou nájomnej zmluvy na dobu určitú je, že prenajímateľ uvedie dôvod lehoty pri uzatváraní zmluvy. Možnými dôvodmi sú osobné potreby, búranie, opravy alebo to, že byt by sa mal po uplynutí časovej lehoty využívať ako továreň alebo úradný byt pre zamestnancov prenajímateľa.
Na rozdiel od neobmedzeného prenájmu nemusí byť dočasný nájom ukončený. Končí sa automaticky v dohodnutý dátum exspirácie. Právo na zvláštne ukončenie môže existovať iba vo výnimočných prípadoch. Okrem lehoty je možná aj minimálna zmluvná doba pre nájomné zmluvy, v ktorej sa nájomcovia dohodnú na upustenie od zmluvy na najviac štyri roky. Po uplynutí minimálnej doby platnosti zmluvy je možné zmluvu ukončiť so zákonnou výpovednou lehotou.
Podnájom: Nájomca ako prenajímateľ
Špeciálne pravidlá pre ukončenie platia aj pre podnájomné zmluvy. Pomocou zmluvy o podnájme sa môže nájomca stať samotným prenajímateľom. Možný je plný aj čiastočný podnájom bytu. Ak sa podnájomca nasťahuje, nemá žiadny priamy zmluvný vzťah so skutočným prenajímateľom bytu. To tiež znamená, že podnájom nevyprší automaticky po skončení hlavného prenájmu.
Zmluvy priateľské k nájomníkom a nepriateľské voči nim
V rámci právnych požiadaviek môže byť nájomná zmluva navrhnutá tak, aby bola priateľská k nájomcovi alebo nepriateľská. Čím je prenájom jednoduchší, tým je pre nájomcu obvykle výhodnejší. Ak zmluva neobsahuje dohodu o veciach, ako sú kozmetické opravy, platí to, čo je v zákone. V mnohých prípadoch to chráni najmä nájomcu.
S osobitnými zmluvnými doložkami má však prenajímateľ možnosť presunúť rôzne svoje povinnosti na nájomcu: kozmetické opravy, drobné opravy, zimná údržba alebo čistenie domu môžu byť na nájomcu prevedené v nájomnej zmluve. Vylúčenie zodpovednosti dokonca vedie k tomu, že prenajímateľ nemusí byť schopný odstraňovať chyby.
Individuálne dohody, formulárové zmluvy a vzory zmlúv o prenájme
Všetko, čo je v nájomnej zmluve, je teoreticky možné pred podpisom slobodne dojednať medzi nájomcom a prenajímateľom. Jeden potom hovorí o takzvaných individuálnych dohodách. Vo väčšine prípadov sa však nájomca nezúčastňuje na vypracovaní nájomnej zmluvy, ale je mu odovzdaný hotový dokument na podpis.
Len veľmi málo prenajímateľov má problémy s vypracovaním novej, individuálne navrhnutej nájomnej zmluvy pre každého nového nájomcu, namiesto toho však používa šablóny, takzvané formuláre o prenájme, ktoré je možné kúpiť v papiernictvách alebo stiahnuť online. Zmluvy o prenájme formulárov zvyčajne nie sú koncipované neutrálne, ale skôr obsahujú klauzuly priateľské k nájomníkom alebo nepriateľské voči nim v závislosti od vydavateľa.
Neexistuje žiadna neutrálna vzorová zmluva o prenájme, ktorá by vyhovovala každému nájmu v Nemecku. Aj keď federálne ministerstvo spravodlivosti vydalo štandardný nájom v roku 1976, najneskôr od reformy reformy nájomného práva v roku 2001 už nemôže slúžiť ako sprievodca. Namiesto toho zmluvy priateľské k nájomcovi vydávajú organizácie na ochranu nájomcov a zmluvy priateľské k prenajímateľovi združeniami prenajímateľov.
Neplatné doložky: Zákon má prednosť pred zmluvou
Bez ohľadu na to, či sa nájomníci dohodnú na individuálne dojednanej zmluve alebo na formulári nájomnej zmluvy, môže nájomná zmluva obsahovať neplatné ustanovenia. V ideálnom prípade by si teda nájomníci mali pred podpísaním nechať skontrolovať platnosť svojej nájomnej zmluvy. Doložky, ktoré boli platné v čase ich podpisu, sa navyše môžu stať neplatnými v dôsledku novej judikatúry.
Ukázkovým príkladom toho sú doložky o kozmetických opravách, ktoré sú často zahrnuté vo zmluvách o prenájme formulárov. Federálny súdny dvor v posledných rokoch vyhlásil za neúčinné veľké množstvo doložiek o obnove. Ak nájomná zmluva obsahuje doložku o kozmetickej oprave, ktorá je teraz neplatná, znamená to pre nájomníkov, že nemusia renovovať, hoci to bolo pôvodne dohodnuté v zmluve.
Minimálne požiadavky na nájomnú zmluvu
Ak dôjde k uzavretiu písomnej nájomnej zmluvy, dokument musí spĺňať niekoľko minimálnych požiadaviek a musí obsahovať tieto informácie: mená zmluvných strán, podrobný popis bytu, výška nájomného, dátum začiatku zmluvy a podpisy zmluvných strán. Nájomníci sa môžu slobodne rozhodnúť, ktoré ďalšie dohody budú do zmluvy zahrnuté. Jedinou podmienkou je, aby doložky neboli nemorálne alebo aby neporušovali zákon.
Nechajte právnika skontrolovať nájomnú zmluvu
Väčšina nájomného práva závisí od nájomnej zmluvy. Podľa toho sa prenajímatelia často snažia do zmluvy zahrnúť doložky, ktoré sú pre nájomcov nevýhodné. Takéto pasce sú pre laikov často ťažko objaviteľné. Ako klub ochrany nájomcov vás chceme chrániť pred takými nákladnými nástrahami - preskúmanie vašej nájomnej zmluvy je preto zahrnuté v členstve v MieterEngel.
Špecializovaní partneri MieterEngel, právnici partnera vám poskytnú spoľahlivú podporu vo všetkých záležitostiach týkajúcich sa nájomného práva. Ako člen si môžete nechať skontrolovať a zodpovedať jednotlivé otázky týkajúce sa nájomnej zmluvy.
Info: Táto príručka nenahrádza právne poradenstvo. Požiadajte teraz o radu našich partnerských právnikov.