Prijaté pred stavebným povolením - kolaudácia možná vopred
Vydanie stavebného povolenia môže trvať nejaký čas, aj keď boli všetky doklady k žiadosti predložené v plnom rozsahu. Plánovač však môže klientovi vopred predložiť dokončený plán schválenia
Autor: Sven Kerkhoff
Situácia je (bohužiaľ) veľmi známa mnohým architektom: Aj keď architekt predložil stavebnú žiadosť podpísanú klientom pred mesiacmi a úrady sa nesťažovali na neúplnosť, stavebné povolenie je ešte stále dlho pred nami. Pre projektanta povereného až poskytnutím kolaudačného plánovania, napríklad na základe servisných fáz 1 až 4, vyvstáva otázka, či bude musieť počkať na prijatie tejto služby klientom, ktoré je podľa jeho názoru už úplne dokončené. To by znamenalo, že svoju konečnú faktúru bude môcť predložiť až po získaní súhlasu a až potom začne plynúť záručná doba. To však nemusí platiť.
Služba poskytovaná s aplikáciou, nielen so súhlasom
V prípade uvedenia do prevádzky až po kolaudačné plánovanie sa dlží, pokiaľ nie je dohodnuté inak, vytvorenie trvalo schváliteľného plánu. Táto služba sa poskytuje po predložení príslušných plánovacích dokumentov, a nielen po získaní stavebného povolenia (porovnaj BGH BauR 1998, 579). Toto však platí, iba ak je plánovanie skutočne úplné a bez chýb, t. J. Už nie sú potrebné žiadne úpravy alebo doplnky a neboli iniciované žiadne podmienky na zmenu obsahu (pozri Seifert/Fuchs, in: Fuchs/Berger/Seifert, Beck'scher HOAI- und Právny komentár architektov, rozpätie č. 163 k § 34).
Okrem poskytovania služby je nevyhnutný aj jej súhlas a predloženie overiteľnej konečnej faktúry, aby bol splatný poplatok (§ 15 ods. 1 HOAI). Právo na prijatie existuje, akonáhle je architektonické dielo vyrobené v súlade so zmluvou (§ 640 ods. 1 veta 1 BGB). Je pravda, že pri podaní žiadosti o budovu často neexistuje výslovné vyhlásenie klienta, že architektonické služby prijme v zásade v súlade so zmluvou, takže k výslovnému prijatiu nedôjde.
Prinajmenšom s kompetentným klientom sa však, ako nedávno nedávno rozhodol OLG Kolín nad Rýnom (rozhodnutie z 21. februára 2019, Az.: 16 U 140/18 = BauR 2019, 1199), dá predpokladať, že to vyplýva z podpisu žiadosti o stavbu, t. koherentným konaním naznačuje, že plánovanie schválenia a teda výkon architekta sa majú akceptovať v súlade so zmluvou. Pokiaľ ide o námietku, že stavebník v tejto chvíli ešte nemohol vedieť, či bude povolenie udelené, OLG Kolín nad Rýnom s uspokojivou jasnosťou vysvetľuje: „Architekt má skutočnosť, že stavebný úrad skutočne vydáva stavebné povolenie na základe územnoplánovacích podkladov, ktoré je možné trvalo schváliť žiadny vplyv. Toto riziko spadá do sféry klienta, ktorý si možno bude musieť vymáhať svoje právo na stavebné povolenie podľa verejného práva. ““
Predpokladom predpokladu implicitného prijatia však zostáva schválenie plánovania (pozri BGH BauR 1999, 934).
Predbežný výpočet znižuje riziko sporov
Čas prijatia, ktorý bol predmetom konkrétneho prípadu, je obzvlášť dôležitý pre začiatok záručnej doby. Pre účtovnícku prax je však možné rozhodnutie kolégia OLG použiť iba v obmedzenej miere, pretože pred prijatím stavebného povolenia môžu v jednotlivých prípadoch pre projektanta zostať relevantné zvyškové pochybnosti o úplnosti a schválení predložených dokladov. Nedostatok sťažnosti zo strany stavebného dozoru (napríklad podľa § 71 Abs. 1 S. 2 BauO NRW 2018) je v tomto smere nepodstatný. Preto možno odporučiť, aby sa základné stanovenie, predbežné a návrh plánovania spočiatku uplatnili iba so zálohovou faktúrou, aby spor o schválenie plánovania nebol podľa občianskeho práva uskutočňovaný nad rámec správneho konania a bolo možné, že to bude potrebné osobitne preukázať.
Okrem toho je z dôvodov právnej istoty vždy vhodné požiadať klienta o výslovné vyhlásenie o prijatí a nespoliehať sa na implicitné prijatie (pozri DAB 12.2013, „Akceptácia je nevyhnutná“). Určite by sa dalo odkázať na rozsudok kolínskeho vyššieho regionálneho súdu, ak by sa klient mal vyhýbať takémuto vyhláseniu súčasne s podpisom žiadosti o budovu.
Ďalšie aktuálne aktuálne informácie o prijatí nájdete v článku „Jednoduché chudnutie“ od DAB 05.2018. Ide okrem iného o skutočnosť, že architekti vždy mali voči objednávateľovi nárok na vyhlásenie o prijatí, ak v podstate splnili svoju službu v súlade so zmluvou, a na dva roky aj zákonné právo na čiastočné prevzatie od prijatia poslednej služby zhotoviteľom Podnikateľ. Čiastočné prijatie môže a malo by byť v niektorých prípadoch zmluvne dohodnuté - napríklad pred uvedením do prevádzky u správy majetku.
DR. Sven Kerkhoff je právnym poradcom v komore architektov Severného Porýnia-Vestfálska