Prijatie rezidenčného majetku 1
Postupné znižovanie spoločného majetku na strane individuálneho kupujúceho samozrejme nie je v záujme developera. Medzi prijatím prvým kupujúcim a posledným kupujúcim môžu uplynúť roky. Pretože v zásade má každý vlastník bytu právo na bezporuchový spoločný majetok, môže sa preto na developera ešte stále domáhať nárokov z vád, aj keď by už boli voči prvému kupujúcemu dávno premlčané. V tejto súvislosti sa vývojári snažia dosiahnuť jednotné prijatie prostredníctvom rôznych doložiek prostredníctvom vhodných zmluvných dojednaní.
Musí zostať prinajmenšom právo na vlastné prijatie
Rozhodne sú tu neúčinné ustanovenia, ktoré kupujúcemu odnímajú právo na sebaprijatie. [1] Takéto musí byť pre neho vždy možné. Mohol sa toho vzdať iba na základe individuálnej dohody. Viazanie oneskorencov na prijatie, ku ktorému už došlo, je možné dosiahnuť iba na základe individuálnej dohody medzi developerom a kupujúcim. [2]
Spravidla však zmluvy o vývoji nehnuteľností neustanovujú žiadne právo na vlastný súhlas. Pravidelne sa skôr rozhoduje o tom, že spoločný majetok musí odstrániť správca a/alebo správna poradná rada a/alebo odborník.
1.2.2.1 Prijatie developerom nehnuteľnosti
Nie je potrebné diskutovať o tom, že je vylúčené prijatie samotným vývojárom a že zodpovedajúce doložky by boli samozrejme neúčinné.
1.2.2.2 Prijatie správcom
Zmluvy o vývoji nehnuteľností často obsahujú doložky, podľa ktorých musí správca nehnuteľnosti prevziať spoločný majetok.
Developer je správca
Ak samotný developer vystupuje ako prvý správca spoločenstva vlastníkov bytov, ustanovenie v zmluve s developerom, podľa ktorého musí správca vykonať kolaudáciu, je samo osebe neúčinné. [1]
O správcovi rozhoduje developer
BGH [2] objasnil, že doložka použitá developerom vo všeobecných obchodných podmienkach kúpnej zmluvy, ktorá umožňuje prijatie spoločného majetku prvým správcom určeným developerom, je neúčinná podľa § 307 ods. 1 bod 1 BGB. [3]
Doložka o neúčinnosti: prijatie prvým správcom developera nehnuteľnosti
"Pre spoločný majetok sa spravidla koná samostatná kolaudácia. Kupujúci splnomocňuje s výnimkou ustanovení § 181 BGB každý pre seba, nasledujúceho prísažného znalca, konateľa ustanoveného pre nehnuteľnosť podľa zákona o kondomíniu a správneho poradného výboru." Spoločný majetok sa tak zníži, keď spoločný majetok akceptujú všetci kupujúci alebo namiesto kupujúcich znalec alebo manažér alebo poradná rada pre správu. “
Podľa tohto ustanovenia správca tiež nie je oprávnený prevziať spoločný majetok. Dôvod neúčinnosti klauzuly je jednoduchý: Developer, ktorý rozdeľuje vlastníctvo, má možnosť vymenovať prvého správcu v rámci vyhlásenia o rozdelení. Môže určiť počiatočného správcu, ktorý je s ním ekonomicky alebo právne prepojený, čo sa v praxi zvyčajne stáva. Pokiaľ ide o prijatie, vytvára sa pre kupujúceho riziko, že takýto správca neutrálne nekontroluje požiadavky na prijatie spoločného majetku, ale namiesto toho koná v prospech developera, ktorý by mohol mať rozhodujúci vplyv na prijatie.
Bola to práve pôvodná synchronicita medzi maximálnou dobou vymenovania správcu a záručnými dobami, ktorú mal zákonodarca v kontexte zákona o zmene a doplnení WEG v. Dňa 26. marca 2007 sa skrátilo možné obdobie prvého vymenovania správcu v § 26 ods. 1 vete 2 WEG na 3 roky. Každý, kto vďačí za bezchybnú stavbu stavby, nemôže súčasne sám alebo s jemu blízkou treťou osobou určiť prijatie svojho pracovného výkonu. [4]
Neúčinná je aj klauzula, podľa ktorej spoločný majetok prijíma správca spolu s akceptačnou komisiou, ktorá sa má zvoliť na prvom zasadnutí. To platí aj v prípade, že je developer vylúčený z voľby akceptačnej komisie. [5]
Pozor: prijatie deklarované správcom je neúčinné
Ak je správca oprávnený na prevzatie bytového komplexu podľa developerskej zmluvy, ním deklarované prijatie je neúčinné a nie je pre vlastníkov bytov záväzné. [6]
Ako by sa mal správať správca?
V prípade, že správca nehnuteľnosti bol poverený prijatím spoločnej nehnuteľnosti do zmluvy o výstavbe nehnuteľnosti, mal by o existujúcom probléme včas informovať vlastníkov bytov a objasniť právny stav. Vzhľadom na skutočnosť, že zodpovedajúce doložky i.
Toto je iba výňatok z produktu German Lawyer Office Premium. Chcú viac? Potom testujte nemeckú právnickú kanceláriu Premium po dobu 30 minút naživo a bez viazanosti a prečítajte si celý obsah.