Stále stojí za to kúpiť si dom v Nemecku Blog o kúpe domu

Ceny nehnuteľností v Nemecku sa za posledných desať rokov vyvíjali veľmi pozitívne. Korónová kríza však mnohých znepokojila. Došlo k realitnej nehode alebo sa stále oplatí kúpiť dom v Nemecku?

Ak hľadáte odpoveď na túto dôležitú otázku, ste na správnom mieste.

Pretože aj napriek koronovej kríze existujú štyri dobré dôvody, prečo sa dnes kúpa domu stále oplatí. Tu o nich podrobne hovorím a tiež o tom, za akých podmienok a kde sa investícia do nehnuteľnosti oplatí najviac.

Znehodnotenie peňazí

Dlhodobá politika Európskej centrálnej banky (ECB) a ďalších centrálnych bánk s nízkymi úrokovými sadzbami má pre trh nehnuteľností dva dôležité dôsledky:

Nižšie úrokové sadzby znamenajú aj lacnejšie pôžičky na bývanie. Je preto jednoduchšie pokryť vaše úrokové náklady prenájmom (v prípade investície do nehnuteľnosti) alebo v prípade vlastného domu, to znamená, že nákup vs. prenájom je jednoducho lacnejší.
Dôsledkom politiky nízkej medicíny je, že je k dispozícii čoraz viac peňazí. Pretože dlhopisy nakupujú centrálne banky, je v obehu viac hotovosti. A preto sa zvyšuje hodnota nehnuteľností. Peniaze sa dajú rýchlo vytlačiť, nehnuteľnosti nie - treba ich najskôr naplánovať, schváliť a postaviť. Preto sú nehnuteľnosti a hotovosť čoraz vzácnejšie, tj. Drahšie. To sa v strednodobom horizonte ťažko zmení. Ekonomika eurozóny nie je dostatočne odolná na to, aby zaručila zvýšenie sadzieb, a zatiaľ tiež zostáva nízka inflácia. (Vyššia inflácia by bola dobrým dôvodom na zvýšenie sadzieb).

Keď peniaze strácajú hodnotu, kapitál uteká do skutočných aktív - ako sú nehnuteľnosti a pozemky. Drahé kovy, akcie a do istej miery kryptomeny tiež profitujú z devalvácie peňazí, pretože v porovnaní s nimi získavajú na hodnote.

Koronová kríza tiež prispela k lacným peniazom po tom, čo centrálne banky na jar 2020 rýchlo zakročili, aby ďalej uvoľnili menovú politiku.

Príliš malá nová budova

Nemecko potrebuje až 400 000 nových bytov ročne. Predpisy pre nové nehnuteľnosti však od roku 1990 vzrástli štvornásobne, z 5 000 na 20 000. Niet divu, že stavebné povolenia naďalej klesajú napriek zvyšujúcemu sa dopytu a nedostatku bytov v Nemecku.

Zdroj: Statista

V roku 2018 bolo skolaudovaných iba 302 800 nových bytov a dokončených 285 900, čo je hlboko pod hranicou 350 000 až 400 000 nových bytov, ktoré Nemecko každý rok potrebuje.

Inými slovami: ponuka obytného priestoru sa stáva ešte vzácnejšou. Je pravda, že súčasný hospodársky pokles by mohol mať z krátkodobého hľadiska negatívny vplyv na ceny nehnuteľností (menej úverov je poskytovaných, menší príjem alebo úspory na investovanie). Ceny a ceny nájmov však budú z dlhodobého hľadiska naďalej stúpať, jednoducho preto, že je príliš málo životného priestoru.

Populácia Nemecka rastie!

Mnohí predpokladajú, že populácia Nemecka sa z dlhodobého hľadiska zníži. Ak sa pozriete na vekovú pyramídu, je to tiež takto: Jasne to ukazuje, že počet obyvateľov Spolkovej republiky sa bude v najbližších desaťročiach zmenšovať a starnúť.

V mojom samostatnom článku na túto tému ukazujem, že podľa môjho názoru sa počet obyvateľov v najbližších desaťročiach nielen zmenší, než sa očakávalo, ale ešte bude rásť. Je to hlavne z hľadiska pretrvávajúcej a silnej migračnej vlny do Európy.

Nariadenia, ako je strop nájomného, neriešia nedostatok bytov

Obzvlášť veľké mestá ako Berlín, Mníchov, Hamburg alebo Brémy zvažujú, ako najlepšie bojovať proti rastúcemu nájmu.

Berlín tu prevzal nešťastnú úlohu regulačného priekopníka a nedávno prijal návrh zákona o limite nájomného. Všetky informácie o tomto nájdete v mojom samostatnom článku o krytí nájmu v Berlíne.

Aj keď je celonárodný strop nájomného veľmi nepravdepodobný, iné metropoly chcú tento model čoskoro napodobniť. Hranica nájomného je jednoduché, populistické opatrenie na získanie hlasov vo veľkých nemeckých mestách (kde sú väčšinou voličov nájomníci).

Ale strop nájomného vôbec nerieši problém nedostatku bytov. Ale naopak. Ešte menej sa buduje, nedostatok sa zhoršuje a ceny bývania naďalej stúpajú. A tiež nájomné, prinajmenšom na čiernom trhu - alebo ešte viac v okolí. Jasne to ilustruje príklad mesta Ženeva (Švajčiarsko), kde je od roku 1996 zavedený strop nájomného.

Záver: Kúpiť dom v Nemecku sa stále oplatí

Devalvácia peňazí, a teda únik kapitálu do hmotného majetku, ako sú nehnuteľnosti. Menej nových budov napriek rastúcemu dopytu. A predpisy, ktoré nevytvárajú ďalší životný priestor, ale ho iba ďalej obmedzujú: To neznie ako dokonalý recept na ešte vyššie ceny bytov a nájomného.?

Absolútne. A keď sa pozriete na nemecké ceny nehnuteľností v medzinárodnom porovnaní, zistíte tiež, že ceny nehnuteľností sa za posledných 50 rokov nezvýšili tak silno ako v iných krajinách.

Medzinárodný index cien nehnuteľností na bývanie upravený o infláciu; Zdroj: OECD

Je preto zrejmé, že vo väčšine prípadov sa investícia do nehnuteľností alebo kúpa domu v Nemecku stále oplatí.

Mali by ste sa iba vyhnúť miestam, kde je riziko bubliny na trhu bývania najväčšie. Pretože aj napriek prudkému rastu cien nehnuteľností v Nemecku stále nevidím realitnú bublinu. Možno s výnimkou metropol ako Mníchov a Frankfurt.

Ktoré regióny sa zvlášť oplatia kúpiť dom

Okolie mnohých veľkých miest je v súčasnosti atraktívne, rovnako ako okolie menších, ale rastúcich miest, ako sú Lipsko alebo Drážďany. Dobré dopravné spojenie alebo zlepšenie dopravného spojenia v regióne sú veľmi dôležité. Je vedecky dokázané, že majú priamy pozitívny vplyv na ceny nehnuteľností.

Pretože mestá sa stali príliš nákladnými pre mnoho rodín a mladých ľudí. Ak však môžu byť na hlavnej vlakovej stanici do 30 minút a na oplátku dostanú väčší, lacnejší byt (alebo dokonca dom so záhradou), potom väčšina z nich s radosťou prijme dochádzanie.

Cenový atlas poštovej banky jasne ukazuje, že stále existuje veľa regiónov s multiplikátorom nižším ako 30. Týmto sa meria pomer kúpnej ceny k nájmu, ktorý sa za nehnuteľnosť platí. Čím nižšie, tým lacnejšie (pretože zarobiť späť kúpnu cenu z príjmu z prenájmu trvá menej rokov).

Kúpne ceny ako násobok ročného nájomného

Pri kúpe vlastného domu stojí za to venovať pozornosť aj multiplikátoru, ktorý vám jasne ukáže, ako sa nehnuteľnosť hodnotí v porovnaní s regionálnym nájomným.

Po dostatočnom pozorovaní trhu a dodržaní tipov, ktoré odporúčam v mojom kontrolnom zozname nákupu domov, budete čoskoro schopní nájsť tie správne nehnuteľnosti s veľkým potenciálom. Pretože v Nemecku je ich stále veľa.