Tipy a triky - 11 pravidiel a 8 pascí na financovanie hypotekárnych úverov
11 zlatých pravidiel poskytovania hypotekárnych úverov
Zabezpečte dostatočný kapitál
Financovanie budov bez vlastného imania je užitočné a uskutočniteľné iba vo výnimočných prípadoch. Ak nie je k dispozícii žiadne vlastné imanie, dlžník by mal mať dobrú až veľmi dobrú príjmovú situáciu a prípadne byť schopný poskytnúť ďalšie záruky. Životné poistenie a ďalšie nehnuteľnosti s poplatkami za pôdu ako také sa počítajú ako také. Pre tému vlastného imania v zásade platí nasledujúce pravidlo: Vedľajšie obstarávacie náklady - kúpu pozemku, ako aj poplatky za notára a sprostredkovateľa - by ste mali znášať sami; Pre veriteľov je optimálny ďalší kapitálový pomer 10% až 20%. Čím viac vlastného imania sa prinesie, tým nižšia je úroková sadzba.
Vypočítajte úroky a splátky
Pravidlo v tejto oblasti je takéto: nominálny úrok + minimálne 1,5% (počiatočné) splácanie delené 12 mesiacmi. Príklad výpočtu: nominálny úrok 3%, (počiatočná) splátka 1,5%, celkový debet: 4,5%, výška úveru: 100 000, 4,5% zo 100 000 = 4 500/12 mesiacov = debet 375 eur mesačne. Mesačný absolútny poplatok z úrokov a splátok je teda 375 eur.
V časoch nízkych úrokových sadzieb odporúčame vyššiu počiatočnú splátku.
Zvážte verejné financovanie
Heslo CE-Baufinanz znie: žiadne financovanie bez verejných dotácií. Aj dnes sú úrokové sadzby úverov od Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) často nižšie ako pri klasickom bankovom úvere. Mnohí bankoví poradcovia sa však vyhýbajú riešeniu tohto komplexu tém, pretože ich spracovanie si vyžaduje skúsenosti v tejto oblasti a je náročné na pracovnú silu. Odporúčame nasledovné: Porozprávajte sa s hypotekárnym poradcom o tejto téme aktívne a nechajte ho, aby vám podrobne poradil. Ak nie ste spokojní so svojím hypotekárnym alebo bankovým poradcom, využite príležitosť a prostredníctvom našej webovej stránky odošlite nezáväzný a bezplatný dotaz na hypotéku.
Nezabudnite na vedľajšie akvizičné náklady
Vedľajšie obstarávacie náklady pozostávajú z dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, poplatkov za notára a poplatku sprostredkovateľa. Sadzby dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sa v jednotlivých spolkových krajinách líšia, notárske poplatky sú regulované v sadzobníku poplatkov notára a nemožno ich obchodovať a na poplatok za sprostredkovanie sa vzťahujú referenčné hodnoty stanovené na štátnej úrovni. Ešte pred niekoľkými rokmi platilo pravidlo, že vedľajšie obstarávacie náklady by sa pohybovali okolo 10% z kúpnej ceny, ak kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom realitného agenta. Dnes vám odporúčame: Vypočítajte paušálnu sadzbu od 12% do 15%, pretože pomocné akvizičné náklady sa v posledných rokoch zvýšili.
Počítajte s rezervami
Odporúčame vám, aby ste si do svojej pôžičky na bývanie nepriniesli všetky svoje peniaze a peňažné ekvivalenty, a to ani vtedy, ak ako dlžník dostanete nižšiu nominálnu úrokovú sadzbu. Naše skúsenosti ukazujú, že pri takom veľkom projekte, ako je kúpa nehnuteľnosti alebo stavba domu, takmer vždy vzniknú dodatočné náklady, ktoré je ťažké vopred vypočítať. Z tohto dôvodu CE-Baufinanz odporúča: Neprinášajte všetky svoje likvidné prostriedky do štruktúry financovania.
Berte do úvahy ďalšie náklady a príspevok na bývanie
Pri nákupe bytu sú neustále spojené mesačné náklady (príspevok na bývanie), ktoré je potrebné zohľadniť aj v rozpočte dlžníka. Prevádzkové náklady, príspevok na bývanie, sa okrem iného používajú na zneškodňovanie odpadu, administratívne náklady, záhradné práce a rezervu na údržbu. Pri kúpe bytu nemusí vlastník po zakúpení platiť ďalšie prevádzkové náklady. Paušálny príspevok na bývanie možno pri výpočte rozpočtu odhadnúť na 2,50 až 3,50 eur na m². Ak dlžník kupuje alebo stavia dom, musia sa brať do úvahy aj paušálne vedľajšie náklady. Aj tu spoločnosť CE-Baufinanz odporúča, aby ste pri výpočte individuálneho rozpočtu zohľadnili dodatočné náklady vo výške 2,50 až 3,50 eur za m².
Flexibilita v zmluve o pôžičke - nie vždy sa odporúča
Mnoho poradcov pre financovanie budov dnes tvrdí, že čím je úver na bývanie flexibilnejší, tým je lepší. Z tohto dôvodu zákazníci čoraz častejšie požadujú právo na vyššiu špeciálnu splátku alebo možnosť predčasne splatiť celú pôžičku. Naši konzultanti v tejto súvislosti zastávajú nasledujúci názor: Najdôležitejšie je realistické zhodnotenie vašich finančných možností. Úverové inštitúcie si teraz môžu dovoliť väčšiu flexibilitu pri splácaní hypotekárneho úveru pomocou úrokových prirážok. Ak dlžník nie je schopný počas pôžičky využiť „kúpenú“ flexibilitu splácania, jedná sa o finančnú stratu, ktorá môže rýchlo vygenerovať ďalšie tisíce (úrokové náklady) počas celej doby splatnosti niekoľko tisíc eur.
Zabezpečený príjem
Odporúčame vám spochybniť vašu individuálnu príjmovú situáciu a ak je to možné a potrebné, zabezpečiť ju. Dobrým doplnkom úveru na bývanie môže byť poistenie pre prípad invalidity a profesijné poistenie. Najlepšie je porozprávať sa s niekým, komu v poisťovacom sektore dôverujete - naši poradcovia sa touto oblasťou nezaoberajú.
Jednoduché nemusí byť zlé
Jednoduché poskytnutie hypotéky je často najlepšie. Kombinované modely úveru na bývanie a sporiacich zmlúv a poistenia nie sú pre zákazníka vždy výhodné. Často ide o „ponuky návnad“, ktoré nie sú transparentné, pokiaľ ide o štruktúru nákladov. Okrem toho pri kombinovaných modeloch s poistením existuje aj riziko účasti na zisku. Ak je táto hodnota výrazne nižšia, ako sa počíta v čase uzavretia zmluvy, dlžník má na konci úverového obdobia často značné zvyškové dlhy. Na rozdiel od plánu je potom potrebné ich znovu financovať a absolútna záťaž dlžníka je tak vyššia, ako sa pôvodne predpokladalo.
Správne pevné úrokové sadzby dnes často znamenajú kombináciu dvoch pevných úrokových sadzieb
CE-Baufinanz často odporúča, aby vaši zákazníci rozdelili sumu pôžičky do dvoch rôznych úverových podmienok. To kombinuje zabezpečenie dlhej fixnej úrokovej sadzby s nízkymi úrokovými sadzbami v kratšom období pri zostavovaní financovania.
Nájdite si správneho hypotekárneho poradcu - dbajte na nezávislosť
Hypotekárny poradca, ktorému dôverujete, musí byť nezávislý. Pravdepodobnosť, že vám ponúkne najlepšie možné financovanie od konzultanta, ktorý pracuje pre (jednu) banku, je nízka. S približne 200 dobrými a renomovanými poskytovateľmi hypoték v Nemecku je pravdepodobnosť 1 z 200 alebo 0,5%. Z tohto dôvodu vám odporúčame namiesto toho odoslať bezplatnú žiadosť prostredníctvom našej webovej stránky - tu získate nezávislé a spoľahlivé rady.
———————————————————————————————————-
8 pascí na financovanie hypotekárnych úverov
„Dajte si pozor na pasce na náklady - zostavili sme pre vás najdôležitejšie pasce na náklady, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s pôžičkou na bývanie“
Ľudia spravidla stavajú alebo kupujú dom alebo byt iba raz za život, a preto sa zvyčajne nemôžu spoliehať na svoje vlastné bohaté skúsenosti, pokiaľ ide o požadované financovanie. Poradíme vám, ako bezplatne financovať vami zvolený spôsob financovania - aj keď sa nakoniec rozhodnete pre iného poskytovateľa hypotéky.
V nasledujúcom texte sme zhrnuli bežné pasce na náklady, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s hypotekárnymi úvermi.
Ak máte akékoľvek otázky, neváhajte nás kontaktovať.
Nákladová pasca č. 1: príliš málo vlastného kapitálu
Našim zákazníkom spravidla odporúčame, aby financovali maximálne 90 až 95 percent notársky overenej kúpnej ceny. Vo výnimočných prípadoch je možné realizovať a predložiť aj 100-percentné financovanie. Dlžník musí vždy znášať vedľajšie akvizičné náklady z vlastných zdrojov, t. H. poplatok za sprostredkovanie, ktorý možno bude potrebné zaplatiť, notárske poplatky a daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. V zásade platí v súvislosti s výškou vlastného imania, ktorá sa má priniesť, toto: Čím nižšia je zložka vlastného imania, tým vyšší je úrok z pôžičky a finančné náklady.
Nákladová pasca č.2: refinancovanie
Ak požadovaná výška úveru nebola správne stanovená, môže byť potrebné refinancovanie. Refinancovanie zvyčajne zahŕňa vyšší úrok z pôžičky, čo spôsobuje výrazne vyššie úroky z pôžičiek a úrokov. Z tohto dôvodu odporúčame: Spočítajte svoje celkové náklady realisticky, konzervatívne a svedomite. Ak s tým potrebujete poradiť, obráťte sa na našich hypotekárnych poradcov. Nezabudnite na náklady na vybavenú kuchyňu, nové kúpeľne, zelené plochy a všeobecné rekonštrukčné práce. Okrem toho je potrebné zohľadniť vedľajšie náklady na získanie, d. H. provízia sprostredkovateľa, daň z prevodu nehnuteľnosti a notárske poplatky.
Nákladová pasca č. 3: neprijatie náhrady
Nielen nedostatočne vypočítaná požiadavka na pôžičku na úver na bývanie vedie k ďalším úverovým nákladom, ale aj nadmerne vypočítaná požiadavka na pôžičku. Ak dlžník nevyužije požadované sumy úveru v prípade financovania výstavby, banky za to zvyčajne požadujú poplatok za neakceptovanie. Preto vám odporúčame, aby ste sa so svojimi úverovými potrebami podrobne porozprávali so svojím dôveryhodným hypotekárnym poradcom.
Nákladová pasca č. 4: domáca banka
Ste dlhoročne spokojným zákazníkom svojej domácej banky? Máte pocit, že vaša bytová banka je kompetentná a dobre poradená a chceli by ste vybaviť financovanie stavby prostredníctvom tohto inštitútu? Neradíme vám proti tomu, iba vám odporúčame, aby ste bezplatne a nezávisle od hypotekárneho poradcu dostali porovnávaciu ponuku od spoločnosti CE-Baufinanz. V Nemecku existuje viac ako 200 poskytovateľov hypoték; Pri takom dôležitom a ďalekosiahlom finančnom rozhodnutí v živote je pravdepodobnosť, že vám vaša domáca banka pošle najlepšiu ponuku, menej ako 1 percento. Naši hypotekárni poradcovia nepretržite čerpajú z viac ako 200 poskytovateľov hypoték po celom Nemecku a zvyčajne robia vašim zákazníkom ponuku s výrazne nižšou úrokovou sadzbou.
Nákladová pasca č.5: Zmätok cieľa a efektívneho záujmu
Pri porovnávaní ponúk na financovanie domácnosti buďte vždy opatrní, aby ste neporovnávali úrokovú sadzbu úveru s efektívnou sadzbou dvoch ponúk. Nominálna úroková sadzba úveru nezahŕňa žiadne náklady, ktoré vzniknú v súvislosti s financovaním budovy. Preto vám odporúčame - aj keď už máte niekoľko ponúk financovania stavieb a stále alebo práve z tohto dôvodu neviete, ktorá varianta financovania a ktorá ponuka financovania stavieb je pre vás to pravé - kontaktujte nás. Spoločne s vami vyhodnotíme existujúce hypotekárne ponuky a poradíme vám, ako zvoliť najvhodnejšiu ponuku.
Nákladová pasca č. 6: hypotéka na svaly
Mnoho našich zákazníkov je veľmi talentovaných na svoje remeselné spracovanie a preto sú schopní aktívne sa zaoberať stavbou alebo renováciou svojho domu alebo bytu. Mnoho našich zákazníkov má navyše priateľov a príbuzných, ktorí by im radi pomohli so stavebnými projektmi alebo rekonštrukciami. Naše odporúčanie je nasledovné: Reálne odhadnite, koľko času môžete vy a vaši priatelia investovať do vášho stavebného projektu, inak bude mať takzvaná svalová hypotéka značné dodatočné náklady.
Nákladová pasca č. 7: životné náklady vypočítané príliš nízko
Ak dlžníci vypočítajú svoje životné náklady príliš nízko a podľa toho nadhodnotia možnosť využiť hypotekárny úver, „domáce dobrodružstvo“ môže byť rýchlo za nami. Základné pravidlo znie: Mesačné výdavky na úroky a splátky by nemali presiahnuť 40 až 50 percent mesačného čistého príjmu.
Nákladová pasca č.8: nedostatočné splácanie
V zásade platí, že čím dlhšia je doba hypotéky, tým vyššie sú absolútne úrokové náklady dlžníka. Z tohto dôvodu odporúčame, aby ste čerpali financovanie výstavby iba so zodpovedajúco veľkou splátkovou časťou (> 1 percento).