Tipy na nehnuteľnosti pre majiteľov budov počas kolaudácie
Konečne je to pripravené, vlastný nový byt! Ale predtým, ako staviteľ zabalí nábytok, musí dokončiť dôležité stretnutie: stavebnú inšpekciu. Majitelia nehnuteľností by si mali byť vedomí nástrah, aby v prípade závad nestratili žiadne nároky.
Stavebná inšpekcia je upravená v Občianskom zákonníku, paragraf 640, paragraf 1. Píše sa v ňom, že kto si objedná dom, musí na konci kolaudovať stavbu. Klient skontroluje, či byt zodpovedá objednávke v zmluve o stavbe a akceptáciou potvrdzuje, že stavba je dokončená a do značnej miery bez závad. Od dátumu prijatia sa veľa mení: dôkazné bremeno sa obracia. Ak budú neskôr poruchy, musí teraz vlastník budovy preukázať, že za ne môže stavebná spoločnosť. Pred kolaudáciou nesie dôkazné bremeno, že budova nemá chyby, developer. Je splatná posledná splátka faktúry a začína sa zvyčajne päťročná zákonná záručná doba. Zodpovednosť za nebezpečenstvo sa navyše prenáša z developera na stavebníka, ten si musí svoj dom poistiť sám.
Klient by mal ešte pred oficiálnym dátumom kolaudácie skontrolovať stavenisko u nezávislého odborníka. Jeden z nich nájdete na webových stránkach priemyselnej a obchodnej komory, Asociácie stavebných expertov v Nemecku alebo Asociácie ochrany majiteľov budov. Fungujú kohútiky a splachovacie WC, sú v suteréne vlhké steny, sú podlahy a steny rovné? Ak odborník zistí nedostatky, zaznamená ich písomne a pomocou fotografií a náčrtov.
V prípade závažných nedostatkov môže klient odmietnuť prijatie
V deň formálneho prijatia s developerom na mieste odborník pripraví správu o prevzatí, v ktorej sú všetky zistené nedostatky a mimozmluvné vyhlásenia popísané a formulované ako rezervácie. Okrem toho by mal byť stanovený termín prepracovania a dohodnutý ďalší termín prijatia. Tu je tiež vhodné vziať so sebou odborníka; kontroluje, či vývojár urobil správne vylepšenia. Ak je v zmluve stanovená zmluvná pokuta, napríklad ak dom nie je dokončený v sľubovanom termíne, musí si to stavebník výslovne rezervovať v kolaudačnom protokole, inak stratí nárok.
Drobné chyby a nedostatky nebránia prijatiu. Ak dôjde k závažnej chybe alebo ak sa vyskytne viac chýb, môže staviteľ odmietnuť prijatie - v takom prípade je najlepšie posúdiť odborníka. Ak napríklad chýbajú vonkajšie zariadenia a dlažba chodníkov, ak ešte nie sú namontované prístrešky alebo zábradlia alebo nefunguje kúrenie, nemusí stavebník dom prijať, tvrdí Združenie súkromných staviteľov (VPB). Služba však patrí k hotovej stavbe, iba ak je uvedená v zmluve o zhotovení. Preto je vhodné nechať si pred podpisom kriticky skontrolovať úplnosť u odborníka.
Ak si staviteľ počas preberania vyhradí svoje záručné práva na všetky zistené škody, dôkazné bremeno sa v týchto bodoch nezruší ani po prijatí. Ak sa také chyby objavia neskôr, môže požiadať developera, aby vykonal vylepšenie, uhradil mu náklady na jeho opravu alebo predĺžil záruku. Môže tiež zadržať sumu vo výške až trojnásobku nákladov na odstránenie chyby z konečnej platby alebo dohodnúť zníženie ceny.
Ak klient napriek známym chybám bezvýhradne prijme svoj budúci domov, stráca svoje právo na bezplatné prepracovanie. Ak sa však preukáže, že za vady zodpovedá stavebný dodávateľ, môže vlastník domu požadovať náhradu škody. Stavitelia by mali zaplatiť poslednú splátku až po prijatí nehnuteľnosti a po odstránení všetkých závad. Každý, kto všetko vopred prevedie, odovzdá posledný tip remeselníkom alebo ich dokonca pozbiera, implicitne vyhlasuje svoj súhlas a stavbu automaticky prijíma.