Trh s nehnuteľnosťami - čo robiť proti špekulatívnej miere neobsadenosti (archív)
Daniela Siebert
Napriek nedostatku bytov je veľa domov v Berlíne prázdnych. Za tým sú podozriví hlavne zahraniční investori špekulujúci na vyšší výnos. Tento fenomén sa ale dá ťažko uchopiť. A miestna politika je tiež do veľkej miery bezmocná.
Bočná ulica v Berlíne-Neukölln. Nie bohatá oblasť. Dlažobné kocky. Staršie modely malých automobilov sú zaparkované pri ceste. Päťposchodové staré budovy typické pre Berlín tu stoja bez medzier, často sú to malé podniky na prízemí. Mnoho budov má novo zrekonštruované fasády. Iba jeden dom upúta pozornosť: číslo 5. Je tmavošedý od špiny, vyzerá osamelý a opustený.
V tomto prevažne prázdnom dome v Berlíne-Neukölln býva študent architektúry Jules. (Deutschlandradio/Daniela Siebert)
Do domu číslo 5 vchádza poštár a ja za ním.
Nikto nikde neotvára.
Skoro to chcem vzdať a nerozhodne stáť pred domom, keď po chodníku príde mladý muž a smeruje ku vchodu. Bingo! Jules skutočne žije tu, v byte svojej tety, ktorá sa už dávno vysťahovala.
"Som tu v lete a teraz uvažujem o tom, že tu zostanem v zime, pretože potom prídeme do neštandardného stavu: byt samozrejme nie je zateplený a nevykuruje sa. Bol postavený v roku 1960, povedal by som." Toto je teraz moja izba, trochu som ju vyrobil, ako som vedel, ale teraz prichádza zima a myslím si, že to tiež nevydržím, pretože som si napríklad sám izoloval okná, s tesniacou páskou ostatné vôbec nie. Všetko je studené, takže celý dom má potom vonkajšiu teplotu. Ak sa kúrením nekúrite. ““
Dom 30 rokov chátral
S trochou peňazí a množstvom čerstvej farby by ste z toho mohli ľahko urobiť pekný a útulný domov. Ale desať susedných bytov v budove už tiež nie je. Momentálne je jediný, ktorý býva v prednej budove, hovorí Jules, a niekoľko nájomníkov sa tiež zdržiava v zadnej budove. Študent architektúry môže povedať niečo málo o majiteľovi domu. Pravdepodobne ide o niekoho z Porúria, hovorí na balkóne.
"Moja teta povedala, že sa vždy snažil dom predať, predať ho a nikdy to nebola správna cena. Ak chcete, pred desiatimi rokmi to za nič nestálo, malo sa to zbúrať, ale keď sa pozriete na ceny pozemkov dnes," urobil všetko správne. Za tridsať rokov nevložil do svojho domu ani cent a teraz môže za túto podlahu požadovať akúkoľvek cenu! A budúci rok pravdepodobne viac! “
Miera oficiálnych neobsadených miest sa znížila
Za túto budovu ako aj za ďalšie voľné nehnuteľnosti v Neuköllne zodpovedá okresný radca Jochen Biedermann z Bündnis 90/Die Grünen. Môže len hádať, aký veľký je problém.
"Bohužiaľ to nemôžeme presne povedať. Nuž, oficiálna miera neobsadenosti v Neuköllne prudko poklesla. Byty, ktoré sú zo špekulatívnych dôvodov neobsadené, je ťažké určiť."
Ruky okresného radcu v Neuköllne Jochena Biedermanna majú napriek zákazu sprenevery často zviazané ruky. (imago/Olaf Selchow)
Podľa berlínskeho zákona o zákaze sprenevery musia mať vlastníci nahlásené a schválené voľné miesto najneskôr do štvrtého mesiaca. Nie všetci to však robia a zodpovedným orgánom môže chvíľu trvať, kým sa o tom vôbec dozvedia.
„Je to veľmi náročný podnik, pretože na jednej strane sme odkázaní na rady obyvateľov, pretože nemám zamestnancov, ktorí by nejako prešli okresom a pozreli sa, kde to vyzerá ako prázdny byt A potom je veľmi zložité tieto prípady vyšetrovať. Je to zdĺhavý administratívny úkon, kde sa ako prvé zistí: o ktorý byt ide, komu patrí? Potom je napísané vlastníkovi, môže komentovať. Potom prinesie Ak máte nejaké argumenty, prečo nie, potom ich musíte vyhodnotiť a skontrolovať, to už nejaký čas trvá. “
Spoločnosti so zahraničnými fondmi túto úlohu sťažujú
Všeobecne Biedermann poznamenáva, že na realitnom trhu Neukölln v súčasnosti pôsobia rôzni aktéri, ako tomu bolo predtým, a túto úlohu ešte sťažujú. Konkrétne to znamená: zahraničné spoločnosti namiesto miestnych ľudí. To bolo výsledkom hodnotenia predaja v módnej štvrti „Kreuzkölln“ za posledné dva roky:
„V tejto súvislosti už vidíme, že za tým stoja luxemburské spoločnosti alebo fondy, ktoré sú za nimi, alebo niektoré vnorené štruktúry spoločností, kde pre nás v prípade pochybností je ťažké zistiť, kto za tým vlastne stojí? Ak vôbec uspejeme.“
S týmito aktérmi je často ťažké prísť do styku, uvádza Biedermann, pretože nereagujú ani na listy, ani nevysielajú právnikov.
Na potlačenie špekulatívnych voľných pracovných miest sa teraz Jochen Biedermann spolieha hlavne na zákon o zákaze sprenevery. Niekedy sa tiež ukladajú pokuty. Ale Biedermann odhaduje, že suma je príliš nízka na to, aby bola rozhodujúcim faktorom.
Jeho experti poznamenávajú, že niekedy po zásahu úradov by vlastníci iba iniciovali projekty obnovy. Napriek tomu existujú úspechy: okres dokázal za posledné štyri roky priniesť späť na trh s bývaním najmenej 140 bytov, hovorí Jochen Biedermann. Pre Julesov dom teraz prebieha aj proces stavebného povolenia.
Poštové spoločnosti zjavne nie sú veľkým problémom
Aj na mnohých ďalších miestach v Berlíne existuje dôvodné alebo potvrdené podozrenie, že byty a domy sú prázdne iba zo špekulatívnych dôvodov: Prenzlauer Allee 174, napríklad Suarezstraße 24, Habersaathstr. 40-48, .
Tento jav sa dá len ťažko uchopiť a dokázať skutočne odolný. Reiner Wild, výkonný riaditeľ združenia berlínskych nájomníkov, zdôrazňuje, že fenomén prázdnych bytov má viac ako úplne prázdne domy.
Reiner Wild nevidí skutočnosť, že poštové schránky zohrávajú dôležitú úlohu pri špekuláciách s nehnuteľnosťami v Berlíne:
„Stáva sa to, ale nedá sa všeobecne povedať, že sú to predovšetkým tieto spoločnosti, pretože často ide iba o daňové záležitosti.“
Napríklad v Luxemburgu sú nehnuteľnosti podľa Wilda zdanené výrazne nižšie ako v Nemecku.
„Spravidla globálne korporácie“
Kai Warnecke, prezident združenia vlastníkov „Haus und Grund“, je tiež oboznámený s fenoménom voľného miesta. Vo svojom hodnotení však dáva úplne iné akcenty. Nemyslí si, že je na Berlín obzvlášť zle zasiahnutý.
„Miera neobsadenosti je problémom najmä v regiónoch, kde dopyt po životnom priestore nie je taký vysoký.“
Podľa jeho skúseností iba zahraniční investori prevádzkujú voľné miesta na špekulatívne účely. Najmä z iných krajín, často mimo Európy.
"Spravidla ide o globálne korporácie, vrátane menších spoločností. Tu sa vsádza takpovediac na vývoj na trhu."
Títo aktéri často vytvárajú vnorené spoločnosti, v ktorých je ťažké rozpoznať skutočných aktérov, tvrdí Warnecke.
„Aj budova, ktorá je v týchto špekulatívnych prípadoch prázdna, bude samostatnou spoločnosťou, ktorá zas patrí inej spoločnosti, ktorá patrí spoločnosti niekde v zámorí.“
Dánsko ako vzor?
Všetci respondenti sa zhodujú, že so špekulatívnymi voľnými miestami by sa malo niečo robiť. Prístupy k riešeniam sú však veľmi odlišné. Radný okresného mesta Jochen Biedermann by napríklad chcel mať viac zamestnancov vo všetkých zodpovedných administratívnych oblastiach, zatiaľ čo lobista nájomcov Reiner Wild sa spolieha na ďalšie právne predpisy:
„Skutočnosť, že voľný pohyb financií v rámci EÚ by sa musel obmedziť na nehnuteľnosti, v Dánsku existuje osobitná úprava Maastrichtských zmlúv pre Dánsko, ktoré ich trh s nehnuteľnosťami udržiavajú prakticky bez medzinárodného kapitálu, to znamená európskeho kapitálu, to je model, ktorý určite by sa dali implementovať aj v celej EÚ. Musíte len chcieť. “