Záloha za prenájom - právnik Thomas Hollweck
Sprievodca predmetom požičania zálohy a splácania zálohy. Čo môže nájomca urobiť, ak prenajímateľ nevráti zálohu?
Najmä vklad vedie často k problémom a sporom v oblasti nájomného práva. Najbežnejším problémom je, že na konci doby prenájmu prenajímateľ odmietne vrátiť zálohu nájomcovi, aj keď sa domnieva, že má na ňu nárok. Nasledujúca príručka má poskytnúť stručný prehľad najdôležitejších otázok týkajúcich sa vkladov nájomného.
DÔLEŽITÁ POZNÁMKA: Upozorňujeme, že advokátska kancelária Hollweck neponúka žiadne rady ani zastúpenie v oblasti nájomného práva. Táto príručka je pripravená iba pre informáciu. Ak máte problémy v oblasti nájomného práva, spoločnosť Hollweck odporúča najskôr sa obrátiť na miestne združenie nájomcov alebo na spotrebiteľské poradenské centrum, pretože tieto inštitúcie môžu ponúknuť veľmi lacnú a efektívnu pomoc pri problémoch s nájomným právom.
Aká je maximálna výška vkladu?
Ubytovateľ môže požiadať o zloženie zálohy najviac vo výške troch čistých mesačných nájmov. To znamená trojnásobok mesačného nájomného bez ďalších nákladov a bez nákladov na kúrenie.
Čo ak nájomca zaplatil príliš veľkú zálohu?
Ak prenajímateľ požaduje príliš veľkú zálohu, napríklad štvor alebo päťmesačný nájom namiesto maximálne trojmesačného nájomného, a nájomca už tieto peniaze zaplatil, má nárok na vrátenie nadmernej zálohy. Toto pravidlo platí, aj keď nájomca pôvodne platil „dobrovoľne“, aby získal nový byt.
Kedy je potrebné zaplatiť depozit za prenájom?
Kaucia je splatná na začiatku doby prenájmu.
Ako by mal nájomca zaplatiť zálohu prenajímateľovi?
Nájomca by mal zložiť kauciu za prenájom osobitne, to znamená oddelene od bežnej platby za nájom. Prevod by mal byť presne uvedený na potvrdení o platbe od banky, t. J. Pre ktorý byt, a s možným číslom nájomcu. Mnoho spoločností pre správu nehnuteľností spravuje veľký počet nájomcov, takže je ľahké sa zmiasť, ak sú informácie nedostatočné. Malo by sa zabrániť započítaniu vkladu oproti vkladu predchádzajúceho nájomcu, aj keď sa to niekedy javí ako uskutočniteľný prístup. Riziko, že potom nastanú problémy, je väčšie ako administratívna úľava, ktorú je možné dosiahnuť.
Nárok prenajímateľa na zaplatenie zálohy môže byť premlčaný?
Áno, na nárok prenajímateľa voči nájomcovi na zaplatenie zálohy sa vzťahuje obvyklá premlčacia doba troch rokov. Lehota sa začína začiatkom januára nasledujúceho roku po tom, čo má prenajímateľ právo na zloženie zálohy. Ak prenajímateľ nepožiada o zloženie zálohy v premlčacej lehote, stráca tento nárok a nemôže si ho uplatniť. Nájomca potom nie je povinný platiť kauciu za prenájom.
Musí nájomca zaplatiť zálohu naraz?
Nie, nájomca má právo na zloženie zálohy za prenájom v troch mesačných splátkach. Aj keď je v nájomnej zmluve uvedené, že kauciu je potrebné uhradiť naraz, má nájomca stále právo na platbu v splátkach. Takéto ustanovenie v nájomnej zmluve by bolo neúčinné. V prípade takto zakázanej klauzuly v nájomnej zmluve však nemusí byť nájomca úplne oslobodený od platenia zálohy. Potom má právo iba na zloženie zálohy v troch mesačných splátkach.
Nájomca môže depozit použiť ako páku na prinútenie prenajímateľa, aby niečo urobil?
Nie, nájomca nesmie použiť vklad ako páku. Ak je napríklad potrebné niečo na byte opraviť pri nasťahovaní, nájomca nemá právo zadržať zálohu.
Ako sa musí ubytovateľ vysporiadať s platbou zálohy?
Po tom, čo prenajímateľ dostane zálohu, musí ju ihneď vytvoriť na účte a konkrétne tento účet pomenovať. Väčšina bánk a sporiteľní v Nemecku už ponúka pre túto formu investícií špeciálny účet. Typické označenie je napríklad „špeciálny depozitný účet prenájmu“.
Musí prenajímateľ investovať peniaze z vkladu takým spôsobom, aby zarobil úroky?
Áno, prenajímateľ je povinný zložiť zálohu aj s úrokmi. Vklad do nájmu musí byť investovaný minimálne za podmienok, ktoré sú obvyklé pre sporiace vklady s trojmesačnou výpovednou lehotou. Okrem toho si prenajímateľ môže samozrejme zvoliť formu investície, ktorá ponúka vyššiu úrokovú sadzbu. Od povinnosti platiť úroky sú oslobodení iba prenajímatelia izieb v študentských a mládežníckych rezidenciách. Na žiadosť nájomcu je možné dohodnúť formu investície, ktorá je oveľa špekulatívnejšia ako napríklad vkladná knižka, ale ktorá môže generovať vyššie úrokové výnosy, napríklad akcie alebo iné cenné papiere.
Nájomca môže požiadať prenajímateľa o dôkaz, že zálohu zložil správne?
Áno, nájomca môže požiadať prenajímateľa o predloženie dôkazu o forme a podmienkach, za ktorých bola zložená kaucia za prenájom. Ak prenajímateľ nevyhovie žiadosti nájomcu, má nájomca právo zadržať platenie nájomného pôvodne, a to až do výšky zálohy. Nájomca musí zaplatiť nezaplatené nájomné až potom, čo prenajímateľ predloží riadne dôkazy o použití zálohy. Nájomca môže požiadať o tento dôkaz o investičnej forme zálohy po zaplatení prvej splátky nájomnej zálohy prenajímateľovi. Ak nie sú predložené náležité dôkazy, nájomca by spočiatku nemal pokračovať v platení ďalších splátok zálohy. Ak prenajímateľ potom poskytne správne dôkazy, je nájomca povinný okamžite zaplatiť nesplatenú zálohu.
Kto má nárok na príjem z vkladu?
Nájomca má nárok na celú výšku úroku vyplývajúceho z investovania kaucie za prenájom. Toto musí prenajímateľ zaplatiť nájomcovi po ukončení nájomnej zmluvy spolu so zálohou. Nie je možné požadovať úroky pred koncom doby prenájmu.
Čo môže nájomca urobiť, aby zabránil prenajímateľovi spreneveriť zálohu?
Ak má nájomca pochybnosti, že prenajímateľ zálohu nepoužije na svoje vlastné účely alebo že by s ním mohla v prípade úpadku prenajímateľa zmiznúť, mal by si nájomca od začiatku uložiť zálohu na samostatnom sporiacom účte na meno nájomcu a potom zložiť celú knihu vkladov na prenajímateľa. Mnoho bánk a sporiteľní ponúka túto službu nájomcom poskytovaním hotových formulárov. Pri takejto forme zálohy sa však musí nájomca najskôr dohodnúť s prenajímateľom a zaznamenať to do nájomnej zmluvy.
Investícia vkladu na účet alebo do spornej knižky s menom nájomcu má tiež výhodu v tom, že je s ním jednoduchšie manipulovať z daňového hľadiska. Pretože úroky z vkladového účtu musia byť zdanené. Ak je účet na meno nájomcu, môže za to vydať príkaz na výnimku. Potom vôbec nedôjde k odpočtu dane. Ak je však účet na meno prenajímateľa, takýto postup nie je možný, banka potom platí ročnú zrážkovú daň daňovému úradu. Nájomca by musel každý rok požadovať od prenajímateľa výkaz ziskov a strát a daňové potvrdenie, aby mohol toto potvrdenie spolu s jeho daňovým priznaním k dani z príjmov predložiť daňovému úradu. To je jediný spôsob, ako môže nájomca dostať späť dane zaplatené z úrokov v daňovom priznaní, ak je jeho daňová sadzba nižšia ako zrážková daň.
Čo sa zmení, ak zmeníte prenajímateľa?
Ak dôjde k zmene vlastníckej štruktúry prenajatého bytu, napríklad z dôvodu predaja domu, nahradí sa starý prenajímateľ novým prenajímateľom. Takáto zmena nemá za následok žiadne zmeny pre nájomcu, pokiaľ ide o jeho depozitnú zmluvu alebo nájomnú zmluvu.
Nájomca je dokonca oprávnený požadovať zálohu od nového prenajímateľa, keď sa odsťahuje, aj keď zálohu od starého prenajímateľa vôbec nedostal. Ak nový prenajímateľ prijal zálohu, ale odmietne ju zložiť, keď sa nájomca odsťahuje, môže nájomca dokonca požadovať zálohu od starého prenajímateľa.
Kedy dostane nájomca späť svoju zálohu?
Nájomca dostane späť zálohu od prenajímateľa vrátane úrokov, po ukončení nájmu sa nájomca odsťahoval z bytu, už neexistujú dlhy z nájmu a prenajímateľ po vykonaní akýchkoľvek kozmetických opráv akceptoval byt ako riadny.
Pri splácaní zálohy bohužiaľ často dochádza k oneskoreniam a problémom. Či už sa jedná o to, že prenajímateľ chce ešte urobiť konečné vyúčtovanie prevádzkových nákladov, a preto nechce splatiť zálohu, alebo že prenajímateľ zistí poškodenie bytu, a preto si zatiaľ ponechá kauciu za prenájom alebo ju použije ako náhradu škody.
Ako dlho môže prenajímateľ zadržať zálohu?
Prenajímateľ dostane „primeranú lehotu na premyslenie“ skôr, ako bude musieť zložiť zálohu. V tejto lehote musí prenajímateľ skontrolovať, či má stále nároky voči nájomcovi alebo či nedošlo k nejakému poškodeniu bytu, ktoré je potrebné opraviť a zaplatiť. Ako dlho je táto primeraná lehota posudzovaná, súdy posudzujú rozdielne. Väčšina súdov dáva prenajímateľovi dva až šesť mesiacov na splatenie zálohy, niektoré ešte viac.
Prenajímateľ môže zadržať časť zálohy?
Áno, v určitých prípadoch môže prenajímateľ zadržať časť zálohy za prenájom. Je to tak napríklad v prípade, že nájomca naďalej dlží prenajímateľovi časť prevádzkových nákladov z konečného vyúčtovania. Potom môže prenajímateľ zadržať túto pomernú sumu z depozitu, kým nájomca neuhradí konečnú faktúru za vedľajšie náklady v plnej výške.
Ak ešte nie je vytvorená konečná faktúra na dodatočné náklady, má prenajímateľ právo zadržať paušálnu čiastočnú zálohu. Táto čiastočná suma môže predstavovať najviac štyri mesačné sumy obvyklých vedľajších nákladov. Prenajímateľ je oprávnený zadržať zálohu v plnej výške, iba ak doplatky z posledného ročného zúčtovania boli také vysoké ako vklad a medzitým nebol upravený mesačný účet za energie. Pretože potom sa dá očakávať, že konečná faktúra za dodatočné náklady bude v podobnej výške. V takom prípade môže prenajímateľ zadržať celú sumu zálohy.
Čo sa stane s vkladom nájomcu, ak dôjde k bankrotu prenajímateľa a nájom si prevezme insolvenčný správca?
Aj v prípade, že sa prenajímateľ dostane do úpadku, nájomcovi zostáva zachované právo na vrátenie zálohy. Vklad nemusí byť započítaný do konkurznej podstaty, musí byť vedený oddelene od neho. Ak sa nájomca odsťahuje z bytu, má právo na vrátenie zálohy voči insolvenčnému správcovi alebo správcovi konkurznej podstaty.
Nájomca môže na konci doby prenájmu započítať vklad proti nájmu?
Nie, bohužiaľ nie je povolené započítať vklad oproti zostávajúcemu mesačnému nájomnému. Mnoho nájomníkov si myslí, že za posledné dva alebo tri mesiace doby prenájmu už nemusí platiť žiadne ďalšie nájomné, pretože prenajímateľ už zálohu má, a teda takpovediac „zotrel“ zálohu. To nie je povolené, pretože záloha je určená výlučne na zabezpečenie bezpečnosti prenajímateľa v prípade, že nájomca nemôže uskutočniť platbu alebo spôsobiť škodu, ktorú je potrebné zaplatiť. Nájomné teda musí nájomca platiť pravidelne až do konca dohodnutej doby nájmu. Niečo iné platí, iba ak prenajímateľ súhlasí s kompenzáciou. O tom je potrebné rokovať osobitne s prenajímateľom.
Ak takáto dohoda medzi nájomcom a prenajímateľom neexistuje, môže sa prenajímateľ domáhať zaplatenia zvyšného mesačného nájomného súdnou cestou. To znamená, že v takom prípade nie je prenajímateľ povinný zložiť zálohu a má tiež právo domáhať sa chýbajúceho nájomného súdnou cestou. Nájomca potom musí zaplatiť trovy súdu a právnika. Nájomcovi sa preto dôrazne neodporúča zadržiavať nájomné za posledný mesiac.
Kedy zaniká právo na vrátenie zálohy?
Na právo na vrátenie zálohy nájomcovi sa vzťahuje všeobecná premlčacia doba troch rokov. Táto lehota sa začína v januári nasledujúceho roku po vzniku žiadosti o vrátenie. Nájomca musí preto vyvinúť všetko úsilie na to, aby kauciu v premlčacej lehote splatil, pretože inak už na splácanie nemá nárok.
Čo presne môže nájomca urobiť, ak prenajímateľ dôsledne odmieta splácať zálohu?
Veľké množstvo sporov o právny nájom súvisí so splatením zálohy alebo s neoprávneným zadržaním zálohy zo strany prenajímateľa. Nechal však nájomca urobiť všetko, čo musel urobiť v súvislosti s vysťahovaním sa z bytu (kozmetické opravy, zaplatenie konečného vyúčtovania prevádzkových nákladov atď.), A už ubehlo pár mesiacov, v ktorých mal prenajímateľ dostatok času na kontrolu stavu bytu a prípadných Na kontrolu a nárokovanie neuhradených platieb má nájomca právo na vrátenie zálohy.
Ak sa však nič nestane, musí nájomca písomne požiadať prenajímateľa doporučeným listom s potvrdením o prijatí o vrátenie zálohy. Z tohto dôvodu dáva nájomca prenajímateľovi lehotu dvoch týždňov od prijatia doporučenej zásielky. Po prijatí doporučeného listu je prenajímateľ povinný buď vysvetliť nájomcovi, prečo depozit ešte nebol splatený. Alebo nájomcovi v stanovenej lehote vráti zálohu.