Condominium - Princípy vlastníctva; mergemeinschaft - Stiftung Warentest
obsah
Majitelia sa často hádajú o stavebných prácach a o tom, kto ich platí.
Každý, kto si kúpi byt, sa stane súčasťou združenia vlastníkov bytov (WEG). Toto spoločenstvo vlastníkov rozhoduje o všetkých opatreniach v dome a na záhrade spoločne. Tu si môžete prečítať, ktoré pravidlá platia v spoločenstve vlastníkov a na čo by ste ako kupujúci v domácnosti mali pred nákupom venovať pozornosť.
Všetci vlastníci rozhodujú spoločne
To bola drahá chyba: V obytnom komplexe s viac ako 200 bytmi má majiteľ vo svojom byte drevené okná s jednoduchým zasklením zo 70. rokov nahradené plastovými oknami s trojitým zasklením. Myslí si, že je to jeho úloha a nie spoločná úloha všetkých vlastníkov. Mýli sa však - tiež s predpokladom, že by mohol od ostatných vlastníkov požadovať náhradu nákladov vo výške 5 500 eur, ktoré vynaložil na výmenu okien. Spolkový súdny dvor jeho žalobu zamietol (Az. V ZR 254/17). Dôvod: Ak je objekt v bytovom komplexe v spoločnom vlastníctve, je na rozhodnutí všetkých vlastníkov bytov o akýchkoľvek opravných opatreniach. Nemusíte spolufinancovať opravy, ktoré neboli vopred dohodnuté.
Naša rada
náklady. Pred kúpou bytu požiadajte predávajúceho, aby nahliadol do katastra nehnuteľností a prečítal si vyhlásenie o rozdelení. Hovorí o tom, ako sú rozdelené prevádzkové náklady rezidenčného komplexu.
Zariaďovacie predmety. Stačí vám vybavenie bytu? Je to dôležité, pretože po nasťahovaní budete pravdepodobne potrebovať súhlas ostatných vlastníkov pri rekonštrukciách, napríklad pri prácach na balkóne.
rozhodnutia. Požiadajte domáceho predajcu o dôležité riešenia schôdze vlastníkov. Ak si chcete zobraziť zbierku uznesení, kontaktujte správcu.
Poriadok spoločenstva. Nechajte sa ukázať komunitným poriadkom. Tam môže byť používanie bytu obmedzené, napríklad ak ho chcete používať na komerčné účely.
Poradný výbor. Ak sa chcete stať členom poradnej rady, mala by byť vylúčená vaša zodpovednosť za ľahkú nedbanlivosť. Pre komunitu je najlepšie platiť poistenie zodpovednosti členov rady.
Plná moc. Ak nákup ešte nie je dokončený, ale chcete už ísť na schôdzku, môžete získať oprávnenie od aktuálneho vlastníka.
Právna ochrana. Vaše poistenie právnej ochrany by malo obsahovať modul „Ochrana pre majiteľov domov“.
Corona zvláštnosť. Pretože mnoho spoločenstiev vlastníkov bytov nemôže z dôvodu krízy v Corone usporiadať schôdzu vlastníkov, dočasne platí: Súčasní správcovia potom zostávajú vo svojej funkcii, aj keď im skončilo funkčné obdobie. Okrem toho naďalej platí podnikateľský plán, vlastníci musia naďalej platiť domové peniaze v predchádzajúcej výške.
Zákon o vlastníctve domu je komplikovaný
Či už sú to zodpovednosti, rozhodnutia alebo náklady - každý, kto má spoločné s bytmi, je rýchlo ohromený. „Právo vlastniť rezidenčný majetok je komplikované,“ potvrdzuje združenie na ochranu spotrebiteľa Living in Property, ktoré poskytuje poradenstvo vo všetkých aspektoch nehnuteľností, výstavby a modernizácie domu. Spočiatku pre nových majiteľov - obyvateľov, ako aj prenajímateľov - neznámych: V bytovom dome alebo obytnom komplexe musíte zapadnúť do komunity známej tiež ako združenie vlastníkov bytov (WEG). Jeho členovia musia navzájom spolupracovať, napríklad keď sa plánujú stavebné práce na dome. Každý si môže vo svojich štyroch stenách robiť čo chce, bez toho, aby sa pýtal ostatných obyvateľov.
Poradenstvo od Stiftung Warentest
Naša príručka pre kondomínium poskytuje rozsiahle informácie o vlastníctve domu. Obsah obsahuje témy, ako sú financovanie pre vlastníkov, prenajímateľov a prenajímateľov, možnosti financovania, správa a údržba majetku a modernizačné opatrenia. Sprievodca má 240 strán a je k dispozícii v kníhkupectvách alebo v test.de/shop za 34,90 eur.
Vyhlásenie o rozdelení a spoločenský poriadok
Čo je výlučné vlastníctvo (samostatné vlastníctvo) a čo patrí všetkým vlastníkom (spoločné vlastníctvo), je v Vyhlásenie o rozdelení regulované. Berlínska právnička Dorte Jüstel, ktorá sa špecializuje na kondomíniové právo, vysvetľuje: „Vyhlásenie o rozdelení je povinnou požiadavkou pri kúpe domu.“ Poriadok spoločenstva. „Oba dokumenty upravujú vzťahy medzi vlastníkmi bytov.“ Určujú, aký podiel dostane každý vlastník v celej komunite. Poznamenáva to pozemková kniha - verejný register, ktorý upravuje vlastníctvo pozemkov.
Čo patrí do súkromného majetku?
Samostatná nehnuteľnosť zahŕňa všetky miestnosti v byte, stropné obklady, steny a podlahové krytiny, vnútorné steny a dvere a sanitárne zariadenia. Dvere bytu sú v spoločnom vlastníctve, aj keď vyhlásenie o rozdelení stanovuje inak (BGH, Az. V ZR 212/12). Nemôže sa meniť bez súhlasu spoločenstva vlastníkov.
Čo patrí do spoločného majetku?
Každý musí platiť za údržbu spoločného majetku. Zahŕňa to nehnuteľnosť, všetky konštrukčné časti potrebné na údržbu budovy, napríklad nosné steny; okrem toho, schody, výťahy, strechy, balkónové časti, poter, stropy, vykurovacie systémy, prívodné vedenie do bytu a zvyčajne okná a okenné rámy.
Príklad 1: Doskové balkóny patria všetkým vlastníkom bytov, rovnako ako balkónové mriežky. Ak je potrebné takéto časti budovy opraviť, náklady znáša obvykle celá komunita, a to aj v prípade, že sa jedná o balkón jedného vlastníka.
Príklad 2: Ak vlastník nemôže využívať svoje miestnosti kvôli vlhkým stenám, musí spoločenstvo nechať opraviť škody. Povinnosť renovácie sa vzťahuje aj na miestnosti v suteréne starej budovy, ktoré sa podľa vyhlásenia o rozdelení používajú ako kancelárie alebo obchody. Rozhodol o tom Spolkový súdny dvor (Az. V ZR 203/17).
Zhromaždenie vlastníkov: parlament vlastníkov
Majitelia sa rozhodnú škody napraviť. Toto musí správa nehnuteľností implementovať.
Schôdza vlastníkov - ústredný orgán vlastníkov - prijíma zásadné rozhodnutia o údržbe obecného majetku, štrukturálnych opatreniach k nemu a jeho správe. Správca musí pozývať najmenej raz ročne, zvyčajne na konci alebo na začiatku kalendárneho roka, pretože vlastníci musia s podnikovým plánom rozhodnúť o peniazoch na dom na nasledujúci rok. Stretnutie však môže byť úplne všetko - od inštalácie výťahu až po pripevnenie stojana na bicykel. Každý má pri hlasovaní jeden hlas. Spoločenstvo môže tiež určiť, že hlasy sa počítajú podľa výšky vlastníctva. Ak byt patrí viacerým ľuďom, musia sa všetci dohodnúť. Rozdelené hlasovanie je neplatné. Rovnako ako v Spolkovom sneme, niekedy stačí na prijatie rozhodnutia v parlamente vlastníkov bytov nadpolovičná väčšina, a niekedy nie.
V týchto prípadoch stačí jednoduchá väčšina
V týchto prípadoch musia všetci vlastníci povedať áno
Požiadavky sú obzvlášť vysoké, keď komunita plánuje stavebný projekt natrvalo zmeniť charakter bytového komplexu a išlo by nad rámec obyčajnej údržby a opravy budovy. S takýmito plánmi musia súhlasiť všetci vlastníci zapísaní v pozemkovej knihe. Napríklad, ak chce jeden z majiteľov zaskliť balkón svojho bytu alebo lodžie, systém sa tým natrvalo zmení. To sa počíta ako štrukturálne zmeny (Okresný súd Berlín-Charlottenburg, Az. 73 C 220/10). Keďže sa to týka každého, každý musí povedať svoje áno. Ich súhlas je nevyhnutný, iba ak by toto opatrenie nebolo vizuálne alebo finančne ovplyvnené iným vlastníkom. Potom stačí iba nadpolovičná väčšina (Federálny súdny dvor, rozsudok z 29. mája 2020, spisová značka: V ZR 141/19).
Príklad: Novopostavená terasa musí byť zbúraná, pretože umožňuje výhľad do bytu susedov. Takto rozhodol okresný súd v Sinzigu (10a C 8/18 WEG). Majiteľ bytu postavil na drevenej konštrukcii v zadnej časti komunitnej záhrady terasu s rozlohou 40 metrov štvorcových, ktorú zdobila štvorstĺpová pergola. Z tohto bolo vidieť do susedného bytu. Žalobcovia požadovali demontáž terasy a boli vyhraní. Možný výhľad do bytu ovplyvňuje ich súkromie. V dôsledku stavby sa navyše vzhľad záhrady masívne zmenil. Namiesto terasy tu predtým bola divoká vegetácia. Na výstavbu zariadenia by bol potrebný súhlas vlastníkov bytov. Nedali to.
V týchto prípadoch postačuje kvalifikovaná väčšina
Modernizácie, ktoré nemenia podstatu bytového komplexu, môžu vlastníci vymáhať jednoduchšie. To nie je možné ľahko, ale kvalifikovanou väčšinou - napríklad pokiaľ ide o Inštalácia výťahu ide. Na uskutočnenie takýchto štrukturálnych zmien musia súhlasiť tri štvrtiny všetkých voličov. Trojštvrtinová väčšina musí vlastniť aj viac ako polovicu vlastníckych podielov zapísaných v pozemkovej knihe.
Dôležité: Na otázku, či tri štvrtiny súhlasia, sa počítajú nielen účastníci stretnutia, ale aj všetci neprítomní.
Aj tí, ktorí sa postavia proti, musia platiť
Ak kvalifikovaná väčšina dokáže presadiť inštalácie, ako je veľmi drahý výťah, musia sa náklady rozdeliť podľa spoluvlastníckych podielov. Platiť musia aj vlastníci, ktorí hlasovali proti uvedenému opatreniu. Ak sa nájde kvalifikovaná väčšina, možno rozhodnúť aj o inom rozdelení nákladov. Pokiaľ ide o distribúciu, musí sa však brať do úvahy, ako môže každý vlastník výťah používať. Napríklad je možné náklady rozdeliť podľa výšky podlahy.
Postupujte proti uzneseniu
Ak dôjde k rozhodnutiu, ktoré vlastník považuje za nesprávne, môže ho do jedného mesiaca napadnúť. Zodpovedný je súd, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Tam vlastník podá žalobu o zrušenie. Za týmto účelom by však mal rozhodne vyhľadať právnu pomoc, odporúča právnik Jüstel. Pretože otázka, či je rozhodnutie nepresné alebo dokonca neplatné, je pre právnika nemožné posúdiť.
Povinnosti správcu
Ekonomický plán. Správa nehnuteľností je kľúčovou postavou v spoločenstve vlastníkov. Realizuje uznesenia majiteľov, ale zisťuje aj škody na obytnom komplexe, získava odhady nákladov na opravy a najíma remeselníkov. Správca zostavuje ročný rozpočet a spravuje peniaze obce. Mesačná suma, ktorú musí každý vlastník zaplatiť za správu, vyplýva z obchodného plánu - peňazí z domu. Vlastníci musia schváliť plán jednoduchou väčšinou. Ak je do spoločenstva vlastníkov vymenovaný nový vedúci, musia byť vlastníci informovaní o ponukách uchádzačov najmenej dva týždne vopred (Spolkový súdny dvor, Az. V ZR 110/19).
zodpovednosť. Profesionálni správcovia často účtujú od 19 do 30 eur za apartmán a mesiac, v závislosti od regiónu a veľkosti zariadenia. Malé spoločenstvá vlastníkov môžu tiež ušetriť náklady a striedať sa so správou svojho bytového komplexu sami. Externý správca nie je povinný. Správa je spojená s rizikami. Napríklad, ak správca po uplynutí lehoty na reklamáciu tvrdí, že došlo k vade stavby z nedbanlivosti u developera, a komunite tým vznikne škoda, musí ju vymeniť.
poistenie. Ak vlastníci nastúpia do správcovskej práce bez platu, mali by trvať na tom, aby spoločenstvo uzavrelo a platilo poistenie zodpovednosti za škodu na majetku. Profesionálni správcovia by mali byť poistení sami, aby mohli nahradiť škody pre komunitu.
Úlohy správnej rady
Tri poradné výbory WEG. Na podporu správcu existuje poradný výbor. Jeden vlastník je predseda a ďalší dvaja sú posudzovatelia. Vaša práca je väčšinou dobrovoľná. Pred schôdzou vlastníkov preskúmajú poradné rady napríklad obchodný plán manažéra. Pomáhajú mu pri presadzovaní domového poriadku a často mediujú v prípade sporu medzi manažérom a majiteľom.
Rozhodca. Zákon o správnom poradnom výbore nevyžaduje, ale má to zmysel. Pretože spor medzi vlastníkmi a vedením je každodenný život a napríklad so združením žijúcim v majetku, je dôvodom viac ako polovica všetkých otázok. Majitelia sa sťažujú na nesprávnu a netransparentnú ročnú účtovnú závierku a na skutočnosť, že spoločnosti zaoberajúce sa správou nehnuteľností implementujú rozhodnutia pomaly alebo vôbec.
Aké výdavky majú vlastníci?
Správca zhromažďuje obytný priestor resp. Od majiteľov Domáce peniaze na prevádzkové náklady. Je to podobné ako s verejnými službami, ktoré platia nájomníci vopred. Výška domácich peňazí sa zvyčajne uvádza v inzerátoch s nehnuteľnosťami alebo v expozícii nehnuteľnosti.
Výdavky, ktoré spoločenstvo vlastníkov musí platiť, sú uvedené v obchodnom pláne, ktorý správa vypracúva raz ročne. Okrem obchodného plánu vytvára na konci účtovného roka: Ročné zúčtovanie. Právnik Jüstel hovorí: „Porovnávajú sa všetky skutočné príjmy a výdavky za posledný rok. Ak sa ukáže, že vlastníci zaplatili príliš málo, musia nalievať ďalšie peniaze. ““
Ak si chcete kúpiť byt, mali by ste mať zobrazené najnovšie ročné výkazy a obchodný plán na nasledujúci rok. Takéto dokumenty ukazujú, či sú domáce peniaze vypočítané realisticky.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady za studena. Majitelia majú veľa výdavkov: neplatia iba za poistenie, stočné, čistenie ulíc, záhradníctvo a starostlivosť o domov. Existujú aj administratívne náklady.
Teplé prevádzkové náklady. Zahŕňa to náklady na vodu a kúrenie, ktoré závisia od spotreby.
Rezervovať. Jednou z vedľajších nákladov je aj rezerva na údržbu spoločného bytového komplexu.
Daň z majetku. Vlastníci tiež musia zvyčajne každé tri mesiace prevádzať daň z nehnuteľností priamo na obec.
Poistenie. Majitelia by sa mali poistiť proti poškodeniu. Ak sa jedná o prenajatý byt, môže byť užitočné poistenie straty z prenájmu. Okrem toho by majitelia, ktorí splácajú svoj domov, mali zvážiť zvyškový dlh alebo termínované životné poistenie. Existujúce poistenie právnej ochrany by malo obsahovať modul „Ochrana vlastníkov bytov“.
Šetrenie na opravy
Rezerva na údržbu je v obchodnom pláne veľmi dôležitá. Ich výška by mala zodpovedať veľkosti, veku a aktuálnemu stavu domu. Ak dôjde k oneskoreniu v oprave alebo renovácii, rezerva musí byť vyššia. Tu sa neoplatí šetriť. Ak je nevyhnutná nákladná renovácia, na ktorú nie je dostatok peňazí, musia všetci vlastníci zaplatiť osobitný príspevok.
Rozdelenie komunitárnych nákladov
Peniaze v domácnosti samozrejme nie sú rovnaké pre všetkých vlastníkov. Ak nebude upravené nič zvláštne, náklady na spoločenstvo sa rozdelia podľa „spoluvlastníckeho podielu“. Vyčísľuje, koľko z celej budovy patrí jednému vlastníkovi. Číslo je v pozemkovej knihe v takzvanom vyhlásení o rozdelení. Komunita môže rozhodnúť o rôznych alokačných kľúčoch pre jednotlivé typy nákladov. Napríklad náklady na správcu nehnuteľnosti sú niekedy rovnomerne rozložené medzi všetky byty, zatiaľ čo ostatné náklady sú rozdelené podľa obytných priestorov. Zákonodarca niekedy určuje aj osobitné pravidlá distribúcie. Aspoň časť nákladov na vykurovanie musí byť pridelená každému bytu podľa spotreby.
Tento špeciál bol prvýkrát zverejnený 1. novembra 2019 na test.de. Odvtedy bola aktualizovaná niekoľkokrát, naposledy 11. septembra 2020.
Tento článok je užitočný. 121 ľudí si myslí, že je to užitočné.