Hypotéky „Naozaj sme si museli dať dole nohavice“ - pozorovatelia
Hypotéky «Naozaj sme si museli nechať nohavice dole»
Banky a poisťovacie spoločnosti vždy chcú vedieť viac, než poskytnú pôžičku, a to aj u dlhodobých klientov.
Veritelia konajú tvrdohlavo podľa nových pravidiel a predpisov - na náklady zákazníkov.
Stefano Zamboni * má 55 a žije so svojou partnerkou v dome v Ticine. Obaja dobre zarábajú. Už 20 rokov sú klientmi významnej banky - s hypotékami, mzdovými účtami, účtami cenných papierov a tretím pilierom. Banka teda vie o svojej finančnej situácii dosť dobre.
Na jar ich poradca ubezpečil, že hypotéku je možné doplniť na renovačné práce o 100 000 CHF - formalita. Manželia si najali remeselníkov. Zrazu zavolal ďalší zákaznícky poradca a - na rozdiel od prvého potvrdenia - požiadal o aktuálne výpisy z platu, posledný daňový doklad a fotografie nehnuteľnosti zvnútra i zvonka. O dva týždne neskôr chcel tiež ID dôchodkového fondu, inak by nemohol poskytnúť lacnejšiu pôžičku.
Zamboni sa cíti urazený. "Museli sme však prijať diktované podmienky," hovorí. Na zmenu banky bolo neskoro - kuchynská kombinácia a nové okná už boli objednané.
Vzťah so zákazníkom 20 rokov
Podobné skúsenosti mal rovnako dobre situovaný pár v komunite v Zürišskom jazere. Išlo o hypotéku na druhý dom. Banka opäť vyžadovala dôkazy a potvrdenia, akoby išlo o nových klientov. Hypotéku na kondomínium už financovala. Vzťah so zákazníkmi takmer 20 rokov vrátane mzdových účtov. Dotknutá osoba hovorí: „Naozaj sme si museli dať dole nohavice.“ Pre neho „nepochopiteľné a nie príliš priateľské správanie“.
Poisťovňa sa tiež správala tvrdohlavo v súlade s predpismi a novými pravidlami voči dlhoročnému hypotekárnemu klientovi v meste Zürich. Dobrý rok pred vypršaním desaťročnej hypotéky, ktorá bola pred finančnou krízou čerpaná s úrokovou sadzbou 3⅜ percenta, požiadal domáci majiteľ o predĺženie hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Teraz to amortizoval na 200 000 frankov. Hodnota je minimálne 900 000 frankov, takže zaťaženie je menej ako 25 percent. Poistenie napriek tomu vyžadovalo nasledujúce dokumenty:
- Kópia aktuálneho a úplného daňového priznania - nie výkaz
- aktuálny ročný výkaz platov
- 5 až 7 aktuálnych farebných fotografií nehnuteľnosti (kuchyňa, kúpeľňa, obývacia izba, izba)
- overené kópie
- ID alebo pasy všetkých dlžníkov 
- Výpis z katastra nehnuteľností s podrobnosťami o záložných právach k majetku (nie starší ako šesť mesiacov)
- Krátky rozpis nákladov na renovácie od roku 2010
- Certifikát dôchodkového fondu, podrobnosti o akomkoľvek majetku zo súkromného dôchodkového zabezpečenia 3a
- Vyplnený a podpísaný formulár „Pranie špinavých peňazí“
„Žiadať takéto dokumenty od existujúceho vzťahu so zákazníkom je vtip.“
Najmä poskytnutie „overeného dokladu totožnosti alebo pasu“ a formulára na pranie špinavých peňazí je pre zákazníka „čistý šikan“. Ide o pokračovanie malej hypotéky, ktorá bola uzavretá pred takmer 20 rokmi. Úrok navyše vždy platil včas.
To, že sa hypotekárne dlžníci podrobujú dôkladnej kontrole po dosiahnutí dôchodkového veku, mnohých nahnevalo. Dôchodcovia zvyčajne môžu zabudnúť na dobitie hypotéky alebo dokonca novej, pretože ich príjem je príliš nízky.
Ale aj pri nových hypotékach pre zamestnaných ľudí banky merajú rizikovú kapacitu zákazníka s úrokovou sadzbou päť percent - napriek nízkym úrokovým sadzbám. Životné bremeno by nemalo predstavovať viac ako tretinu príjmu. Národná banka a Finma zo strachu pred realitnou bublinou presadili toto sprísnenie postupov zadávania zákaziek.
Pravdepodobne sa zvýši potreba informácií
CS tvrdí, že zámerne presadzujú „konzervatívnu stratégiu rizika“ - „v neposlednom rade aj ochranu zákazníkov“. Okrem „dlhodobej vypočítanej úrokovej sadzby“ vo výške päť percent by došlo k lineárnej amortizácii a ďalšiemu percentu nákladov na kúpnu cenu, aby bolo možné vypočítať cenovú dostupnosť. „Situačne“ sa rozhodne, ktoré dokumenty sa majú predložiť pri predĺžení hypotéky. UBS zdôrazňuje, že žiadna banka nemá záujem „stratiť klientov zbytočnými administratívnymi prekážkami“. Je však pravdepodobné, že potreba informácií z dôvodu regulačných požiadaviek «sa v budúcnosti tiež zvýši».
Zürcher Kantonalbank (ZKB) odkazuje na rozsiahle pokyny Švajčiarskej asociácie bankárov, ktoré sú v platnosti od júla 2014. Pri obnovení hypotéky na nehnuteľnosť obývanú vlastníkmi ZKB kontroluje príjmovú situáciu a nehnuteľnosť prehodnocuje. Nevyžaduje výpis z katastra nehnuteľností, oznámenie o poistení stavby, kópiu pasu alebo občianskeho preukazu, nieto ešte doklad o praní špinavých peňazí. „Považujeme za vtip vyžadovať takéto dokumenty od existujúceho zákazníckeho vzťahu,“ hovorí hovorkyňa ZKB.
Raiffeisen tvrdí, že „čisté predĺženie hypotéky“ si nevyžaduje „nové preskúmanie celej úverovej pozície“. Pravidlá Finmy a Národnej banky však požadujú „že úverové pozície musia byť pravidelne sledované a opätovne preskúmané“. Toto „pravidelné prehodnocovanie“ môže byť definované a navrhnuté každým veriteľom po konzultácii s Finmou.
Kultúra strachu a neistoty
Oficiálne vyhlásenia hypotekárnych veriteľov znejú primerane. Ale efektívna nálada je úplne iná. Požiadavky národnej banky a Finy vytvorili kultúru strachu a neistoty.
„Najdôležitejšou vecou je úplnosť a overiteľnosť dokumentácie k zákazníkovi v prípade núdze,“ hovorí bankár, ktorý chce zostať v anonymite. „Zákazník alebo vzťahy so zákazníkmi majú takmer akýkoľvek záujem.“ Niekedy je „smiešne, až trápne“, koľko sa jednotlivý konzultant chráni, aby sa nedostal na kliniku s vnútorným súladom alebo dokonca s Finmou. Dojem zákazníkov, že „zdravý rozum je niekedy prekonaný“, je bohužiaľ správny. „V jednoduchom a výnosnom hypotekárnom obchode musíme predovšetkým uplatňovať štandardy, ktoré sú skutočne absurdné.“