Majitelia; päť hviezdičiek

Päť hviezdičiek. Hotely. Peniaze. Elegancia. Obchodné muži. Drahé autá. Nádherné ženy. Dobré nápoje. Dobré jedlo. Kasína. Konferencie. Turisti? Päť hviezdičiek. Obrázok? Výhoda?

Ak chcete zaplatiť viac ako 18 miliónov dolárov (asi 14 miliónov eur) za 52% hotela, či už je to päťhviezdičkový hotel, a prevziať dlh 10 miliónov dolárov (8 miliónov eur) - to znie ako dobrodružstvo . Bude z päťhviezdičkových hotelov biznis alebo to robia tí, ktorí do nich investujú, jednoducho pre imidž? Jedna vec je povedať ľuďom, že ste „päťhviezdičkový majiteľ“, a druhá byť „majiteľom kuracej farmy“. Je pravda, že v obci v Prahovej existuje taká farma, o ktorej sa hovorilo viac ako o celom rumunskom hotelierstve. Ale to je už iný príbeh.

Keď sa vraciame do Hiltonu, čísla z minulého roka hovoria a možno vysvetľujú letovisko, ktoré prinútilo spoločnosť Copos kúpiť ju. Pretože Hilton skončil rok 2004 s obratom 22 miliónov dolárov (asi 17,7 milióna eur), o 25% viac ako v predchádzajúcom roku - a čistý zisk bol 4,5 milióna dolárov (3,6 milióna eur).

To znamená čistý zisk nad 20%, čo je percento, na ktoré nemôže byť hrdé veľa rumunských spoločností. Pri takomto výnose sa oplatí investovať, zdá sa, do „piatich hviezdičiek“. Podľa súčasného vicepremiéra je však investícia do päťhviezdičkového hotela drahá - predstavuje asi 150 000 eur za izbu, v tejto cene sú zahrnuté konferenčné miestnosti, pozemky a ďalšie verejné služby. Inými slovami, podľa logiky spoločnosti Copos by päťhviezdičkový hotel ako Hilton, ktorý má 272 izieb, mal hodnotu 36 miliónov dolárov.

Päťhviezdičkový hotel je ziskovejší ako štvorhviezdičkový alebo trojhviezdičkový. Táto miera zisku vychádza predovšetkým z vyššej ceny izieb a obsadenosti. Kam inde vložíte jedlo a pitie, ktoré skonzumujú stovky, dokonca tisíce akcií organizovaných za rok v takomto objekte. „Priemerný stupeň ziskovosti päťhviezdičkového hotela v Bukurešti presahuje 20%, čistý zisk,“ prezradil pre BUSINESS Magazin podnikateľ George Copos, ktorý verí, že v nasledujúcich rokoch vyrastie veľa priemyselných odvetví, ako sú telekomunikácie, informačné technológie a, najmä cestovného ruchu. Crowne Plaza, prvý päťhviezdičkový hotel vo vlastníctve spoločnosti Copos, mal v minulom roku tiež čistý zisk nad 20%.

Tinu Sebesanu, generálny riaditeľ Howard Johnson Grand Plaza, najnovšieho päťhviezdičkového hotela v Bukurešti, hovorí, že teoreticky sa investícia do päťhviezdičkového hotela v západoeurópskych krajinách vráti za 15-20 rokov, dňa keď sa u nás odpisuje za 7-10 rokov - s touto myšlienkou súhlasí aj George Copos. Jedným z hlavných akcionárov Howard Johnson Grand Plaza je Gabriel Popoviciu, ktorého pre tento článok nebolo možné kontaktovať.

„Odpisovanie päťhviezdičkového hotela v Bukurešti je rýchlejšie, pretože hodnota stavby je nižšia a práca - jedna z najdôležitejších nákladových položiek v hoteli - je tiež oveľa lacnejšia,“ argumentuje Tinu Sebesanu . Tvrdí, že na pozadí obmedzenej konkurencie v päťhviezdičkovom segmente v Bukurešti je obsadenosť hotelov tu vyššia ako v iných krajinách, čo v kombinácii s ďalšími výhodami umožňuje návratnosť investícií pomerne rýchlo.

Všetkých sedem však predstavuje až 1 290 izieb, čo je viac ako 24% z celkového počtu 5 716 izieb v hoteloch všetkých kategórií v Bukurešti. Je veľa? Je to málo? Je to málo, ak si spomenieme, že minulú jeseň boli všetky troj, štvor a päťhviezdičkové hotely v Bukurešti plné takmer mesiac, a to z jednoduchého dôvodu, že potom sa v hlavnom meste konal medzinárodný kongres pošty, na ktorom sa zúčastnilo viac ako 1 500 ľudí.

A keďže sa takéto udalosti v Bukurešti začínajú konať čoraz častejšie, je zrejmé, že existuje dopyt po hoteloch vyššej triedy. Ak Bukurešť zhromaždí niečo cez 4 500 izieb v troch, štvor a päťhviezdičkových hoteloch, na porovnanie, v Prahe alebo Budapešti má každá z nich viac ako 20 000 miest v nadštandardných štruktúrach.

To len uvažuje o ubytovaní. Pretože päťhviezdičkový hotel môže „zarobiť“ iba organizovaním konferencií, seminárov a podujatí niekoľko desiatok percent obratu. Napríklad v hoteli Marriott v Bukurešti sa v minulom roku uskutočnilo viac ako 1 500 podujatí, čo prinieslo hotelu viac ako 2,37 milióna dolárov (približne 1,9 milióna eur), čo predstavuje viac ako 23% hodnoty. podnikania. (Fatih Taher, ktorý ovláda hotel J. W. Marriott, sa s ním pre tento článok nemohol skontaktovať v časopise BUSINESS Magazine.)

Nevýhodou však je, že v súčasnosti v Bukurešti nie je žiadny „funkčný“ päťhviezdičkový hotel. „Práca v takomto hoteli trvá najmenej dva alebo tri roky, takže minimálne o dva roky neuvidíme v Bukurešti žiadny nový päťhviezdičkový hotel,“ predpovedá Sebesanu z Howarda Johnsona. To platí pre hotely, ktoré sú postavené od nuly alebo na existujúcich štruktúrach, pretože existuje ďalšia možnosť: existujúci štvorhviezdičkový hotel, ktorý sa má modernizovať a „zvýšiť“ na päť hviezdičiek - rovnako ako hotel Continental z Bukurešti, ktorý má šancu pripojiť sa k vybranej skupine siedmich.

"Rokujeme o zmluve s medzinárodným reťazcom, aby sme hotel Continental v Bukurešti zvýšili na päť hviezdičiek. Ak sa mi nepodarí nájsť medzinárodného operátora, hotel zostane na úrovni štyroch hviezdičiek, pretože miestna značka, napríklad Continental, by bola veľmi ťažká." presadiť sa v tomto segmente, “vysvetľuje Radu Enache, prezident reťazca Continental, ktorý vlastní 12 hotelov s týmto menom v celej krajine a tri hotely Ibis v systéme riadenia. To znamená, že celkovo Enache „ovláda“ 1 600 izieb v 15 hoteloch a dá sa povedať, že najviac rumunských. (Pre porovnanie, sedem hotelov, v ktorých je akcionárom Copos, vrátane Hilton, má iba 955 izieb).

Prečo by si však rumunská päťhviezdičková značka nedokázala poradiť sama? Pretože nie je súčasťou medzinárodného reťazca, nevyužíva výhody medzinárodného rezervačného systému, nie je zahrnutý v ponukách veľkých zahraničných cestovných kancelárií a navyše klient nemá prospech z vernostných kariet, ako sú napríklad lojalisti. reťazce ako Howard Johnson alebo Marriott.

Pokiaľ však ide o počet nehnuteľností a počet izieb, medzinárodné značkové hotely v Rumunsku nepresahujú 3% všetkých hotelov v celej krajine. Členovia medzinárodného hotelového reťazca, ktorého značka je známa po celom svete, sa uskutočňujú buď vo forme zmluvy o výkone správy (medzinárodný reťazec zaisťuje výlučne správu, zatiaľ čo vlastník nesie investičné riziká), alebo vo forme zmluvy o výkone správy. franšíza (vedenie zostáva miestne a za právo používať názov medzinárodného reťazca sa vypláca určitá suma peňazí.

Vstup do medzinárodného hotelového reťazca preto prináša nespočetné množstvo výhod. V prvom rade bude každý klient profitovať z rovnakých služieb v rovnakej kvalite bez ohľadu na to, či zostane v spoločnosti J.W. Marriott v Bukurešti, Varšave alebo New Yorku. Na druhej strane hotelové reťazce pravidelne kontrolujú pridružené hotely s cieľom posúdiť, či zodpovedajú minimálnym štandardom kvality zariadení a služieb.

Spojenie s medzinárodným hotelovým reťazcom zvyšuje trhový podiel (priťahovaním zákazníkov, ktorí chcú byť spojení s konkrétnou značkou alebo produktom, priťahovaním zákazníkov členmi vernostných programov vyvinutých hotelovým reťazcom), zabezpečením prístupu k globálnym distribučným systémom, ako aj a zvýšenie prestíže a dôveryhodnosti hotela.

Navyše, spojenie s prestížnym hotelovým reťazcom zvyčajne umožňuje uskutočňovanie rezervácií/transakcií cez internet, zatiaľ čo nezávislé fungovanie pod menom, ktoré nemá medzinárodné uznanie, by mohlo potenciálneho klienta určiť ako neznámeho. s oblasťou, ktorú navštívite, sa rozhodnite pre známy názov. Je veľmi pravdepodobné, že keď si bude musieť vybrať medzi reťazcovým hotelom a obyčajným hotelom, nový zahraničný turista v tomto meste si vyberie ten prvý.

To by bol prakticky dôvod úspechu štyroch veľkých päťhviezdičkových hotelov v Bukurešti, ktoré zodpovedajú za ich zisky. Hovoríme štyri, pretože existuje konkrétny prípad: hotel InterContinental, ktorý má už niekoľko rokov straty, na počudovanie Georga Coposa, ktorý hovorí, že nechápe, ako môže byť päťhviezdičkový hotel nerentabilný.

Hotelová spoločnosť InterContinental Romania skončila podľa správy správnej rady prvý kvartál tohto roka so stratou 29,3 miliárd lei (811 000 eur). Pre InterContinental Romania by rok 2005 mohol byť piatym rokom po sebe s negatívnymi výsledkami. Spoločnosť mala v roku 2001 straty 382,9 miliárd lei (13,5 milióna eur), 153,3 miliardy lei (4,48 milióna eur) v roku 2002, 102,4 miliardy lei (2,53 milióna) v roku 2003 a 50,3 miliárd lei (1,29 milióna eur) v roku 2004. Spoločnosť vlastní hotely InterContinetal (päťhviezdičkové) a Lido v Bukurešti (štyri hviezdičky), ktorých väčšinovým akcionárom je RHIC Holding z Luxemburska (49,1%) a Lido SA (11%), obe kontrolované bratmi Paunescu.

Viorel Paunescu pre BUSINESS Magazin vysvetlil, že tieto straty pochádzajú zo „zvláštnej situácie“, konkrétne z toho, že od roku 1997 je hotel InterContinental v procese renovácie, na ktorú sa vynaložilo asi 30 miliónov eur. Navyše, počas týchto renovácií mohla byť použitá iba polovica izieb, odôvodňuje.

„Môžeme povedať, že minulý rok, ak sme si vzali náklady na odpisy a renováciu, mali sme zisk milión eur,“ hovorí Paunescu. Hovorí, že v roku 2001 poklesli príjmy InterContinental v dôsledku silného vstupu na trh a konkurencie hlavne z hotela Marriott - ale aj z Hiltonu - o 5 miliónov dolárov (4 milióny eur). Potom dodal, že sa vymohli zhruba dva milióny eur ročne.

„Po amortizácii investície a dokončení modernizácie, teda od roku 2006, bude mať náš hotel obrat viac ako 20 miliónov eur a čistý zisk 4 až 6 miliónov eur, tj medzi 20 a 30% “, Odhaduje Paunescu. Verí, že investícia do päťhviezdičkového hotela sa v žiadnom prípade neuskutočňuje „kvôli obrazu“, ale preto, že by to bol dobrý obchod. Pre obraz, pokračuje, môžete urobiť kostol alebo školu, ale nie hotel. „Hviezdy si to treba predstaviť. Nemyslím si to.“

Uznáva však, že hotelový priemysel je pozoruhodný tým, že sa môžete spojiť s najrôznejšími typmi ľudí. Paunescu uvádza ako príklad summit NATO, ktorý sa konal v Mamaii minulý rok, keď bolo v päťhviezdičkovom hoteli Rex v Mamaii ubytovaných 17 prezidentov krajín, ktorých je väčšinovým akcionárom.

„Je ťažšie, že ak by ste boli majiteľom závodu 23. augusta, mohli by ste prijať 17 prezidentov štátov,“ dodáva viditeľne spokojný Paunescu. Ten, kto si myslí, že hotel je vo všeobecnosti rodinný podnik, sa sťažuje na konkurenciu, tvrdí, nespravodlivo, že ju vytvorili „určité“ päťhviezdičkové hotely. Bez nominácie tvrdí, že by si účtovali nekonkurenčné sadzby 60 - 70 eur za izbu a noc, hlboko pod päťhviezdičkovou úrovňou, zatiaľ čo sadzby InterContinental dosahujú niekde okolo 300 eur za noc. „Existuje staré príslovie:„ A medzi najväčšími borfasi existuje profesionálna etika. “.

A medzi nami by mal byť rešpekt. ", Filozofuje Viorel Paunescu. Priemerná nočná cena za jednu izbu v piatich veľkých hoteloch v Bukurešti však predstavuje asi 263 eur za noc. Ide o zobrazené sadzby príjmu, pretože všeobecne je možné každú tarifu dojednať tak či onak, teda 263 eur.?

Four Seasons - pravdepodobne jeden z najlepších luxusných hotelových reťazcov na svete - účtoval v roku 2004 priemernú dennú sadzbu za izbu vo výške 350 dolárov (280 eur) pre americké hotely a 310 dolárov/deň ( 248 eur) - priemer za hotely po celom svete, hovorí Simion Alb, riaditeľ rumunského Národného úradu pre cestovný ruch v Severnej Amerike.

Ceny hotela Four Seasons sa však významne líšia v závislosti od polohy hotela. Najlacnejšia izba v hoteli Four Seasons v New Yorku teda stojí viac ako 600 dolárov/deň (480 eur), zatiaľ čo priemerná denná sadzba pre hotely v Ázii je asi 170 dolárov/deň (136 eur).

„Za týchto podmienok je zrejmé, že sadzby v hoteloch v Bukurešti - Hilton, Marriott, Crowne Plaza - nie sú atraktívne pre väčšinu segmentov turistov a sú určené hlavne podnikateľom, ktorým nemožno prinútiť zostať. mení svoj cieľ cesty, “vysvetľuje Simion Alb.

Priemerná denná sadzba pre luxusné hotely v USA bola v roku 2004 asi 235 dolárov za deň, čo je asi 188 eur.

Miera päťhviezdičkových hotelov a implicitne zisky hotelierov sú však do veľkej miery ovplyvnené trhom. Priemerná denná sadzba napríklad pre štvor- a päťhviezdičkové hotely v Moskve v apríli 2005 bola 253 dolárov za deň/izbu (asi 202 eur), čo je o 70 percent viac ako v prípade spoločnosti Simion Alb. 2001 a o 40% v porovnaní s rokom 2003. Dodal, že zatiaľ čo Praha alebo Budapešť majú hotely pridružené k luxusným hotelovým reťazcom (alebo piatim európskym hviezdam) - Four Seasons, Kempinski, Mandarin Oriental, Le Meridien atď. - Bukurešť sa zatiaľ nedostala do pozornosti elity hotelového priemyslu.

Alb verí, že Bukurešť by teraz mohla mať viac päťhviezdičkových hotelov, ak by existovala politika rozvoja tohto segmentu. Privatizácia hotelov priniesla úžitok domácim investorom, ktorí okrem dostatočného kapitálu, skúseností a vízie mali všetko, čo potrebovali. Aj keď sú sadzby vysoké alebo nízke, je dôležité, aby boli tieto hotely dobre obsadené, pretože väčšina cudzincov, ktorí prichádzajú do Bukurešti, to robí v záujme podnikania. To si myslia hotelieri, pretože neexistujú žiadne štatistické údaje. Je veľmi pravdepodobné, že tomu tak bude, pretože obyvatelia Bukurešti určite nezakopnú o ulice japonských turistov, ktorí fotografujú vľavo a vpravo, ani o iné národy turistov.

Päť hviezdičiek. V skutočnosti na značke záleží najviac. Napríklad vo Francúzsku neexistuje päťhviezdičkový hotel. Generálny riaditeľ Howarda Johnsona tvrdí, že teoreticky by sa žiadnemu novému majetku nemalo dať päť hviezdičiek, pretože na tejto úrovni klasifikácie zohrávajú služby dôležitú úlohu. Ako ich však skontrolovať prvý deň? Skrátka, všetko by sa dalo zhrnúť slovami Tinu Sebesanu: „Nakoniec vám hviezdu dá klient.