Nájomná zmluva - nájom - príručka k nájomnému právu

Sprievodca nájomným právom

Nájom je vždy k dispozícii, keď niekto súhlasí s tým, že umožní niekomu inému používať predmet za protihodnotu (pozri: NJW 1993, 3131), podľa trochu neohrabanej právnej formulácie.

Prenajímatelia a nájomcovia sa spravidla zaväzujú poskytnúť obytný priestor za poplatok zodpovedajúci príslušnému nájomnému. Nájomná zmluva teda predstavuje tzv Pokračujúca povinnosť medzi zmluvnými stranami.

Právny základ nájomných zmlúv

Právne predpisy týkajúce sa nájomnej zmluvy možno nájsť v ustanoveniach § 535 - 580a BGB, pričom základnou normou nájomnej zmluvy je § 535 BGB.

Pre Nájomné zmluvy na bývanie Okrem všeobecných predpisov existuje niekoľko osobitných ustanovení, ktoré sa nachádzajú v § 549 - 577a BGB.

Dohoda o prenájme - viac z blogu

Právne predpisy o nájomnej zmluve (§ 535 BGB a nasl.)

Právne predpisy týkajúce sa nájomnej zmluvy vyplývajú z § 535 a nasl. BGB.

Pre uzavretie právne platnej a záväznej nájomnej zmluvy je bezpodmienečne potrebné, aby sa zmluvné strany dohodli na všetkých podstatných zmluvných podmienkach. Toto zahŕňa:

Predmet nájmu (§ 90 BGB)
Trvanie nájmu
aké je nájomné

Ak sa prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť na podstatných náležitostiach zmluvy, nájomná zmluva sa uzatvára prostredníctvom ponuky a prijatia.

Na základe nájomnej zmluvy sa prenajímateľ zaväzuje umožniť nájomcovi nájomnú nehnuteľnosť (napr. Byt). Zmluva navyše upravuje rámec, v ktorom sa môže používanie uskutočňovať a aké nájomné musí nájomca platiť prenajímateľovi za prevod užívania.

Prax pozná rôzne Druhy nájomných zmlúv:

ako aj Špeciálna forma nájomnej zmluvy the

Každá z týchto zmlúv má svoju osobitnú právnu štruktúru a rôzne právne dôsledky.

Doložka o samostatnom použití v nájomnej zmluve - osobné použitie

Takzvaná „doložka o samostatnom použití“ má značný význam. Takéto ustanovenie sa príležitostne nachádza v nájomných zmluvách. Toto umožňuje prenajímateľovi „predčasne“ ukončiť nájom z dôvodu osobného použitia za určitých zákonom stanovených podmienok (ukončenie z dôvodu osobného použitia). Konkrétne vedomosti o potrebných požiadavkách na ukončenie sa nájomcovi zvyčajne vyplatia.

Právne následky pri zmene vlastníctva

To, či a do akej miery existujú právne následky zo zmeny vlastníctva, je tiež veľmi častým problémom nájomného práva.

Ak prenajímateľ zomrel, dedič musí pokračovať v nájomnej zmluve za predchádzajúcich zmluvných podmienok - zmeny nie sú povolené!

Neúčinné doložky

Nájomná zmluva môže byť za určitých okolností úplne alebo čiastočne neúčinná z dôvodu dohodnutých doložiek. V takom prípade majú zmluvné strany možnosť čiastočne alebo úplne napadnúť zmluvu v súlade so zákonnými ustanoveniami.

Domáce pravidlo

Nájomná zmluva často obsahuje aj zmluvný domový poriadok, ktorý je pre nájomcu záväzný. Uvádza napríklad nariadenia o používaní prenajatého majetku a všeobecné informácie.

Druhy nájomných zmlúv

Nemecké právo poskytuje zmluvným stranám rôzne možnosti uzavretia nájomnej zmluvy. V nasledujúcom uvedieme podrobnejšie jednotlivé typy nájomných zmlúv a vysvetlíme rozdiely medzi takzvanými formulárovými nájomnými zmluvami a jednotlivými zmluvami.

Otvorený prenájom

Nájomná zmluva na dobu neurčitú existuje, ak v čase uzavretia zmluvy nebol dojednaný žiadny pevný okamih, v ktorom sa má nájomný vzťah skončiť (§ 542 ods. 1 BGB). Toto je ten najbežnejšia forma nájmu pri prenájme bytov a domov.

Časový prenájom (na dobu určitú)

Zmluva o prenájme na dobu určitú sa označuje aj ako zmluva o prenájme na dobu určitú. Uvedie sa, ak je doba nájmu stanovená (časovo obmedzená) na určitý čas (§ 575 BGB).

Dlhodobý prenájom

Dlhodobý prenájom je typ nájmu, ktorý je bežný medzi neziskovými bytovými spoločnosťami a bytovými spoločenstvami. Tieto poskytujú svojim nájomcom právo na trvalé užívanie.

Právo na doživotný pobyt

V prípade práva na doživotný pobyt existuje „obmedzená“ nájomná zmluva - toto „obmedzenie“ je osobitnou formou dočasnej nájomnej zmluvy.

podnájomná zmluva

Podnájomná zmluva existuje, ak existuje nájom medzi nájomcom (tzv. Hlavným nájomcom) a podnájomníkom (oddiely 540, 535 BGB). Jeden hovorí aj o nájme druhej úrovne.

Podnájom

Zmluva o podnájme je zvláštnou formou zmluvy o podnájme a vzťahuje sa iba na komerčne využívané miestnosti, nie na nájomné na bývanie (§ 565 BGB).

Odstupňovaná nájomná zmluva

Pri odstupňovanom prenájme sa určuje v čase uzavretia zmluvy, kedy a v akej výške sa bude nájomné zvyšovať v nasledujúcich rokoch (tzv. Odstupňované nájomné).

Indexový prenájom

Zmluva o indexovom prenájme stanovuje, že nájomné môže byť upravené v závislosti od aktuálneho cenového indexu (ktorý každý rok znovu určuje Federálny štatistický úrad) (tzv. Indexové nájomné). Toto je osobitná a prípustná dohoda o úprave nájmu.

Reťazový leasing

Takzvaná zmluva o prenájme reťazca existuje, keď sa rovnaká prenajatá nehnuteľnosť opakovane prenajíma na obmedzené obdobie, najmenej dvakrát po sebe. V prípade bytových priestorov je tento typ nájomnej zmluvy povolený až od reformy zákona o nájme z 1. septembra 2001 vo výnimočných prípadoch podľa § 549 ods. 2 a 3 BGB (napr. Obytný priestor pre študentov alebo mladých ľudí).

Predĺženie nájmu

Predĺžený nájom je možné uzavrieť, ak sa má predošlý nájom rozšíriť o nový obytný alebo úžitkový priestor.

Rozdiel medzi formou nájomnej zmluvy a individuálnou dohodou

Väčšina používaných nájomných zmlúv je dnes tzv. Formulárová nájomná zmluva. V prípade zmlúv o prenájme formulárov sa podmienky zmluvy nevyjednávajú individuálne, ale zaznamenávajú sa vo forme vopred formulovaných zmlúv - prenajímatelia často používajú zmluvy od príslušných poskytovateľov (napr. Dom a pôda).

Formulár nájomnej zmluvy

V zásade sa formulár nájomnej zmluvy používa vždy, keď jej obsah nie je medzi stranami dojednaný individuálne, ale je poskytovaný jednostranne, obvykle prenajímateľom. To spravidla znamená, že obsah zmluvy musí byť v súlade so zákonnými ustanoveniami o obsahu všeobecných obchodných podmienok v súlade s § 305 a nasl. BGB (§ 305 ods. 1 veta prvá BGB).

V praxi sa na obsah zmluvy o nájme formulára často kladú prísnejšie požiadavky. To je odôvodnené skutočnosťou, že slabšia zmluvná strana - nájomca - má zvyčajne malú príležitosť ovplyvniť obsah zmluvy. Nesmie sa tu narúšať zákonná úprava napr. Vypovedania nájomnej zmluvy, opravy kozmetiky alebo účtovania vedľajších nákladov.

Individuálne dohody vo forme nájomnej zmluvy

Ak sa prenajímateľ a nájomca okrem formulára nájmu dohodnú na individuálnych dohodách, majú prednosť pred ustanoveniami vo formulári nájmu. Ale pozor: Ak je údajne individuálna dohoda napísaná rukou do formy nájmu, tieto už nepredstavujú individuálnu dohodu, ale stávajú sa súčasťou prenájmu formulára. Je preto nevyhnutná samostatná individuálna dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.

Individuálna dohoda

Ide o individuálnu dohodu, ak jednotlivý obsah zmluvy o nájme nie je jednostranný, ale zmluvné strany ho dojednajú individuálne a za rovnakých podmienok (§ 305 ods. 1 veta 3 BGB). V prípade individuálnej dohody preto obsah nájomnej zmluvy nepodlieha ustanoveniu § 305 a nasl. BGB.

Na tomto mieste je však potrebné povedať, že nájomné zmluvy vo forme individuálnych dohôd sú skôr výnimkou ako pravidlom.

Vyjednávanie v zmysle § 305 ods. 1 veta tretia BGB znamená viac ako obyčajné vyjednávanie, používateľ musí vážne sprístupniť svoje podmienky, aby zmluvný partner mohol chrániť svoje vlastné záujmy a podľa toho formovať nájomnú zmluvu.