Nehnuteľnosti a inflácia ▷ ochrana alebo fingovaná správa
Obava z prudkého zvýšenia inflácie je obzvlášť výrazná v Nemecku. Má to predovšetkým historické pozadie. Pred takmer 100 rokmi bola inflácia, ktorá zahŕňala mieru inflácie 50 percent a viac týždenne. Túžba po investícii odolnej voči inflácii je preto latentná. V tejto súvislosti sa domov, pôda alebo nehnuteľnosti opakovane hrajú ako investície odolné voči inflácii.
Čo je inflácia a deflácia?
V ekonómii sa rozlišuje medzi pojmami inflácia a deflácia. Navzájom si naznačujú opak. Termín inflácia je najbežnejší alebo najbežnejšie používaný výraz z týchto dvoch.
Slovo inflácia pochádza z latinčiny. Doslova to znamená „nafúknuť“ alebo „nafúknuť“ alebo „nabobtnať“. V ekonómii označuje zvýšenie množstva peňazí v obehu. Presnejšie definované: Inflácia nastáva vždy, keď sa množstvo peňazí zvyšuje rýchlejšie ako súčet všetkých vyprodukovaných služieb a tovarov. To je sprevádzané rastom cien. Inými slovami, peniaze strácajú hodnotu, zatiaľ čo výrobky a služby zdražejú.
Podľa toho deflácia popisuje fázu, v ktorej sa znižuje množstvo peňazí. Služby a produkty sú čoraz dostupnejšie. Podľa toho sa hovorí o poklese cien. Dlhy však stále existujú v ich (nominálnej) hodnote. To ich v porovnaní s nimi predražuje.
Ako ovplyvňuje inflácia alebo deflácia hmotný majetok, napríklad nehnuteľnosť?
Aby bolo možné posúdiť, či sú nehnuteľnosti alebo domy vhodné na ochranu pred infláciou, je potrebné vedieť, ako inflácia a deflácia ovplyvňujú nehnuteľnosti. Majetok stúpa s infláciou rovnako ako iné produkty, zatiaľ čo peniaze strácajú svoju hodnotu. Hovorí sa tiež, že nehnuteľnosti kompenzujú znehodnotenie meny, pretože zvyšuje cenu. Tento rozdiel je ešte výraznejší, ak ste financovali nehnuteľnosť. Pretože nominálna hodnota dlhu zostáva rovnaká a skutočná hodnota dlhu klesá z dôvodu znehodnocovania meny, hodnota majetku sa zvyšuje. V tejto súvislosti spočiatku existuje dvojitý pozitívny účinok.
Pri deflácii je to presne naopak. Zatiaľ čo peniaze získavajú na hodnote, produkty a služby, a teda nehnuteľnosti ako produkt, strácajú na hodnote. Deflácia má ešte vážnejší dopad na financované nehnuteľnosti. Tu nielen klesá hodnota nehnuteľnosti, ale aj pôžička, ktorú je možné merať peniazmi, sa stáva drahšou.
Nakoľko sú nehnuteľnosti odolné voči inflácii?
Pri posudzovaní toho, ako sú nehnuteľnosti alebo domy odolné voči inflácii, je potrebné najskôr rozlišovať medzi domami obývanými vlastníkmi a nehnuteľnosťou ako investičným nehnuteľnosťou, t.
V prípade nehnuteľností obývaných vlastníkmi sa zdá, že existuje určitý stupeň bezpečnosti proti účinkom inflácie. Pretože vlastník na jednej strane ťažko znáša akékoľvek náklady, ktoré sa zvyšujú v priebehu inflácie (nanajvýš vedľajšie a prevádzkové náklady), zvyšuje sa hodnota jeho nehnuteľnosti na druhej strane. Ak je nehnuteľnosť financovaná, môže dôjsť k dvojitému pozitívnemu efektu (pozri vyššie). Tieto závery sú však teoretické. Je veľmi pravdepodobné, že v prípade (extrémnej) inflácie dôjde k zásahu štátu. Je možné si predstaviť, že bude existovať akási povinná hypotéka alebo osobitná daň z nehnuteľností, takže víťazmi inflácie budú vlastníci nehnuteľností. Tento „zisk“ je vyvážený záujmom štátu o sociálnu rovnosť.
Situácia je úplne iná v prípade nehnuteľností, ktoré sa nevyužívajú samy, ale sú prenajímané. S infláciou sa zvyšuje hodnota nehnuteľnosti, ale ani náklady. Pre prenajaté nehnuteľnosti sú oveľa väčšie a menej zvládnuteľné ako pre nehnuteľnosť, ktorú sami používate. Na druhej strane hodnota peňazí, ktoré dostane prenajímateľ ako náhradu, a ako „zisk“ z platieb nájomného a prevádzkových výdavkov od nájomcov klesá. To znamená, že existuje rozdiel medzi nákladmi a príjmami z majetku prenajatého inou osobou, keď dôjde k inflácii. Prenajímateľ sa môže pokúsiť znova uzavrieť túto dieru iba zvýšením nájomného, vedľajších a prevádzkových nákladov. Zvýšenie nájomného však nie je možné na všetkých miestach alebo je jeho výška obmedzená. Prenajímateľ tiež riskuje, že v dôsledku zvýšenia stratí nájomníkov. Uvedené sa tu navyše vzťahuje aj na možné regulačné opatrenia štátu pre vlastníkov budov v prípade (silnej) inflácie.
Pri hodnotení však treba vždy brať do úvahy individuálny prípad. Novšie nehnuteľnosti chránia pred nafúknutím lepšie ako tie, ktoré potrebujú renováciu. Existujú aj regionálne rozdiely. Ak sa má nehnuteľnosť rekonštruovať, jej bezpečnosť v inflácii sa obráti. Renovácia sa podstatne zvýšila ako služba s infláciou. Staršie nehnuteľnosti sa preto bez obmedzenia nepovažujú za odolné voči nafúknutiu. V tejto súvislosti môžu existovať aj značné regionálne rozdiely.