Po upozornení, že „Nový dom“ je „otrávené jablko“, ma okamžite zavolal veľký
Foto: Igor Kardasov/Alamy/Alamy/Profimedia
Nedávno som spoločnosti Digi24 vysvetlil, prečo je iniciatíva programu „Nový dom“ (maximálny kredit sa zvyšuje zo 70 000 EUR na 140 000 EUR s hodnotou záruky 80%) pre spotrebiteľov veľmi škodlivá:
- deformuje trh umelou podporou dopytu a implicitne ceny. V Chorvátsku podobné opatrenie zvýšilo cenu o 20%, a to maximálne o 1 rok
- Pri absencii tohto programu zostane dopyt po rozpúšťadlách veľmi nízky (len málo z nich môže zaplatiť 25% zálohu za vyššie úrokové sadzby pri absencii štátnych záruk) a ponuka bude naďalej rásť (autorizácie a prebiehajúce projekty sa v r. posledné roky)
- tieto drahé pôžičky majú vysoké riziko nesplácania v nasledujúcom desaťročí. Záruky, ktoré ponúka „Prvý dom“, už dosahujú 40 miliárd RON, čo je takmer polovica zostatku všetkých hypoték a 4% HDP. Riziko pre rozpočtový deficit môže byť systémové!
- luxus (domy s rozlohou 120 m² a pôžičky v hodnote 140 000 EUR) NIE je dotované/uľahčené štátnymi zárukami (peniaze všetkých daňových poplatníkov). Program by sa mal zameriavať na zraniteľné skupiny s nízkym príjmom a na osoby, ktoré si chcú založiť rodinu, a nie na osoby s vysokými platmi, ktoré chcú žiť v luxuse, s drahými pôžičkami zaručenými z verejných peňazí.
- neexistuje sociálna potreba (podmieňujúca veľkosť rodiny alebo počet detí) a podporuje špekulácie s verejnými peniazmi (každý môže mať prospech, aj keď má 3 - 4 domy)
„Nasleduj peniaze!“ Kto vyhráva?
- zisk vývojárov (zvýšením ceny)
- zarába sprostredkovateľov a notárov z provízií
- zisk štátu prostredníctvom DPH uplatňovanej za vyššie ceny
Kto prehrá? Spotrebiteľ, ktorý sa vyzýva, aby si požičal drahé a s veľmi vysokým rizikom splácania. Predáva ilúziu dostupného luxusu, „otráveného jablka“. Koľko z nich si môže dovoliť takéto pôžičky na tieto domy vzhľadom na veľké riziká v nasledujúcom období?
Krátko po rozhovore s Digi24 o dare ponúkanom vývojárom zdvojnásobením stropu v „Novom dome“ a pokusom o umelé zvýšenie cien na chrbte kupujúcich mi zavolal hlavný developer s projektmi na severe Bukurešti.
On: Yankee, mýliš sa! Musíme budovať a modernizovať veľké mestá, presúvať svet do moderných a priestranných domov, budúcnosť patrí telepráci. Sú takí, ktorí stavajú „zápalky“ na 65 000 eur, ktoré sa rozpadnú pri prvom zemetrasení a nesúmerne súťažia.
Ja: Správne! Ale byť za správnu cenu. Nie o utrpení Rumunov, ktorí za dva životy zaplatia pôžičky vo výške 140 000 eur!
On: Kvalita v dobrej oblasti sa nedá ponúknuť za nižšiu cenu.
Ja: Koľko vás stojí táto kvalita/m2? Maximálne 1 000 eur/m2?
On: Závisí to od parkoviska, pozemku a poplatkov za povolenia. Ale nepresahuje 1000 .
Ja: A potom? Budujte s 1 lei, predajte s viac ako 2 a klient zaplatí za +25 rokov viac ako 4 lei. Nakoniec zaplatí viac ako 300 000 eur, úplnú splátku pôžičky za 2 izby alebo viac ako 400 000 za 3 izby. tak?
On: Ich úlohou je, aby prichádzali a stavali, hľadali ľudí na stavenisko, materiály, získavali povolenia, bojovali s rumunskou byrokraciou. Ak nezvýšite peniaze za 3-4 roky (autorizácia-stavba-predaj), nestojí to za námahu a námahu). Potrebujeme stimuláciu, trh je blokovaný od marca, môžeme absorbovať Rumunov, ktorí sa vracajú do krajiny, a hľadať pracovné miesta.
Ja: V Rumunsku je návratnosť kapitálu investovaného do podnikania 11% ročne, pre vás viac ako 40%. Prečo ste privilegovanejší? Prečo dostávate daňové stimuly za príspevky na prácu a ostatní sú znevýhodnení?
On: Preto, že môžeme. (pamätáš?)
Rumunsko, krajina, kde sú niektorí rovnejší ako ostatní. Kde niektorí môžu, pretože je to možné, a iní nie, pretože to pre nich nie je možné. Krajina, kde „dáte peniaze, ale spievate“.
Nakoniec sme súhlasili s nesúhlasom, ale obaja vieme, že z toho majú prospech všetci (vývojári, sprostredkovatelia, štát), okrem „šťastného kupujúceho“. Žime dobre!
Dostávajte najlepšie články od autorov.
Pripojte sa k našej komunite. Píšte dobre a rozumne a môžete byť jedným z redaktorov našej platformy.
Takže v skratke:
1. Developer dá zo svojich peňazí na stavbu niekde medzi tretinou a polovicou budúcej predajnej ceny budovy, ktorú stavia.
2. Pri predaji, po pokrytí svojich výdavkov, vývojár zarobí na mieste približne polovicu hodnoty nehnuteľnosti
3. Pri predaji štát okamžite získa hodnotu DPH súvisiacu so zárobkami developera (10 - 15% z predajnej ceny - developer zarobí niekde medzi polovicou a dvoma tretinami predajnej ceny).
4. Pri predaji banka podpisuje zmluvu o budúcich príjmoch (25 - 30 rokov) v hodnote približne rovnajúcej sa vypožičanej sume (predajná cena).
5. Pri nákupe klient zaplatí zálohu vo výške 15% a zaviaže sa, že v nasledujúcich 25 - 30 rokoch zaplatí banke rozdiel až dvoch cien.
6. Pri kúpe štát zaručuje z verejných peňazí 80% predajnej ceny.
Je vidieť, že v priemere platí, že ak dôjde k ukončeniu iba jednej zo 6 zmlúv, štát bude mať navrch, hodnota záruky, ktorú platí, je nižšia ako hodnota DPH vybranej pri predaji. To by bola teda stávka štátu, tvrdí, že to pôjde tak dobre, že 5 zo 6 zmlúv bude splatných, a to na 25 až 30 rokov. Štát má teda riziko!
Stávka nevzdelaného finančného klienta spočíva v tom, že on a jeho rodina budú môcť platiť mesačne po dobu 30 rokov v banke niekde v ekvivalente priemernej čistej mzdy v súčasných číslach. Teda rodinný plat vo výške dvoch. Z tohto dôvodu by bolo dobré nerozviesť sa, nemať veľa detí a žiadne veľké pretvárky s prázdninami. Klient má teda aj riziko!
Riziko developera súvisí s predajom bytov (riziko vyriešené zvýšením stropov), ale aj so zárukou nehnuteľností (ha, ha!)
Riziko banky je riešené pomocou štátnej záruky, takže banka nemá žiadne riziko!
Developer a banka očividne vyhrávajú bez rizík a štát má vyvážené riziko prostredníctvom výnosov z DPH. Najexponovanejší je zákazník, ktorý sa v predvečer bezprecedentnej hospodárskej krízy rozhodne nakupovať za najvyššie ceny v histórii krajiny.!
A finančne nevzdelaný klient sa určite rozhodne kúpiť, pretože jeho riziko kryje aj štát, pričom klient môže prísť o zálohu vo výške 25% a splátky zaplatené až do okamihu ukončenia.
Záver: V rámci stávok na pokračovanie ekonomického rastu v predvečer veľkej hospodárskej krízy dáva štát ako dar developerovi a banke peniaze nevzdelaného klienta (finančné), ktoré zároveň ponúkajú spolufinancovanie z peňazí nevzdelaných daňových poplatníkov.