Preberací protokol Tipy pre kolaudáciu; šablóna zadarmo! Capmo

Preberanie stavby a preberací protokol sú dôležitými míľnikmi každého stavebného projektu. Sú však minimálne také nebezpečné, ako sú dôležité. Jednoznačné „áno“ stavu staveniska má citlivé právne dôsledky: Napríklad podľa § 12 ods. 6 VOB/B sa riziko služby prenáša na klienta prijatím. Okrem toho je potrebné zaplatiť odmenu a obrátiť dôkazné bremeno.

Ako správca webu nesiete zodpovednosť za mnohé z týchto služieb. Z tohto dôvodu sa štandardizovaný postup s protokolom o prijatí budovy vypláca za prijatie VOB. V tejto príručke sa pozrieme na to, ako to urobiť. Okrem toho je k dispozícii bezplatný formulár na odoslanie správy o prijatí VOB.

Kolaudácia stavby vo VOB a BGB

Preberanie prác je upravené tak v BGB (§ 640 BGB), ako aj v časti B obstarávacích a zmluvných predpisov pre stavebné služby. V našom článku o správe defektov sme si už všimli určité rozdiely medzi stavebným zákonom podľa BGB a VOB/B. Pri prijímaní budovy sú tiež veľké odchýlky v stanovách.

Prijatie stavebných prác podľa nemeckého občianskeho zákonníka

Od reformy stavebného zákona začiatkom roka 2018 BGB už neupravuje iba kúpne a pracovné zmluvy, ale aj stavebné zmluvy. Kolaudácia budovy vychádza z § 640 BGB. Vo výsledku sa služba považuje za prijatú, ak „zákazník“ (vlastník budovy, klient) „v podstate schváli“ objednanú položku. To znamená: Uznáva, že kvalita práce zodpovedá zmluvnej dohode. To znamená, že zmluva o dielo sa považuje za splnenú a podnikateľ (zhotoviteľ) je zbavený svojich povinností pri plnení.

Kolaudácia stavby podľa VOB/B

Pre presnejšiu reguláciu stavebnej inšpekcie stojí za to pozrieť sa na VOB. V §12 VOB/B je prijatie regulované oveľa podrobnejšie ako v BGB. Aby bol protokol o prijatí VOB účinný, musia byť platné predpisy o obstarávaní. Čo to znamená? Zmluva o výstavbe musí byť vyhotovená na právnom základe VOB/B. Až potom platí v prípade kolaudácie na budovu §12 VOB/B a nie §640 občianskeho zákonníka.

Nemali by ste to však nechať len tak! Pozorne si prečítajte, ktoré ustanovenia VOB/B chcete prijať. A ktoré nie. Napríklad stojí za to zahrnúť do zmluvy o stavbe potrebu formálneho kolaudácie budovy s preberacím protokolom VOB.

Formálne prijatie

Rovnako ako v iných stavebných oblastiach, aj pri kolaudácii platí nasledujúce: ak píšete, zostanete. To je účel formálneho prijatia služieb. Pomocou tohto formulára sa objednávky kontrolujú k samostatnému dátumu. Výsledky sa zaznamenávajú písomne. Formálny proces prijatia poskytuje dodávateľovi aj dodávateľovi právnu istotu pre ďalší stavebný proces.

V záujme klienta a príjemcu

Formálna kolaudácia sa uskutoční po dokončení služby a je zvyčajne požadovaná dodávateľom. Prečo? Zhotoviteľ tak získa potvrdenie o tom, že riadne vykonal svoju službu. Ak sa chyby zistia po formálnom prijatí, bude ich znášať dodávateľ.

Pretože to má toľko právnych dôsledkov, formálne prijatie musí byť úplne zdokumentované. Musí sa zaznamenať každý krok, od žiadosti cez písomné oznámenie cez dohodu o vymenovaní až po konečné prijatie služieb. Návšteva staveniska s neformálnym „priechodom“ sa nepočíta ako formálne prijatie. Vyšetrenie sa musí uskutočniť v stanovený deň, v ktorý sú prítomné obidve strany. Ak zákazník nemôže vykonať prijatie, musí splnomocniť zástupcu. Prípadné stavebné vady nie sú výhovorkou na zrušenie formálnej stavebnej inšpekcie - práve naopak!

Viazanie napriek chybám a absencii

Formálne prijatie je tiež užitočné, ak viete, že z dôvodu závažných chýb nie je prijatie v súčasnosti možné. Alebo ak máte výhrady k známym chybám. Akceptácii môžete zabrániť zadaním aspoň jednej chyby. Jediným rozhodujúcim faktorom je skutočnosť, že klient službu nevykonal správne a kvalita práce nezodpovedá požadovanému.

Oficiálne objasnite svoju pozíciu a zreteľne oznámte tvorcovi diela, že prijatie je vylúčené. Tiež im dajte vedieť, že prijaté dielo prijmete za predpokladu, že budú odstránené všetky chyby. Aj keď to môže trvať dlho: Bolo to! Keď sa časti pohybu dajú do používania, formálne prijatie už nie je možné - a v prípade chýb máte zlé karty.

Právna bezpečnosť s protokolom o prijatí VOB

Ak bolo dohodnuté formálne prijatie, musí sa to uskutočniť v rámci spoločnej kontroly klienta a stavbyvedúceho, architekta alebo inžiniera. Aby sa zabezpečilo, že sa preverí každý malý detail, strany dokumentujú kolaudáciu stavby s kolaudačným protokolom.

Do správy o prijatí VOB musí byť zahrnutý nasledujúci obsah:

Základné údaje o projekte stavby: objednávateľ, zhotoviteľ, číslo zmluvy
Opatrenie, ktoré je skontrolované v tejto správe o prijatí.
Poznámka k formuláru prijatia. Je to čiastočné prijatie alebo konečné prijatie?
Deň, dátum a účastník kolaudačného konania
Zmluvne dohodnuté termíny
Zistené závady vrátane dohodnutých termínov eliminácie
Rezervácie z dôvodu vád a zmluvnej pokuty
Zníženie chýb, ktoré nemožno odstrániť
Ďalšie informácie ako potvrdenie o zaslaní VOB oznámenia o vadách, námietky zhotoviteľa alebo dohodnutý termín odstránenia vád

Ako klient by ste v žiadnom prípade nemali brať stavebnú inšpekciu na ľahkú váhu - rovnako ako inšpekčná správa! Pretože stavebná inšpekcia má právne dôsledky pre vás a priebeh vášho projektu. Po prijatí služieb na vás riziko prechádza. To isté platí pre dôkazné bremeno v prípade chýb, ktoré zistíte až po prijatí. Okrem toho začína plynúť premlčacia doba pre nároky z vád. Splatná je tiež platba. Podľa oddielu 4 ods. 5 VOB/B bol váš dodávateľ zodpovedný za ochranu pred krádežou a poškodením pred prijatím služieb. Toto je vaša práca po kolaudácii.

Nebezpečenstvo tichého prijatia

Opakom formálneho protokolu o prijatí budovy je tiché alebo fiktívne prijatie. Tieto typy prijatia podľa VOB sa uskutočňujú napriek neprítomnosti dodávateľa alebo dodávateľa. Ako taká sa počíta napríklad zaplatená faktúra. Hneď po zaplatení dlžnej sumy zákazník akceptoval prijatie z právneho hľadiska. Príkaz na pokračovanie v práci sa počíta aj ako tiché prijatie. Ak na oznámenie o dokončení reagujete príliš neskoro, uplatňuje sa § 12 ods. 5 VOB/B a vy ste predložili fiktívny súhlas. Podľa VOB/B je klient povinný prevziať dielo vyrobené v súlade so zmluvou po 12 pracovných dňoch.

Aby sa zabránilo takýmto scenárom od začiatku, existuje jednoduché riešenie: dohodnite si formálne prijatie v zmluve o stavbe! A trvať na správe o prijatí. Týmto spôsobom to obaja zmluvní partneri zaisťujú, pokiaľ ide o záručné doby a odstránenie chýb! A v prípade sporu o vady alebo zmluvných pokút ušetríte náklady na odborníka.

Čiastočné prijatie má zmysel?

Zhotoviteľ má v zásade právo na čiastočné prijatie podľa § 12 ods. 2 VOB, akonáhle sú jednotlivé časti služby dokončené. Tento postup je však iba v záujme klienta v zriedkavých prípadoch. Prečo? Čiastočné prijatie má rovnaké právne dôsledky ako prijatie celej štruktúry. Začiatok premlčacej doby je obzvlášť dôležitý: Ak existuje niekoľko čiastočných akceptácií, budete musieť strážiť dobu každej jednotlivo akceptovanej časti. Je samozrejmé, že je to takmer nemožné.

Podľa §12 ods. 2 VOB/B má zhotoviteľ právo na toto čiastočné prevzatie. Preto tu platí aj toto: Ako objednávateľ by ste už pri uzatváraní zmluvy o výstavbe mali vylúčiť možné čiastočné akceptácie. Máte tiež právo na základe všeobecných obchodných podmienok.

Čiastočné prijatie nie je to isté ako posúdenie stavu!

Čiastočné prevzatie sa nesmie zamieňať s určením podmienky podľa §4 ods. 10 VOB/B. Toto určuje stav servisných dielov, ktoré už nie sú výslovne skontrolované pri konečnom prevzatí. To je napríklad prípad káblov a potrubí. Aj keď ich už neskôr nebude možné posúdiť, je spravidla potrebný predchádzajúci súhlas.

To sa deje po prijatí

Môžete potvrdiť, že kvalita práce zodpovedá tej, ktorú hľadáte? Potom už nič nehovorí proti prijatiu zmluvne vyrobeného diela. Ba čo viac: ste dokonca povinní uznať zmluvne vyrobené dielo. Ak ste neodmietli prijatie, vyššie uvedené právne dôsledky sa uplatňujú okamžite.

Ak však zistíte závažné chyby, môžete ako zákazník odmietnuť prijatie podľa VOB. Ale buďte opatrní: toto rozhodnutie vás chráni pred právnymi dôsledkami prijatia. Zatiaľ však nežiada vášho dodávateľa o odstránenie nedostatkov. Tu vstupuje do hry oznámenie o poruchách.

Tip Capmo: Nezabudnite si dať všetky strany svojim podpisom potvrdiť preberací protokol a poslať ho e-mailom! Ak máte akékoľvek otázky, môžete si byť istí, že každý súhlasil s písomnou dokumentáciou a je aktuálny.

Prijatie odmietnuté: Takto to pokračuje

Podľa § 12 ods. 3 VOB/B: „Z dôvodu významných vád môže byť prijatie odmietnuté, kým nebude odstránené.“

Aj keď by si to klient prial: Pre najmenšiu vadu nie je možné prijatie odmietnuť. Rozhodujúce je, či ide o významnú alebo nepodstatnú vadu. Od kedy sa závada považuje za podstatnú, bude rozhodnuté prípad od prípadu. Posúdenie sa musí vykonať vo vzťahu k celej konštrukcii. Napríklad nedostatok základnej dosky v projekte za milióny dolárov by bol menšou chybou. Z dôvodu takejto stavebnej vady nemožno prijatie služieb odmietnuť.

Spravidla však môžete predpokladať závažnú chybu, ak nie je uvedená použiteľnosť. Alebo ak práca nie je v súlade s uznávanými technologickými pravidlami. Čisto vizuálne vady nie sú dôvodom na odmietnutie prijatia - pokiaľ sa extrémne neodchyľujú od dohodnutej kvality diela. Alebo sú mimoriadne nápadné ako nesprávna farba steny. Dôležité: Do správy o kolaudácii budovy zaznamenajte podstatné aj nepodstatné chyby.

Odošlite oznámenie o chybách!

Ak ste odmietli prijatie z dôvodu aspoň jednej chyby, mali by ste o odstránenie tejto chyby požiadať svojho dodávateľa formou oznámenia chyby VOB. Aký obsah musí obsahovať oznámenie o chybách podľa VOB a v čom sa líši od oznámenia o chybách podľa BGB, nájdete v našej príručke k oznámeniu chýb VOB. Nájdete tu tiež vzor oznámenia o chybách, ktoré sú k dispozícii na stiahnutie.

Tu je priamy odkaz na oznámenie o chybách VOB.

Úspešné prijatie budovy: digitálne a štruktúrované

Pre niektorých správcov stránok sa test prijatia stáva kameňom úrazu. Má to často veľmi banálne dôvody. Žiadny pevný dátum prijatia, chýbajúci preberací protokol alebo mätúca správa chýb sú populárnymi prekážkami. Takéto kamene úrazu sú často výsledkom neprehľadnej papierovej dokumentácie, dlhých komunikačných kanálov a nadčasov v kancelárii. Aby sme eliminovali tieto každodenné problémy, je najlepšie dokumentovať svoj stavebný projekt štruktúrovaným a jasným spôsobom hneď od začiatku.

Intuitívny stavebný softvér znižuje námahu a stres

Toto je obzvlášť ľahké s intuitívnym softvérom na stavbu. To vám umožní vykonávať vašu správu chýb a dokumentáciu stavby priamo na stavbe a nekomplikovaným spôsobom vytvárať správy.

Vaša ďalšia kontrola je za rohom? Stiahnite si našu šablónu VOB správy o prijatí. To znamená, že pri prijímaní stavebných prác ste na bezpečnej strane. Na základe protokolu sa potom musíte rozhodnúť, či stavebné práce prijmete, alebo odmietnete.

Zabezpečte si svoj bezplatný prehľad o prijatí VOB!

To isté platí pre stavebnú inšpekciu: ak napíšeš, ostaň! Získajte našu šablónu a začnite.