Preberanie obecného majetku

V zásade platí, že Pokles obecného majetku pôvodná úloha príslušného zmluvného partnera developerskej spoločnosti. To znamená, že zmena na správcu WEG, zhromaždenie WEG alebo odborníka nie je povolená.

Mníchovský vyšší krajský súd to dobre zhrnul rozsudkom zo 6. decembra 2016 - 28 U 2388/16 Bau -, juris. Všetky tieto doložky o prijatí v zmluve s vývojárom musia vyhovovať týmto požiadavkám.

1. Doložka použitá developerom nehnuteľností v jeho všeobecných podmienkach kúpnej zmluvy, ktorá umožňuje prijať spoločnú nehnuteľnosť prvým správcom menovaným developerom nehnuteľností, je neúčinná v súlade s § 307 ods. 1 vetou 1 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). Skutočnosť, že je tiež autorizovaný znalec, neznamená, že je doložka účinná (marginálne číslo 110).

2. Prijatie obecného majetku nie je pôvodnou záležitosťou spoločenstva vlastníkov domu, ale jednotlivých zmluvných strán developera. Zhromaždeniu vlastníkov bytov teda chýba kompetencia prijať uznesenie o prijatí spoločného majetku.

I. Základom tejto témy je vývojárska zmluva

V rámci zmluvy o vývoji nehnuteľnosti sa developer zaväzuje postaviť alebo previesť dom alebo porovnateľnú stavbu a zaobstarať nehnuteľnosť/dedičné stavebné práva na nehnuteľnosť za úhradu „kúpnej ceny“. Developerská zmluva má teda prvky tak kúpneho, ako aj pracovného práva.

Podľa § 34c GewO je developerská spoločnosť akákoľvek podnikateľská osoba, ktorá ako stavebník pripravuje alebo realizuje stavebné projekty vo svojom vlastnom mene na svoj vlastný účet alebo na účet tretej osoby a ktorá na tento účel používa majetok kupujúcich, nájomcov, nájomcov alebo iných skutočných vlastníkov alebo žiadateľov o kúpu alebo užívacie práva.

2. Nákup bytu pri kúpe od developera

Platí pravidlo, že developerská spoločnosť buduje/prevádza obytný súbor a súčasne ho rozdeľuje na obytné nehnuteľnosti a čiastočné vlastníctvo v súlade s oddielmi 3, 8 WEG. Existuje špeciálne vlastníctvo bytov alebo komerčných jednotiek a zároveň je každej osobitnej nehnuteľnosti pridelený spoluvlastnícky podiel na celej nehnuteľnosti.

Ak sa potom jednotlivé nehnuteľnosti predávajú prostredníctvom zmlúv s developermi, vznikajú rôzne otázky. Developer nehnuteľnosti sa zaväzuje, že vytvorí dielo (zmluvný záväzok) vo forme osobitného aj spoločného majetku a zabezpečí k nim vlastníctvo (zmluvný záväzok). Každý súkromný majetok (vlastníctvo bytu alebo časti) musí byť spojený so spoluvlastníckym podielom na spoločne vlastnenom majetku v súlade s oddielom 1 ods. 2, 3 WEG.

Podľa § 1 ods. 4 WEG je spoločným majetkom majetok, ako aj časti, systémy a zariadenia budovy, ktoré nie sú vo vlastníctve osobitne alebo vo vlastníctve tretích strán. Hlavnými príkladmi použitia sú nosné časti budovy, fasáda atď.

Za zriadenie spoločného majetku preto zodpovedá každý kupujúci domov. V tomto ohľade sa vyžaduje prijatie podľa § 640 BGB alebo predpisov o kúpnej zmluve podľa špecifikácií v pracovnej zmluve.

II. Prijímanie zmlúv o rozvoji nehnuteľností

1. Developerská zmluva ako zmluva o dielo

Pokiaľ zmluva o stavbe obsahuje komponenty podľa zákona o dielo, platia ustanovenia zmluvy o dielo. Pre kupujúceho/zákazníka platí nasledujúce: Práce vykonané developerom musia byť skutočne a legálne akceptované vo vzťahu k spoločnému a tiež k samostatnému majetku v súlade s § 640 ods. 1 bod 1 BGB, ak je podmienka pripravená na prijatie. Požiadavky na prijatie môžu byť v kúpno-predajných zmluvách upravené inak.

Nárok developera nehnuteľnosti na odmenu je splatný (§ 641 BGB).
Dôkazné bremeno sa mení. Pred prijatím nesie developer dôkazné bremeno, že dielo má zaručené vlastnosti a je bez vád. Po prevzatí dôkazné bremeno o existencii vady diela spočíva na kupujúcom/zákazníkom.
Premlčacia doba v súvislosti so zárukou za vady začína (§§ 638, 634 a odsek 2 BGB).
Po prevzatí sa riziko poškodenia stavebných prác a zničenia prenáša na kupujúceho/zákazníka.
Po prijatí už klient nemá nárok na plnenie. V prípade vád má nárok na opravu a záruku v súlade s §§ 633 634 BGB.

2. Samostatné prevzatie zvláštneho a obecného majetku (čiastočné prevzatie)

Spoločný aj súkromný majetok sa majú odstrániť. Samostatné prijatie je možné. Povinnosť samostatného prijatia voči developerovi existuje iba na základe osobitnej dohody (BGH z 10. februára 1994, VII ZR 20/93). Ak sú pre spoločné a individuálne vlastníctvo relevantné rôzne doby prijatia, platia tiež rôzne premlčacie lehoty.

3. Prijatie samostatného majetku

Prijatie samostatného majetku vo všeobecnosti nezahŕňa prijatie spoločného majetku. Iba príslušný kupujúci je oprávnený a povinný prevziať samostatný majetok.

Výnimka: Spoločný majetok sa nachádza výlučne v samostatnej oblasti nehnuteľností. Ak je zákazník informovaný o tom, že pri preberaní samostatného majetku prijíma aj spoločné vlastníctvo, prijatie je v tomto ohľade účinné. Akceptácia potom platí iba vo vzťahu medzi kupujúcim/objednávateľom a vývojárom.

4. Pokles spoločného majetku

Všetci kupujúci/objednávatelia musia prijať spoločný majetok na základe svojich existujúcich zmlúv. Základom je tu príslušná kúpna zmluva s príslušnými dohodami. Je to individuálna povinnosť príslušného platného a dohodnutého dodávateľa stavby pre jednotlivca. Tu sa v zásade uplatňuje zmluvná sloboda. Zmluvy jednotlivých kupujúcich/objednávateľov si môžu dokonca navzájom odporovať. Správca ani jednotlivý vlastník nie sú oprávnení prijať spoločný majetok za všetky ostatné.

To platí aj v prípade, ak sa na spoločný majetok vzťahuje osobitné užívacie právo. Aj v tomto prípade musia všetci kupujúci/objednávatelia vykonať prijatie.

5. Udelenie plnej moci na prijatie

Kupujúci môže udeliť plnú moc a oprávnená tretia strana môže prevziať súkromné aj spoločné vlastníctvo namiesto neho.

V niektorých prípadoch je už v samotnej zmluve s developerom dohodnuté, že prijatie kupujúceho by mal vykonať stavebný odborník. Už pri rokovaniach o zmluve je potrebné zohľadniť náklady a výber: Pre kupujúceho by bolo prospešné, keby sa výber uskutočňoval aspoň spoločne (vývojár a kupujúci) alebo sa uskutočňoval prostredníctvom tretej strany. Možno tiež dohodnúť, že náklady na znalca znáša developer.

Mimochodom, správcu nemožno prinútiť, aby prijal plnú moc a s ňou spojené splnomocnenie. Nie je jednou z jeho manažérskych povinností zmocniť sa obecného majetku. Spravidla však deliaci vlastník (tu vývojár) poskytuje prvého správcu sám. Nie je nezvyčajné, že je spájaný s vývojárom, takže existujú pochybnosti o neutralite.

V oblasti preberania spoločného majetku existuje veľa klauzúl, ktoré nespravodlivo znevýhodňujú kupujúceho, a preto sú neúčinné (§ 307 a nasl. BGB).

6. Doložky o vymenovaní neodvolateľného splnomocneného zástupcu

Doložky o vymenovaní neodvolateľného splnomocneného zástupcu sú neúčinné.

„Preberanie spoločného majetku vykonáva u jednotlivých kupujúcich prísažný znalec, ktorého si kupujúci najme na svoje náklady“ (LG Mníchov I, rozsudok z 2. júla 2008 - 18 O 21458/07 -, juris).

„Spoločný majetok akceptuje pre zmluvné strany správca bytového komplexu, najskôr však po predaji viac ako 50% všetkých bytov.“ (LG Hamburg, rozsudok z 11. marca 2010 - 328 O 179/09 -, jurisdikcia).

7. Uznesenia o prijatí spoločného majetku

Každý kupujúci má v zásade osobne právo na prijatie v súlade so svojou zmluvnou dohodou s developerom alebo je povinný tak urobiť v súlade so zmluvnými dohodami, ktoré sa na neho vzťahujú. To isté platí pre záručné práva.

WEG je však teraz čiastočne právne spôsobilý. V tejto súvislosti sa niekedy vyskytuje pokus o prijatie súhlasu na združenie vlastníkov bytov ako združenia a o jednotné prijatie.

Je diskutabilné, či WEG, ak už vôbec existuje, má v tomto ohľade rozhodovaciu právomoc.

Ak sa potvrdí rozhodovací orgán, spoločenstvo vlastníkov bytov musí v každom prípade pomenovať orgán alebo osoby, ktoré budú počas prijatia zastupovať spoločenstvo vlastníkov bytov. Musí sa tiež rozhodnúť, čo môže tento človek urobiť. V tejto súvislosti nemá WEG zákonného zástupcu. Správca na to nemá plnú moc, čo vyplýva zo zákona.

Skutočnosť, že združenie má neskôr možnosť združiť práva z nedostatku na spoločný majetok, hovorí pre rozhodovací orgán. Bolo by rozporuplné upierať mu rozhodovaciu právomoc pre vzájomné uznávanie prijatia. Existuje úzke spojenie medzi právami na prevzatie a zárukou, čo podľa jedného názoru ospravedlňuje rozhodovaciu právomoc na vzájomnú spoluprácu. Toto je pravdepodobne tiež prevažujúce stanovisko, ale rozhodnutie najvyššieho súdu ešte nebolo vydané.

Pozoruhodné sú aj argumenty proti rozhodovaciemu orgánu: Prijatie má pre jednotlivého kupujúceho ďalekosiahle dôsledky, najmä nevýhody. Existuje preto riziko, že tieto právne dôsledky budú vyvolané nevhodným spôsobom „organizovaním“ väčšiny.

Podľa miestneho názoru je zdieľanie na základe uznesenia neplatné z dôvodu nedostatku rozhodovacích právomocí, pretože to jednotlivcov kupujúcich značne znevýhodňuje, hoci ešte nemusia byť členmi komunity. Prevod akceptácie preto nie je možný uznesením.

Ak dôjde k pokusu o komunikáciu prijatia prijatím uznesenia, mal by sa starostlivo zvážiť prenos prijatia na správcu. Správca nie je ani právne oprávnený, ani povinný prevziať spoločný majetok. Musí byť na to osobitne oprávnený. Spravidla mu na prijatie tiež chýbajú skutočné aj právne skúsenosti. Môže túto úlohu odmietnuť.

Vo väčšine prípadov existuje tiež vzájomná závislosť medzi vývojárom a prvým správcom. Je tiež potrebné mať na pamäti, že developer má pri prijímaní uznesení často väčšinu alebo aspoň vysoký podiel hlasov a môže ovplyvniť výsledok uznesenia v jeho prospech. Rozhodnutie o komunalizácii a oprávnenie správcu nepodliehajú prísnym kontrolám podľa § 307 a nasl. BGB (kontrola AGB).

8. Zmluvná dohoda

O prevzatí môžu vlastníci bytov uzavrieť zmluvu. Toto má potom zmluvný charakter. Takáto dohoda nie je sporná. Otázka rozhodovacieho orgánu potom nie je relevantná. Takáto dohoda sa týka iba vlastníkov, ktorí sa na nej podieľali. Ostatní vlastníci (noví vlastníci) nie sú touto zmluvnou dohodou viazaní (okrem uznesení). Nejde o dohodu podľa § 10 ods. 3, 5 ods. 4 veta 1 WEG (pozri nižšie).

9. Dohoda podľa WEG

Odlišná, a teda komplikovanejšia a právne kontroverznejšia, je otázka, či môže vlastník bytu uzavrieť takúto dohodu v súlade s § 10 ods. 3 a 5 ods. 4 veta prvá WEG a nechať ju zapísať do katastra nehnuteľností. Toto nariadenie v komunitnom poriadku je potom záväzné. Pretože pravidlá komunity zvyčajne pripravuje vopred vývojár, zdá sa, že existujú určité argumenty proti.

10. Prijatie prostredníctvom používania (fiktívne prijatie)

Možné je aj fiktívne prijatie prostredníctvom používania. Je to ekvivalent skutočného prijatia. Začiatkom plynutia premlčacej doby je potom čas použitia.

Prijatie obecného majetku je mimoriadne problematické, ale môže mať tiež značné výhody pre kupujúceho/zákazníka. Najmä ak dôjde k odstupňovanému prijatiu, t. J. Nie všetci kupujúci akceptujú súčasne, je možné premlčaciu dobu pre záruku posunúť združením nárokov z vád. V takom prípade sa premlčacia doba začína plynúť až prijatím posledným kupujúcim/zákazníkom.

Poverte nás, aby sme preskúmali právny stav

Nezáväzne nám zavolajte alebo nám e-mailom popíšte svoj prípad.