Prenájom bytov - Účinné doložky o renovácii - Právnici Vohmann; Kolegovia Wuppertal
V troch rozhodnutiach z 18. marca 2015 Spolkový súdny dvor zmenil svoju predchádzajúcu judikatúru o účinnosti ustanovení, ktoré od nájomcu vyžadujú vykonávanie kozmetických opráv. V jednom prípade - Az: VIII ZR 242/13 - po skončení nájmu prenajímateľ požadoval od nájomcu náhradu, pretože nevykonal kozmetické opravy. Zodpovedajúce ustanovenie v nájomnej zmluve okrem iného znie:
- Nájomca sa zaväzuje vykonávať kozmetické opravy v súlade s odsekmi 2 a 3. Kozmetické opravy zahŕňajú maľovanie, vápnenie alebo tapetovanie stien a stropov, maľovanie podláh a interiérov okien, maľovanie dverí, radiátorov, inžinierskych sietí a všetky ďalšie maľby v rámci prenajatého priestoru vrátane vstavaného nábytku.
- Kozmetické opravy sa majú vykonávať odborne a pravidelne podľa účelu a typu prenajatých miestností, ak je použitie obytných miestností viac ako zanedbateľne narušené. Spravidla to býva po nasledujúcich časových intervaloch: v kuchyni, kúpeľni a sprche každé tri roky, (.), Vo všetkých ostatných pomocných miestnostiach každých sedem rokov. Lakovanie okien, dverí, radiátorov, prívodných vedení a zabudovaného nábytku sa pravidelne vyžaduje po šiestich rokoch, ak je vzhľad viac ako zanedbateľne ovplyvnený.
Podľa názoru BGH sú uvedené klauzuly účinné, ak bol byt nájomcovi odovzdaný v zrekonštruovanom stave na začiatku nájmu. Doložka potom nejde nad rámec skutočnej potreby renovácie. Je to tak preto, lebo časové intervaly uvedené v časti 2 sa vzťahujú iba na „všeobecnú“ potrebu renovácie. Nájomná zmluva obsahovala aj klauzulu, podľa ktorej mohol nájomca vo všetkých prípadoch preukázať povinnosť náležitej obnovy, že v byte ešte nie sú vzhľadom na skutočný stav potrebné kozmetické opravy.
Ďalším ustanovením v doložke, podľa ktorého sa povinnosť vykonávať kozmetické opravy začína pravidelne, ak je použitie miestností viac ako zanedbateľne ovplyvnené, nie je nájomca neprimerane znevýhodnený. Pretože táto formulácia znamená, že povinnosť renovovať nie je vyvolaná nevýznamnými známkami používania.
Záver: Dohoda o prestavovacej doložke, podľa ktorej je nájomca spravidla povinný vykonávať kozmetické opravy podľa obvyklého časového harmonogramu, je účinná, ak mu bol na začiatku nájmu odovzdaný zrekonštruovaný byt.