Prenájom bytu Chýba statický súhlas
Stavebné právo, architektonické právo
Právnička Daniela Désirée Fritsch
V roku 2015 som kúpil najvyššie poschodie bytového domu a potom ho rôzne remeselnícke firmy prestavali na byt. Toto sa prenajíma ako dovolenkový dom, čo je výslovne povolené vo vyhlásení o rozdelení. Stavebné povolenie je samozrejme k dispozícii, nemal som stavbyvedúceho, pretože som sa oň chcel postarať sám. Sám nie som inžinier ani nič podobné.
Súčasťou bytu je strešná terasa s rozlohou 15 metrov štvorcových, ktorá spočíva priamo v prístavbe domu s plochou strechou. Terasu postavila strešná spoločnosť, zábradlie oceľový konštruktér.
Súčasťou stavebného povolenia bola vypočítaná statika statika A, o ktorej som nevedel, ani ju neodovzdal správca nehnuteľnosti alebo architekt A domu (na dome prebiehali súčasne niektoré rekonštrukcie). V stavebnom povolení sú však uvedené niektoré prílohy, ktoré som viackrát požadoval od správy nehnuteľnosti a nedostal som ich. Neviem, či k tomu patrila aj statika.
Medzitým mám architekta B ako stavbyvedúceho, aj keď až po dokončení rozšírenia a výstavby terasy, pretože stavebný úrad vyžadoval kvalifikovaného stavbyvedúceho. To malo za následok ďalšie náklady.
Teraz sa však zistilo, že existujú určité statické požiadavky na terasu, ktoré neboli splnené. To znamená, že statik nemôže terasu odstrániť.
Teraz mám možnosť so svojím statikom B urobiť nový výpočet statiky, aby boli v pod bytoch na strope pripevnené oceľové nosníky, čo by stačilo. Oveľa nákladnejšou alternatívou by bolo zbúranie terasy, postavenie lešenia na dome a stavba nového, zbúranie izolácie a vybudovanie terasy pomocou oceľových nosníkov na murive podľa statiky.
Moje otázky k tomu:
1. Môžem si prenajať byt, ak účinne zablokujem východ na terasu? Ak nie, aký môže byť trest?
2. Pokrývač vytvoril terasu bez akejkoľvek statickej analýzy. Do akej miery ich môžem stíhať?
3. Napriek opakovaným požiadavkám mi oceliar neposiela štrukturálny rozbor zábradlia, ktoré postavil. Je to povinné? Čo tu môžem robiť?
4. Do akej miery môžem stíhať spoločenstvo vlastníkov/správa nehnuteľností/architekt A.?
5. Podľa kúpno-predajnej zmluvy má architekt A prevziať správu stavby. To sa nestalo. Do akej miery tu môžem niekoho stíhať?
Vopred ďakujem a pozdravujem
Archív pozornosti
Táto odpoveď je z 16. decembra 2016 a môže byť zastaraná. Spýtajte sa teraz na svoju aktuálnu otázku a získate právne záväznú odpoveď od právnika.
Vážený klient,
ďakujem pekne za vašu otázku, rád by som odpovedal na otázky, ktoré ste položili, takto:
1.
Ste vlastníkom bytu a v zásade ho môžete vybaviť, ako chcete. To tiež znamená, že si môžete prenajať celý byt a iba jeho časti - v zmysle zmluvného práva.
Pretože však strecha predstavuje bezpečnostné riziko, je skutočne vašou zodpovednosťou zabezpečiť, aby od prípadného nájomcu neodradili žiadne škody.
Môžete si preto prenajať byt a mali by ste na jednej strane v zmluve presne stanoviť, že strešná terasa nie je súčasťou prenajímanej nehnuteľnosti, t. J. Že nie je ponechaná na užívanie.
Na druhej strane by ste mali v skutočnosti poskytnúť uzamykateľný zámok, ktorého kľúč nájomcovi nedáte.
Pokiaľ dodržiavate tieto pokyny, z právneho hľadiska neexistuje nič proti leasingu.
2.
Pre pokrývača platí, že musí vo svojom odbornom odbore zabezpečiť bezchybné práce, t. J. Použiť strechu. V tomto ohľade musí dodržiavať svoje vlastné odborné predpisy, ale nemusí nevyhnutne venovať pozornosť interdisciplinárnym predpisom.
Výpočet statiky je nešpecializovaný servis, takže pokrývač za to nemusí zodpovedať.
Ak by pre neho boli zrejmé nedostatky, mohlo by platiť ešte niečo iné, aj keď nemali vplyv na jeho oblasť. V prejednávanej veci by teda mohlo napadnúť pokrývačovi prinajmenšom vyčítať, že sa ani len nepýtal na dostupnosť výsledkov výpočtu. Pretože tieto môžu mať dobrý vplyv na výber jeho vykonania práce a výber materiálu.
To, či sa dá v tejto veci úspešne odôvodniť, by sa však ponechalo na podrobné preskúmanie prípadu. V každom prípade budete ako klient na veľmi vysokej úrovni nedbanlivosti, pretože získanie výpočtov by bolo súčasťou vašich povinností ako klienta.
3.
Povinnosti výrobcu ocele závisia od zmluvnej dohody, ktorú ste s ním uzavreli. V zásade platí to isté, čo už bolo uvedené v bode 2: Statický musí poskytnúť, iba ak bol uvedený do prevádzky. Bez statiky môže z vašej strany prísť do úvahy nedbanlivosť z vášho pohľadu, ak ste plánovali bez predloženia výpočtového základu.
V závislosti na dohodnutej situácii objednávky samozrejme potom záleží aj na tom, či si voči nemu môžete uplatniť nároky alebo nie.
4.
Môžete stíhať statika A, ak jeho výpočty boli zjavne nesprávne a dá sa to dokázať, čo podľa vášho popisu zjavne je.
Nezabúdajte však, že za to budete opäť vo veľkej miere zodpovedný vy, pretože ste stavbu začali skutočne „na svoje vlastné riziko“ bez toho, aby ste mali k dispozícii statiku.
V tomto ohľade nemožno WEG vytknúť a správcovská spoločnosť, ak by odmietnutie odovzdania dokumentov bolo v rozpore s povinnosťou.
Na toto bude určite potrebné odpovedať kladne a odovzdanie sa musí počítať medzi požiadavky, ktoré musia byť kladené na správne spravovanie. Pravdepodobne však bude možné tvrdiť iba škody z omeškania, ktorých výšku bude ťažké kvantifikovať. Pretože to isté platí aj tu: Stavbu ste začali na vlastné riziko.
5.
Ak vám dobre rozumiem - ak nie, opravte ma v rámci vyšetrovania - architekt/statik A nevykonával svoje služby v plnom rozsahu, a preto ste neskôr poverili architekta B.
V tejto súvislosti by platilo toto: Architekt A musel prirodzene urobiť to, na čo sa zmluvne zaviazal. Ak to neurobí a preto ste museli najať iného architekta, môžete mu vyúčtovať ďalšie náklady.
Ako vidíte, v danom prípade je potrebné zohľadniť celú sieť ľudí a zmlúv, čo znemožňuje konečné a komplexné posúdenie prípadu v tejto súvislosti. Ako orientačné pravidlo pre vaše úvahy sa môžete vždy domnievať, že zodpovednosť sa v prvom rade zakladá na dvoch zmluvných stranách.
Ak uvažujete o ďalších právnych krokoch, naliehavo odporúčam komplexné preskúmanie všetkých dokumentov, ktoré máte k dispozícii, a celej záležitosti, aby ste mohli konkrétne poradiť, ako postupovať. V prípade záujmu ma samozrejme môžete tiež kontaktovať.
Dúfam, že som vás mohol najskôr posúdiť a som vám k dispozícii na zodpovedanie akýchkoľvek otázok.
S pozdravom
Daniela Désirée Fritsch
Právnik
Dobrý deň pani Fritschová,
Ďakujem za podrobnú odpoveď. Myslím si, že nemôžem obísť zadanie kvôli ďalšiemu hodnoteniu - celé je to dosť nepríjemné.
Ale predtým mám otázku ohľadom prenájmu:
V stavebnom povolení sa uvádza:
„Oznámenie o dokončení
Konečné ukončenie projektu stavby je potrebné nahlásiť dva týždne vopred na priloženom formulári.
Konštrukcia sa môže použiť, iba ak bola správne dokončená a bezpečne použiteľná “.
„Začiatok používania
a) Stavebník musí oznámiť stavebnému úradu zamýšľané zaradenie alebo použitie najmenej dva týždne vopred. S oznámením musia byť predložené osvedčenia/potvrdenia podľa §79 ods. 2 bod 2 LBO “.
Mohol by som dostať certifikát od architekta B pre bezpečnosť bez terasy. Je naozaj možné prenajať si bez terasy?
Naozaj si nie som istý, či za prenájom nehnuteľnosti môže byť pokuta. Sankcia by nebola problémom, ak by bola iba finančná a ak by bola nižšia ako príjem z prenájmu za obdobie, na ktoré sa vzťahuje.
Ďalej bolo stavebné povolenie platné len do 25. novembra 2016 - predstavuje to ďalší problém?
Vážený klient,
aj po tomto doplnení sa držím svojho posúdenia. V danom prípade sa otázka týka iba doplnkového stavebného projektu. Pokiaľ nie je strešná terasa prenajatá, nemusíte sa ničoho báť ohľadom nájmu. Ako vlastník môžete samozrejme určiť, čo sa prenajíma a čo nie. Predstavte si, prosím, situáciu, akoby ste si prenajímali byt na prízemí, v ktorom nie je zaručené spoločné zdieľanie záhrady.
Pokiaľ ide o pokračovanie projektu, pokiaľ ide o stavebné povolenie a jeho časový limit, je skutočne potrebné predĺženie získať od licenčného orgánu.
S pozdravom
Daniela Désirée Fritsch
Právnik