Reverzná hypotéka - vylepšite si dôchodok svojim vlastným majetkom - HAZ - Hannoversche Allgemeine
Nazývajú sa reverzné hypotéky, anuitné hypotéky alebo anuity. Majú jednu spoločnú vec: Poskytujú nemotorným vlastníkom nehnuteľností ďalší finančný príjem v starobe. Na oplátku darcovia predajú dom neskôr - zvyčajne až po smrti majiteľa.
Či už reverzná hypotéka, hypotéka na dôchodok, pôžička na spotrebu nehnuteľností, doplnkový dôchodok alebo anuita: Modely sú podobné úveru, ktorý sa vypláca každý mesiac, hovorí Achim Reif z Asociácie nemeckých Pfandbrief Bank v Berlíne. S tým rozdielom: majiteľ môže až do konca svojho života alebo bez sťahovania do domova dôchodcov žiť vo svojich štyroch stenách bez nájmu. Až potom finančník prevezme dom a predá ho.
Klasická reverzná hypotéka funguje asi takto: Majiteľ nehnuteľnosti obvykle dostane pôžičku od banky alebo poisťovne. Vypláca sa jednorazovo alebo v mesačných splátkach. Financník môže za týmto účelom zaregistrovať poplatok za pozemok v dome alebo v kondomíniu. Na rozdiel od bežného stavebného úveru dlžník neplatí ani úroky, ani splátky - obidva sa však spočítajú.
Brigitte Mayer zo spotrebiteľského centra v Hesensku popisuje výsledok: „Dlh sa zvyšuje kvôli úrokovému zaťaženiu“. Od tohto efektu je odvodený názov reverzná hypotéka. Pôžička sa zvyčajne vyplatí, až keď majiteľ zomrie. Podľa skúseností Reifa a Mayera je potom bežné, že finančník nehnuteľnosť predá. Výťažok je určený na splácanie pôžičky a pokiaľ je to možné, na vytvorenie zisku pre veriteľa.
Poskytnuté pôžičky sú často pod skutočnou hodnotou majetku
Pre majiteľa reverzná hypotéka znamená pravidelný prísun hotovosti. Platobný plán je zvyčajne dohodnutý. Okrem platobných podmienok obsahuje aj informácie o úrokovej sadzbe a termíne pôžičky. Koľko peňazí môžu vlastníci očakávať, závisí od ich veku a odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. „Z ich pohľadu si banka môže zobrať iba nehnuteľnosť, ktorá sa dá potom dobre predať,“ hovorí Mayer. Najlepšie miesta v metropolitných oblastiach a univerzitných mestách sú preto pravdepodobnejšie ako vidiecke nehnuteľnosti. Dom by mal byť navyše bez dlhov.
Poskytnutý úver je často pod skutočnou hodnotou nehnuteľnosti, sťažuje sa advokát spotrebiteľa. Súvisí to s rizikami, ktoré znášajú veritelia - napríklad keď musia počítať dĺžku života dôchodcu alebo otázku, koľko peňazí z predaja nehnuteľnosti vyjde za 10 alebo 20 rokov. Posudzovať to je ako pozerať sa do krištáľovej gule, hovorí Reif .
Poskytovatelia preto uplatňujú vysoké bezpečnostné zľavy. V niektorých prípadoch sa spájajú iba ďalšie mesačné dôchodky v dolnom trojcifernom rozmedzí. To je pre hrdých majiteľov dosť sklamaním. Preto Mayer odporúča spotrebiteľom: Predajte nehnuteľnosť prostredníctvom makléra. „Máte toho viac.“ A často jeden menší problém: Inak musia seniori vysvetľovať potenciálnym dedičom, že dom, v ktorý dúfajú, nepatrí k pozostalosti, ale ide veriteľovi.
Myšlienka reverznej hypotéky pochádza z anglosaskej oblasti. Vo Veľkej Británii a USA je reverzná hypotéka súčasťou dôchodkového zabezpečenia. V USA dokonca štát zachytáva riziko, že majiteľ domu bude žiť dlho. Reverzná hypotéka je preto atraktívnejšia ako porovnateľné produkty v Nemecku. „Zrážky v tejto krajine sú v porovnaní s USA pomerne vysoké, takže ich je tu menej,“ vysvetľuje Stefan Lutter, hovorca priamej poisťovne Hannoversche. Poisťovňa bola donedávna jedným z mála poskytovateľov v Nemecku, ktorí ponúkali takýto produkt.
Celkovo je produkt - tiež známy ako spotrebiteľský úver na nehnuteľnosti - rovnako neobľúbený u bánk a poisťovacích spoločností v tejto krajine ako u spotrebiteľov. Majiteľov domov desí množstvo dlhu, ktorý sa hromadí, hlási Mayer zo svojej poradenskej práce v poradni pre spotrebiteľov. Ľudia sú tu navyše oveľa viac pripútaní k svojim domovom ako v USA: „Argument dedenia je v tejto krajine hlboko zakorenený.“ “
Možnosťou je aj anuita
Úverové odvetvie odôvodňuje nedostatok dodávok odkazom na európsku smernicu o úveroch na rezidenčné nehnuteľnosti, ktorá bola implementovaná do nemeckého práva v marci 2016. Podľa priameho poisťovateľa Hannoversche bol odvtedy slabý trh mŕtvy. To sa zhoduje s pozorovaniami Federálneho združenia volks- und raiffeisenbanken. Banky zo znenia smernice vyvodzujú, že hypotéku je potrebné splácať na konci životnosti dlžníka. To by bolo v rozpore s myšlienkou reverznej hypotéky.
Alternatívou k reverznej hypotéke je doživotná renta alebo takzvaný doplnkový dôchodok. Túto možnosť ponúka cirkevná nadácia Liebenau z Meckenbeurenu (Bádensko-Württembersko). S týmto modelom sa majetok po uzavretí zmluvy stáva majetkom nadácie. Za to predchádzajúci vlastníci dostávajú doživotné právo na pobyt a dôchodok. Základné požiadavky na tento účel: minimálny vek 65 rokov, minimálna hodnota nehnuteľnosti 200 000 eur, maximálna záťaž 30 percent a vynikajúca poloha. Doteraz nadácia získala po celom Nemecku 60 objektov, ktoré vlastní. Podľa nadácie existujú porovnateľné ponuky v združeniach charít v Stuttgarte a Krefelde .
S anuitou je nehnuteľnosť predaná budúcemu vlastníkovi. Cenu platí v mesačných výplatách dôchodkov, kým neumrie predchádzajúci majiteľ. Zvyčajne majú právo na doživotný pobyt. Nový vlastník je už potom v pozemkovej knihe. Podľa Reifa je tento model v tejto krajine tiež dokončený zriedka.