Stavebný zákon Neúčinnosť klauzúl o vklade v zmluve o stavbe; DR
V zmluvách o vývoji nehnuteľností je znova a znova upravené, že posledná splátka kúpnej ceny sa má zaplatiť na notársky trustový účet pred odovzdaním predmetu kúpy. Podľa rozhodnutia Hanseatic Higher Regional Court zo 16. júla 2020 (Az.: 8 U 61/19) sú takéto doložky neúčinné. Rozhodnutie je zverejnené tu na platforme IWW.
O čom to bolo?
Okrem nedostatkov sa v súdnom konaní riešilo aj uvoľnenie sumy uloženej na viazanom účte notára. Žalovaný získal a prijal od žalobcu novopostavené kondomínium. Z tohto dôvodu bola posledná splátka kúpnej ceny vyplatená na notársky trustový účet. Pre vady žalovaný neschválil zaplatenie poslednej splátky.
Žalobca požiadal o vyjadrenie, že jeho stavebné práce boli bez vád. Vývojár teda chcel dostať poslednú splátku. Žalovaný napadol uvoľnenie ním vloženej sumy za poslednú splátku.
rozhodnutie
Hanzový vyšší krajský súd potvrdil rozhodnutie krajského súdu. Krajský súd považoval protinávrh za dôvodný, pretože vyplatenie poslednej splátky kúpnej ceny na trustový účet notára prebehlo bez právnych dôvodov.
Podľa Hanseatic Higher Regional Court „zmluvné ustanovenie vopred formulované v zmluve s developerom, podľa ktorého je kupujúci bytu povinný zaplatiť poslednú splátku kúpnej ceny pred odovzdaním predmetu kúpy na účet notára, je podľa § 309 č. 2a BGB neúčinné“.
Zmluva o vývoji nehnuteľnosti stanovovala, že konečná splátka kúpnej ceny musí byť zaplatená na účet notára pred odovzdaním. Podľa § 309 ods. 2 písm. A) BGB je to neúčinné, pretože obmedzuje zadržovacie právo - a to výkon práva na odmietnutie plnenia v súlade s § 320 BGB z dôvodu akýchkoľvek stavebných vád.
Súd teda pokračuje v pomerne starej judikatúre BGH (BGH, rozsudok z 11. októbra 1984, Az.: VII ZR 248/83). To je zaujímavé, pretože zatiaľ neexistovalo nariadenie o hypotéke na stavebné živnosti v § 648a BGB (stará verzia) (teraz upravené v § 650f BGB). Podľa rozhodnutia Hanseatic Higher Regional Court toto nariadenie chráni podnikateľa a chráni jeho nárok na mzdu a zároveň chráni záujmy zákazníka.
To sa líši, keď je posledná splátka uložená na notárskom trustovom účte. V takom prípade by boli záujmy kupujúceho chránené iba nedostatočne, pretože uplatnenie práva kupujúceho na odmietnutie plnenia by bolo podstatne zložitejšie. Nemôže jednoducho zadržať peniaze, ale musí požiadať developera nehnuteľnosti o uvoľnenie sumy uloženej na notárskom zvereneckom účte a v prípade potreby ich uplatniť na súde.
Záver
Rozhodnutie vyššieho krajského súdu je absolútne správne. V zásade musí platiť developerská spoločnosť alebo dodávateľ stavby - to chce zákon. Platbu je možné požadovať až po dokončení diela. Mnoho developerov alebo dodávateľov nehnuteľností súhlasí (prípustne) so splátkami podľa postupu výstavby. Je to tiež pochopiteľné, pretože stavebník alebo dodávateľ stavby musí pri stavbe domu znášať značné náklady. Bez zálohových platieb môže byť platobná schopnosť týchto spoločností rýchlo ohrozená.
Presne tento princíp - najskôr plnenie, potom peniaze - je narušený zložením poslednej záverečnej splátky pred odovzdaním bytu. Pretože po zložení zálohy už kupujúci nemá priamy prístup k poslednej splátke, potom však ešte nemá predmet kúpy.
Znova a znova narazím na zmluvy o vývoji nehnuteľností, ktoré obsahujú neprípustné doložky - niekedy s dramatickými dôsledkami. Rád vám poradím alebo podporím pri kontrole príslušných ustanovení.