V prípade, že prenajímateľ musí zaplatiť zálohu, splácajte zálohu za prenájom - FOCUS Online
Pokiaľ ide o otázku, kedy je potrebné splatiť kauciu za prenájom, medzi prenajímateľmi a nájomcami sú pravidelné názorové rozdiely. Aby to tak nezostalo, zhrnuli sme tu najdôležitejšie fakty o splácaní.
Všeobecné informácie o zálohe za prenájom
Zloženie kaucie za prenájom nie je nevyhnutným predpokladom na uzavretie nájomnej zmluvy, ale takúto kauciu je možné dohodnúť v zmluve o nájme podľa § 551 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). V zásade platí, že kaucia za prenájom nepredstavuje pre prenajímateľa osobitný príspevok, ani kaucia nie je úverovým zostatkom nájomcu, ktorý môže nájomca vybrať pred ukončením zmluvy. Záloha za prenájom slúži skôr prenajímateľovi ako zábezpeka pre prípad, že voči nájomcovi vzniknú osobitné nároky, najmä nároky na náhradu škody v dôsledku poškodenia prenajatej nehnuteľnosti.
Kedy musí byť vrátená kaucia za prenájom
Ak dôjde k ukončeniu nájmu, má nájomca právo na vrátenie zábezpeky za prenájom voči prenajímateľovi - avšak iba v prípade, ak prenajímanú nehnuteľnosť odovzdal prenajímateľovi v riadnom stave a prenajímateľ prijal prenajatý priestor.
Ale ani potom nie je nárok nájomcu ešte splatný okamžite. Ubytovateľ má ochrannú lehotu na zváženie a konečné vyrovnanie. Až po uplynutí tejto doby môže nájomca požiadať o vrátenie zálohy. Nájomca má navyše právo na vrátenie peňazí, ak prenajímateľ môže posúdiť, či musí na uspokojenie svojich nárokov zložiť zálohu.
Gabriele Weintz je obchodný právnik LL.B. a redaktorka na anwalt.de, jednej z popredných právnych technologických spoločností v Nemecku.
Trvanie ochrannej lehoty
To, ako dlho musí prenajímateľ po ukončení nájmu splácať kauciu, zákon neupravuje. Niektoré súdy však už rozhodli, že je vhodná ochranná lehota až šesť mesiacov.
Po tom, čo ho nájomca využil, musí mať prenajímateľ možnosť podrobne preskúmať vrátenú prenajatú nehnuteľnosť. Pretože je rozdiel, či musí prenajímateľ skontrolovať 1-izbový byt alebo veľký byt alebo dom, vždy záleží na konkrétnom prípade.
Žiadne započítanie, žiadne odstavenie, žiadne súdne spory
Keďže záloha slúži ako zábezpeka pre prenajímateľa, najmä pokiaľ ide o prípadné nároky na náhradu škody alebo doplatky, nájomca nemôže zálohu zložiť. To znamená, že nájomca nemôže zadržať splatné nájomné až do konca nájmu, t. J. Vklad chápať ako už zaplatené nájomné. Nájomca ďalej nemôže požiadať o vrátenie zábezpeky ako budúce plnenie až do konca doby odkladu.
Používa sa na otvorené reklamácie
V zásade je byt vyprázdnený počas doby prenájmu. Ak sa však vyskytnú vady, ktoré sa nemajú považovať za bežné bývanie, má prenajímateľ mimoriadne nároky a na ich odstránenie môže použiť kauciu.
Ďalej môže prenajímateľ zadržať kauciu za nájomné, pokiaľ zostávajú nevyrovnané faktúry vyplývajúce z nájmu, napr. B. Poplatky za služby. Prenajímateľ si môže zálohu ponechať, ak sa dá očakávať, že nájomca bude musieť uhradiť ďalšiu platbu. Až po vyrovnaní konečného účtu môže nájomca požadovať vrátenie zabezpečenia nájmu.
Problémová zmena vlastníctva
Opakovane sa stáva, že pôvodný prenajímateľ, s ktorým nájomca podpísal nájomnú zmluvu a ktorému zložil kauciu, nehnuteľnosť predá. Najneskôr potom sa nájomca spýta sám seba, kto musí po ukončení zmluvného vzťahu zložiť kauciu: pôvodný prenajímateľ alebo nový vlastník alebo prenajímateľ?
V takýchto prípadoch sa uplatňuje zásada „kúpa nezničí nájomné“, ktorá je upravená zákonom v § 566 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) - nový prenajímateľ preberá práva a povinnosti predchádzajúceho prenajímateľa. Na vrátenie zábezpeky za nájom podľa § 566a BGB musí nový prenajímateľ zložiť kauciu. Pôvodný prenajímateľ musí zložiť zálohu iba v prípade, že nie je schopný zaplatiť.