Zákon o nájme vkladu - renovácia - termín na prepracovanie
Zákon o nájme, vlastníctvo domu
Advokátka Karin Plewe
Presťahovali sme sa na prelome rokov a nechali našu starú DHH vymaľovať maliarskou spoločnosťou.
Dom bol odovzdaný 30. decembra 2011, ale prenajímateľ túto prácu neprijal.
Keď oznámil, že (z jeho pohľadu potrebné) opravné práce majú byť odpočítané z našej zálohy, informoval som ho e-mailom 9. januára 2012 o tom, že je to neprípustné a že mi musí určiť termín opravy. Dostal aj tento mail.
Nestalo sa tak a teraz mi minulý týždeň napísal, že náklady na opravu (cca 1200 eur + cca 300 eur „záhradkárčenie“ - dátum faktúry 15/15 a 01/30) sa teraz odhlásia z depozitu tak, ako bol oznámený a na základe § 323 BGB odsek 2 bod 2. Tiež si náhle vyhradzuje právo požadovať akýkoľvek príjem z prenájmu, ktorý mohol zlyhať.
Ako je na tom z môjho pohľadu stojan?
- Mám pravdu v domnienke, že prístup prenajímateľa je neprípustný? Žiadny termín na prepracovanie, žiadny znalecký posudok, či bola práca skutočne predmetom prepracovania?
- Ako je na tom môj stojan v porovnaní so spoločnosťou, ktorú som poveril vykonaním maliarskych prác? Dielo nikto neprijal, pretože sme sa v tomto okamihu (25. decembra 2012) už presťahovali? Môžem požadovať náhradu škody bez toho, aby som mal možnosť určiť si termín na zlepšenie? To isté je len naopak.
Archív pozornosti
Táto odpoveď je z 3. 5. 2012 a môže byť zastaraná. Spýtajte sa teraz na svoju aktuálnu otázku a získate právne záväznú odpoveď od právnika.
Vážený pýtajúci sa,
Na základe informácií, ktoré ste poskytli, odpoviem na vašu otázku takto:
Tieto dva právne vzťahy (s bývalým prenajímateľom a s maliarskou spoločnosťou) musíte brať do úvahy osobitne.
V právnom vzťahu s prenajímateľom je právny stav nasledovný:
Najskôr je na mieste položiť si otázku, čo sa stane v deň odovzdania 30. decembra. diskutovali a súhlasili.
Ak sa už v tejto chvíli sťažoval na maliarske práce, pravdepodobne ste hovorili aj o otázke opravných prác alebo o otázke, kto a kedy bude prebiehať. Prenajímateľ vám v zásade musí dať príležitosť na zlepšenie, ak pri odovzdávaní nehnuteľnosti niečo reklamuje. Naznačuje to, či vám dal kľúč, aby ste mohli opravy vykonať sami.
Ak vám nedal príležitosť na opravu, pretože vás o to nepožiadal a poskytli ste všetky kľúče, nemusí od vás požadovať iba náklady. Potom by prenajímateľ nemal nárok na náhradu za maliarske práce (celkom mimo otázky, či jeho sťažnosť bola vôbec správna). Tiež mu nie je dovolené jednoducho fakturovať náklady na záhradníctvo, pretože si to mal najskôr sťažovať a poskytnúť vám príležitosť na vylepšenia.
Odsek, ktorý pomenoval váš prenajímateľ, sa k tejto situácii vôbec nehodí, pretože tento štandard patrí do všeobecnej časti záväzkového práva, ale platia tu osobitné ustanovenia nájomného práva. Judikatúra uznala právo na opravu ako vyjadrenie povinnosti znížiť škodu. Každý zmluvný partner sa musí správať tak, aby poškodenie druhého zmluvného partnera (a teda aj zodpovednosť za škodu) zostalo čo najnižšie
Problém s depozitom je, bohužiaľ, v tom, že prenajímateľ má k depozitu skutočne prístup. Vo výsledku si preto nemusí nechať peniaze pre seba podľa vlastného uváženia, ale roly tých, ktorých sa to týka, sú obrátené.
Ak nie je k dispozícii žiadna záloha, musel by vás prenajímateľ žalovať za náklady na jeho údajné výdavky (maľovanie atď.). Vo vašom prípade musíte teraz žalovať o vklad, ktorý nesprávne zadržal.
Pokiaľ ide o právny vzťah s maliarskou spoločnosťou, situácia je trochu iná, pretože platia pravidlá zmluvy o dielo.
V zásade by ste mali maliarovi priznať právo na vylepšenia, ak by skutočne došlo k nejakým chybám. Prenajímateľ vám to teraz znemožnil vykonaním opráv sám. Váš maliar už nebude môcť skontrolovať, či je jeho práca neuspokojivá. Avšak 30. decembra, keď prenajímateľ pokarhal maliarske práce, ste o reklamácii už vedeli a mali ste sa okamžite poradiť so svojím maliarom alebo sa dohodnúť s prenajímateľom, že s týmto problémom postavíte svojho maliara.
Na druhej strane, v prípadnom súdnom spore proti vášmu prenajímateľovi môžete mať ako svedka svojho maliara, že práca bola vykonaná správne a sťažnosti prenajímateľa boli podané nesprávne.
Budete teda musieť bojovať na dvoch frontoch. V súdnom spore proti prenajímateľovi je vhodné oznámiť spor maliarovi. Ide o formálne zapojenie maliara do súdneho sporu s výsledkom, ktorý musí prijať proti nemu.
Odporúčam, aby ste si záležitosť nechali znova skontrolovať právnikom na mieste, pretože to bude závisieť predovšetkým od toho, o čom konkrétne sa hovorilo a čo sa dá dokázať.
Dúfam, že som bol schopný dať vám počiatočné zhodnotenie vášho problému.