Zbierka pred odovzdaním (stavebný zákon, architektonický zákon)
Stavebné právo, architektonické právo
sme blízko dokončenia nášho rodinného domu. Stavbu na kľúč zrealizoval developer podľa VOB/B.
Naša zmluva o výstavbe trvá najneskôr do 19. decembra 2008. V tomto okamihu by sa odovzdanie/prijatie malo uskutočniť najneskôr.
Teraz je to tak, že práca v dome je rovnako dobrá ako dokončená. Aj naša vlastná tvorba.
Vzťah s našim developerom už nie je najlepší. Práce sa meškajú a termín odovzdania by sa mal pravdepodobne posunúť v maximálnej možnej miere.
No ak sa použije, prevezmeme dom pred jeho odovzdaním bez samostatného odovzdania. S tým by sme nemali problém.
Čo však s nedostatkom výkonu, najmä v exteriéroch. Musí ich ešte poskytnúť správca nehnuteľnosti? Čo s poslednou zálohou, ktorá je stále otvorená? Môžeme to ponechať, kým nebudú dokončené všetky práce? (Podľa našej zmluvy je posledná platba splatná najneskôr do odovzdania).
Inak existujú obavy z nášho projektu?
Archív pozornosti
Táto odpoveď má dátum 3. novembra 2008 a môže byť zastaraná. Spýtajte sa teraz na svoju aktuálnu otázku a získate právne záväznú odpoveď od právnika.
Vážený pýtajúci sa, vážený pýtajúci sa,
Na základe vašich informácií odpoviem na vašu žiadosť nasledovne:
Najskôr by som však rád zdôraznil, že toto fórum je určené iba na poskytnutie počiatočných právnych pokynov. Pridaním alebo vynechaním faktických informácií môže právne posúdenie dopadnúť inak a viesť tak k inému výsledku.
Môžete požadovať vykonanie zostávajúcej práce, ak práca nie je predtým prijatá ako v súlade so zmluvou. Akceptáciou zaniká nárok na plnenie zo zmluvy sám a domáhať sa môžete iba záručných práv.
V zásade však nejde o prijatie diela jednoduchým nasťahovaním. Ak je VOB/B dohodnutý, na prijatie sa vzťahuje § 12 VOB/B. K prijatiu samotným developerom môže dôjsť až po konečnej dokončení domu.
Ak ste vo svojej zmluve o výstavbe nehnuteľnosti súhlasili s formálnym prijatím, je sťahovanie irelevantné a neznamená prijatie, ak je nesporné, že dom ešte nie je dokončený.
Ak takéto formálne prijatie nebolo dohodnuté, mohlo by sa presviedčaním o prijatí uvažovať po nasťahovaní.
Pre otázku, či došlo k rozhodujúcemu prijatiu, je rozhodujúce hodnotenie celého správania oboch strán. Nestačí sa obmedziť na čiastkové aspekty.
Neexistuje implicitné prijatie, ak zákazník vopred výslovne odmietne prijatie napriek tomu, že sa do budovy nasťahuje a používa ju. V tejto súvislosti by mohol byť developer informovaný, že napriek vášmu nasťahovaniu sa prijatie z vašej strany uskutoční iba vtedy, keď je dom dokončený aj vonku.
Ak je VOB/B dohodnutý, musíte dodržiavať § 12 č. 5 VOB/B a tam uvedenú fikciu prijatia. V tejto oblasti má najväčší zmysel dosiahnuť dohodu s vývojárom, aby v žiadnom prípade nemohol žiadať prijatie.
Developer nesie dôkazné bremeno o tom, že došlo k prijatiu.
Pokiaľ ide o konečnú konečnú platbu, záleží to na presnej dohode medzi vami a developerom. Ak sa odovzdanie diela týka prijatia, potom je platba splatná iba najneskôr do definitívneho dokončenia.
Ak sa má posledná platba uskutočniť ako záloha za poslednú fázu výstavby, zvyčajne za vonkajšiu plochu, ale skôr, ako je dom pripravený na bývanie, potom by sa služba mala poskytovať aj vtedy, keď je dom obývaný.
V zásade je však prijatie nevyhnutné pre konečnú faktúru.
Dúfam, že vám moje odpovede pomohli a tiež by som vás rád odkázal na bezplatnú dopytovú funkciu.
S pozdravom
Kerstin Götten
(Právnik)
Ďakujem pekne za podrobnú odpoveď. Dovolím si položiť otázku.
V našej stavebnej zmluve sa píše:
"Pri odovzdaní diela dôjde k prevzatiu súčasne. Ak je dielo obsadené pred odovzdaním, považuje sa za prevzaté (odo dňa nadobudnutia)."
Môžeme sa teda skutočne presťahovať pred odovzdaním a vopred informovať vývojára, že dielo ešte neprijmeme (napriek dohode v zmluve)?
Nakoniec by sa to napriek nákupu pred oficiálnym odovzdaním muselo vynahradiť neskôr.
Vážený pýtajúci sa,
Vo svojej zmluve s developerom ste, bohužiaľ, výslovne súhlasili s tým, že sťahovanie do bytu predstavuje súhlas.
Stále by ste sa mohli nasťahovať a informovať developera, že dom ešte neprijímate, čo by však mohlo predstavovať jednostrannú zmenu zmluvy, ktorá v zásade nie je možná.
Píšete sami sebe, že momentálne nemáte so svojím developerom najlepší vzťah. Malo by sa preto predpokladať, že v dôsledku tohto postupu môžu vzniknúť ťažkosti.
Vyzeralo by to inak, ak by sa medzi vami a developerom uzavrela nová bilaterálna dohoda, že stále neexistuje akceptácia, aspoň pokiaľ ide o vonkajší priestor.
Aby ste sa vyhli problémom, mali by ste sa o veci najskôr porozprávať s developerom.
S pozdravom
Kerstin Götten
(Právnik)