Dohoda o prenájme z pohľadu prenajímateľa Čo musia prenajímatelia zvážiť

Z dôvodu ochrany majiteľa by mala byť nájomná zmluva vyhotovená správne. Existuje niekoľko dôležitých tipov pre majiteľov, na ktoré treba pamätať ...

Dohoda o prenájme - čo musí obsahovať, čo môže obsahovať, čo nie?

dohoda

  • Pred odovzdaním kľúčov vždy uzatvorte nájomnú zmluvu písomne.
  • Pred uzavretím zmluvy si preverte bonitu potenciálnych nájomcov.
  • Dobrý sprostredkovateľ ponúka bezpečnosť a úsporu času pri hľadaní nájomcov.
    Naša služba: Odporúčame troch dobrých sprostredkovateľov vo vašom regióne.

1. Na čo musia prenajímatelia venovať pozornosť v nájomnej zmluve?

1.1 Nájomníci sa nasťahujú až po podpísaní nájomnej zmluvy

Aj keď sa na prvý pohľad zdá byť všetko celkom bezproblémové: nájomníci a prenajímatelia sú priateľskí a rýchlo sa dohodnú na rámcových podmienkach. Ak ste však ako prenajímateľ neuzavreli písomnú nájomnú zmluvu skôr, ako sa nájomca nasťahuje, spory o nájom môžu byť rýchlo nepríjemné. V prípade ústnych zmlúv platia zákonné ustanovenia BGG. A tie sú takmer bez výnimky navrhnuté na úkor majiteľa. Konkrétne to znamená: Nájomca nemusí platiť žiadne ďalšie náklady ani kozmetické opravy.

Prenajímateľ už uzavrel nájomnú zmluvu, keď prenechal byt nájomcovi a zaplatil nájom. Ak je nájomná zmluva uzavretá ústne, sú dohodnuté predpisy záväzné pre obe strany, neexistujú však dôkazy o dohodách. V prípade pochybností sa nájomná zmluva považuje za uzavretú a nájomníci môžu byť vypovedaní najskôr na konci prvého roka.

Aby sa predišlo právnym sporom, mali by sa nájomníci nasťahovať až po podpísaní nájomnej zmluvy. Dôležité otázky ako renovácia, záloha a ďalšie náklady sa zaznamenávajú písomne. V každom prípade sa vyžaduje písomná forma pre všetky nájomné zmluvy, ktoré sú platné dlhšie ako jeden rok. Pri výbere zmluvy musí prenajímateľ zohľadniť niektoré dôležité body.

Akým chybám by ste sa mali vyhnúť? viac

8 ďalších tipov a trikov

1.2 Buďte opatrní pri starých zmluvách o prenájme

Aj keď sa formy nájomných zmlúv javia ako praktické, najmä pre neskúsených prenajímateľov, existuje nevýhoda, ak sú ignorantské: mnohé doložky starých formulárov sú podľa súčasnej legislatívy neúčinné. Môže to mať nákladné následky. Federálny súdny dvor predovšetkým zrušil doložky o opravách kozmetických výrobkov. Uviedli, že nájomníci sú po určitom období povinní renovovať. Keďže doložky boli vyhlásené za neúčinné, zákonný predpis sa uplatňuje automaticky. To znamená, že prenajímateľ musí za túto prácu platiť.

Všeobecne platí, že tí, ktorí aj dnes využívajú staré zmluvy ako prenajímatelia, musia očakávať, že judikatúra bude rozhodovať v prospech nájomcu.

2. Nájomná zmluva: pre nájomníkov nevyhnutnosť

Aby bola nájomná zmluva úplne solídna, sú potrebné niektoré informácie o zúčastnených osobách a samotnom byte:

2.1 Toto MUSÍ byť v nájomnej zmluve

    • Všetci budúci obyvatelia musia byť uvedení v mene.
    • Tí, ktorí sa považujú za nájomcov, musia uviesť svoje celé meno, dátum a miesto narodenia a tiež číslo občianskeho preukazu.
    • Všetci nájomníci sa musia podpisovať ručne.
      • Prenajímateľ musí byť pomenovaný celým menom a úplnou adresou.
      • Ak je prenajímateľom niekoľko ľudí, platí to pre všetkých.
      • Rovnako ako nájomcovia, aj všetci prenajímatelia si musia nájomnú zmluvu podpísať sami.
      • Je potrebné uviesť presnú adresu a umiestnenie v bytovom dome.
      • Cena nájmu musí byť uvedená. Zahŕňa to chladné nájomné a vedľajšie náklady, ktoré je potrebné presne rozdeliť.
      • Ďalej je potrebné uviesť, ktoré miestnosti - okrem skutočného bytu - môže nájomca využívať, napríklad suterén, podkrovie alebo záhradu.
      • Musí byť uvedená aj povinnosť nájomcu vykonávať kozmetické opravy. Upozornenie: Ak sa použije stará forma zmluvy o prenájme, zaznamenané termíny a časové intervaly sú neúčinné, čo vedie k neplatnosti celej povinnosti.

  • Existujú rôzne typy nájmu. Musí byť uvedená doba nájmu:

    Zatiaľ čo prvé dva typy nájomných zmlúv odkazujú na trvanie nájomného vzťahu, trvá to index a odstupňovaná nájomná zmluva Čo sa týka výšky nájmu:

    • Indexový prenájom
      Index prenájmu určuje, do akej miery sa má nájomné v budúcnosti upraviť. Povinnosťou prenajímateľa je porovnávať vtedajšie a súčasné životné náklady súkromných domácností v Nemecku, ktoré Federálny štatistický úrad pravidelne zverejňuje.
      Tento variant má pre prenajímateľa výhodu v tom, že používa jasne definované zásady, proti ktorým sa nájomca nemôže brániť. Nevýhoda: zvýšenie nájomného po vylúčení modernizačných opatrení.
    • Postupný nájom
      Odstupňovaný prenájom stanovuje, že nájomné sa môže každý rok zvyšovať o určité percento. Je potrebné poznamenať, že všeobecne nesmie byť vyššia ako maximálne 20 percent miestneho porovnávacieho nájomného. Zvyšovanie nájomného po renováciách je tiež vylúčené z odstupňovaného nájmu.

    • 2.2 CAN v nájomnej zmluve

    • The Vlastníctvo domácich miláčikov by sa malo, ale nemusí spomenúť.
      Upozornenie: Po rozhodnutí BGH ho už nemožno všeobecne vylúčiť.
    • Ak má prenajímateľ a Záloha suma by mala byť zakotvená aj v nájomnej zmluve.

    2.3 Pokiaľ to NIE je možné v nájomnej zmluve

    • Tiež jeden Vlastné zverejnenie nájomcu prenajímateľ by ich nemal zahrnúť priamo do nájmu, radšej o ne požiadať osobitne a v prípade potreby ich priložiť ako prílohu.

    Náš tip: Dobrý sprostredkovateľ ponúka pomoc a skúsenosti s otázkami o prenájme.