Financovanie nehnuteľností - bežné otázky a odpovede

Sen o vlastníctve svojich štyroch stien je pre mnohých ľudí dôležitým životným cieľom. Najmä v časoch extrémne nízkych úrokových sadzieb, obavách z rastúcej inflácie a všeobecnej skepse o stabilite finančných trhov. Zostavili sme pre vás odpovede na bežné otázky.

Základné informácie v skratke:

Nehnuteľnosť nie je bezpečná investícia. O to dôležitejšie je skontrolovať podmienky finančného rámca a stanoviť udržateľný rozpočet na nákup nehnuteľnosti.
Skontrolujte a porovnajte ponúkané finančné zmluvy. Zdravá skepsa voči úverovým inštitúciám a sprostredkovateľom pôžičiek je namieste, pretože majú záujem o vysoké úrokové výnosy a splátky provízií. Zatiaľ čo na druhej strane chcete dostupné a vhodné financovanie.
Opatrní buďte aj pri financovaní prostredníctvom úveru na bývanie a sporiacich zmlúv.

Dom sa nielen javí ako bezpečná alternatíva k iným investíciám, ale tiež sa zdá byť dokonalým dôchodkovým zabezpečením. Nech už sú ciele spojené s kúpou domu alebo bytu akékoľvek, často je k nim zaradený aj tento krok veľmi významné finančné riziká pripojený.

Nesprávne rady od banky, stavebnej sporiteľne, developera alebo realitného agenta môžu mať drastické následky. Z našej každodennej konzultačnej praxe vieme, že banky a ďalší sprostredkovatelia úverov sa skôr zameriavajú na svoje vlastné záujmy zisku ako na individuálne potreby svojich klientov.

Ako môžete minimalizovať riziká? Aké preventívne opatrenia sú vhodné, aby sa sen o vlastníctve domu nepremenil na finančnú nočnú moru? Zostavili sme pre vás niekoľko dôležitých tipov z našej konzultačnej praxe.

Skontrolujte počiatočnú situáciu: Je nehnuteľnosť skutočne správna?

Nečakajte, že nehnuteľnosť bude obzvlášť atraktívnou a bezpečnou investíciou. V jednotlivých prípadoch došlo k pomerne vysokému zvýšeniu hodnoty, ale zmeny v priemere nie sú podstatne vyššie ako všeobecná miera zvýšenia ceny.

Pre mnohých preto nehnuteľnosť nie je čírou investíciou, ale predstavuje kus kvality života. Než začnete plánovať svoje financovanie, je potrebné si z dobrého dôvodu objasniť niekoľko základných otázok.

Čo plánujete na najbližších pár rokov, profesionálne aj súkromne?
Koľko obytného priestoru momentálne potrebujete a aká je situácia, keď deti prídu alebo opustia dom?
Existuje veľká šanca, že v prípade straty zamestnania si stále nájdete prácu v okolí, alebo existuje riziko sťahovania?

Predaj nehnuteľnosti, ktorá ešte nebola vyplatená, je často spojená s vysokými rizikami a ďalšími nákladmi. Sotva budete môcť fakturovať budúcemu kupujúcemu ďalšie náklady, ktoré ste zaplatili. V závislosti od situácie na trhu existuje riziko strát. Ak splácate úver pred koncom pevnej úrokovej sadzby z dôvodu predaja, môže byť banka tiež požiadaná o zaplatenie vysokej pokuty za predčasné splatenie.

Kassensturz: Určite maximálnu úrokovú sadzbu pôžičky

Ak chcete vedieť, aký vysoký úver si môžete dovoliť, ťažko sa vyhnete porovnaniu svojich mesačných príjmov a výdavkov. Sčítanie celkových úspor za rok je o niečo menej časovo náročné. To, čo sa ušetrilo, nevyhnutne zostalo a malo sa skončiť na niektorých investičných účtoch. Na základe tohto súčasného prebytku sa musí vypočítať pravdepodobný prebytok po kúpe nehnuteľnosti.

Aké ďalšie výdavky vzniknú?
Domáce peniaze? Poistenie? Dane?
A ktoré výdavky sú potom prípadne nižšie alebo úplne eliminované (predchádzajúci studený nájom)?

Vedľajšie náklady môžu byť v domácnosti vyššie alebo nižšie, rovnako ako cestovné náklady do práce.

Pravidlo: akú výšku pôžičky si môžem dovoliť?

Mnoho bánk odporúča, aby splátka úveru nemala byť vyššia ako 40 percent čistého príjmu,. Zvyšných 60 percent je potrebných pre životnú úroveň vrátane malých príležitostných opráv a nových akvizícií. Vezmite číslo, aké je: priemerná hodnota s odchýlkami nahor a nadol v závislosti od konkrétnej situácie.

Pri určovaní vášho maximálna úroková sadzba pôžičky platí táto zásada: nie viac, ako je možné natrvalo uniesť! Dôležité je: Ako túžba po deťoch ovplyvňuje príjmy a výdavky a na aké časové obdobie? Aká bezpečná je vaša súčasná práca a príjem z nej? Ako dlho by vaše rezervy vydržali na prekonanie dočasnej alebo čiastočnej straty príjmu?

Myslite tiež na to, kedy chcete byť bez dlhov. Je určite všeobecne známe, že majetok bez dlhov stojí aj peniaze. Ak si však chcete byť istí, či budú prostriedky na dôchodok stále dostatočné pre váš dom, musíte si vypočítať, kedy bude pravdepodobne pôžička splatená, aké náklady by potom mohli vzniknúť a koľko rezerv bude k dispozícii.

Peniaze samozrejme nebudete potrebovať prvých pár rokov novej budovy, väčšie sumy sú často potrebné až po 20 rokoch. Keďže majetok bez dlhov môže stále stáť veľa peňazí, často má zmysel byť bez dlhov mnoho rokov pred odchodom do dôchodku.

Čím viac spravodlivosti, tým menšie riziká

Každý, kto používa malý alebo žiadny vlastný kapitál, platí vyššie úrokové sadzby, má tendenciu trvať dlhšie, kým splatí svoj dlh, a nesie riziko, že spodná línia budú dlhy, ak dôjde k ich predčasnému predaju. Ak je 20 percent celkových nákladov, ktoré banky často požadujú, zaplatených z vlastných zdrojov, bude výnos z predaja vo väčšine prípadov dostatočný na úplné splatenie dlhu.

Do Základné imanie Mimochodom, patria tiež všetci Sporiace zmluvy o zabezpečení v starobe, ako je anuitné a kapitálové životné poistenie a ďalšie finančné investície. Tí, ktorí ich nepoužívajú ako kapitál, si musia vziať viac úverov a splácanie im bude trvať dlhšie. Často má zmysel vypovedať sporné zmluvy, použiť úver na zníženie úveru a na splácanie použiť mieru sporenia.

Bankoví poradcovia, sprostredkovatelia úverov a finanční poradcovia však nie vždy poradia týmto spôsobom. Na jednej strane, čím vyššia je výška úveru, tým väčší je úrokový zisk banky, a na druhej strane sprostredkovateľovi často plynú provízie z existujúcich investičných zmlúv. Ponechajte si však určitý finančný priestor, aby ste si mohli vždy uchovať dostatočne veľkú rezervu na nepredvídané výdavky.

Celkové náklady na kúpu nehnuteľnosti

The Vedľajšie obstarávacie náklady ako Daň z prevodu nehnuteľností, katastrálne a notárske poplatky, ako aj sprostredkovateľské poplatkyuž môže tvoriť 10 percent z kúpnej ceny. Berte do úvahy všetky potrebné náklady vrátane menšieho nábytku, svetiel či výdavkov na novú záhradu alebo balkón. Aj keď si rodina organizuje presun sama, často ešte existujú určité výdavky.

Dodatočné náklady môžu vzniknúť novým budovám, ak majú napríklad podpovrch prekvapenia alebo ak majú byť za štandardné služby v popise budovy splnené špeciálne požiadavky - od počtu zásuviek až po typ položených parkiet - za príplatok. Tu vypočítajte opatrne a zahrňte tlmivý roztok.

Refinancovanie môže byť drahé alebo dokonca odmietnuté. Ak je úver potom príliš vysoký, nadbytočnú sumu je možné najlepšie použiť priamo na osobitnú splátku.

Aká forma financovania je vhodná?

Ak poznáte možnú splátku úveru, ktorú môžete niesť natrvalo, a zároveň ste určili, kedy chcete byť najneskôr bez dlhov, môžete vypočítať maximálnu výšku úveru pri danej úrokovej sadzbe.

Príklad: Ak sa má pôžička po 15 rokoch splácať mesačnou sadzbou 700 eur a úrokovou sadzbou 2,5 percenta, nesmie byť vyššia ako 104 981 eur. Užitočné kalkulačky k tomu nájdete na internete.

Jednoduchá anuitná pôžička, ako je tá v tomto príklade, je zvyčajne najlepšou formou financovania. Dĺžka fixnej úrokovej sadzby závisí od toho, ako rýchlo sa úver spláca a od toho, či ste ochotní zaplatiť súvisiacu cenu vo forme vyššieho úroku za zabezpečenie dlhšieho úroku.

Mali by ste sa tiež dohodnúť na ročných osobitných právach na splácanie. Tú teraz môžete získať zadarmo takmer všade vo výške 5 - 10 percent z výšky úveru ročne, ak o ňu požiadate.

Je to tiež praktické, ak máte právo na zmenu splátkovej sadzby. Podľa svojej finančnej situácie potom môžete každý mesiac splácať jedno až 10 percent z výšky úveru.

Nie všetky banky ponúkajú túto dodatočnú flexibilitu a zaobíde sa bez nej, ak sú namiesto nej udelené vysoké ročné špeciálne práva na splácanie. Takmer vo všetkých prípadoch neodporúčame kombinácie pôžičiek na bývanie a sporenia, životného poistenia alebo investičných fondov s pôžičkami. Tieto varianty sú často nákladnejšie alebo príliš nepružné a niekedy dokonca veľmi rizikové.

Forwardová pôžička má zmysel?

Forwardová pôžička je úverová zmluva, v ktorej sú už dnes dohodnuté podmienky pôžičky, ktorá bude vyplatená až v budúcnosti. Môžete ho využiť na predĺženie pôžičky, ktorej fixná úroková sadzba vyprší o tri roky.

Úroková sadzba zodpovedá súčasnej úrokovej sadzbe plus prirážka v súčasnosti okolo 0,2 percentuálneho bodu za rok v zostávajúcom období súčasného úveru. Nikto nemôže s istotou povedať, či sa dnes oplatí úrokovú sadzbu fixovať. Ak sa úroková sadzba zvyšuje až do vypršania fixnej úrokovej sadzby súčasnej zmluvy, dlžník sa teší z dohodnutej nízkej úrokovej sadzby. Ak úrokové sadzby nezvýšia alebo dokonca neklesnú, dlžník si musí stále brať termínovanú pôžičku podľa dohody. Ak sa chcete vyhnúť úrokovým rizikám, dobrou alternatívou môže byť forwardový úver.

Kedy môžete zmeniť splátku pôžičky?

To nie je možné skôr, ako vyprší fixná úroková sadzba. Jediná výnimka: fixná úroková sadzba je dlhšia ako 10 rokov. Potom môžete skončiť po 10 rokoch s výpovednou lehotou 6 mesiacov. Bez práva na ukončenie neexistuje nárok na preloženie harmonogramu. Ak vás banka napriek tomu dobrovoľne uvoľní zo zmluvy o pôžičke, zvyčajne je to len výmena za pokutu za predčasné splatenie alebo za storno poplatok, ktorý je taký vysoký, že zmena časového plánu už veľmi pravdepodobne nebude výhodná.

Ako dlho potrvá fáza nízkych úrokových sadzieb?

Nikto to nemôže spoľahlivo predpovedať, dokonca aj takzvaní bankoví experti sa pravidelne mýlia. Dnes nevie ani sama Európska centrálna banka (ECB) svoje rozhodnutia na budúci rok. Preto vám odporúčame ignorovať prognózy úrokových sadzieb. Rozhodnutie pre vašu vlastnú nehnuteľnosť by malo závisieť od ďalších kritérií, nie od prognózy úrokovej sadzby.

Na ako dlho si mám zabezpečiť nízku úrokovú sadzbu?

Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Po prvé, nikto nevie, ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby, napríklad v Japonsku je kľúčová sadzba už roky pod jedným percentom. Možno budú úrokové sadzby v Nemecku za päť rokov ešte nižšie ako dnes, ale je možný aj opak.

Po druhé, fixná úroková sadzba závisí predovšetkým od vašej potreby zabezpečenia výpočtu a procesu splácania. Tí, ktorí splácajú rýchlo, zvyčajne nepotrebujú príliš dlhú fixnú úrokovú sadzbu. Dôvod: Sadzba potom môže zostať nezmenená aj napriek zvýšeniu úrokových sadzieb, predĺži sa potom iba celková doba splatnosti úveru.

Na druhej strane, tí, ktorí si nemôžu dovoliť zvýšenie úrokových sadzieb alebo sa pred nimi chcú chrániť, by si mali zvoliť dlhodobé fixné úrokové sadzby. Otázka pevných úrokových sadzieb závisí od vašich želaní a vašich bezpečnostných potrieb, nie od aktuálnej úrovne úrokových sadzieb. Mimochodom, ako spotrebiteľ môžete ukončiť akúkoľvek úverovú zmluvu po 10 rokoch, banka nemôže.

Čo si myslieť o pôžičke na bývanie a sporení?

Okamžité financovanie domáceho sporenia je alternatívou k financovaniu domu. Ide o kombináciu úverovej zmluvy a úverovej zmluvy stavebného sporenia.

Pôžička zvyčajne bude neuhradené, Platíte tu iba úroky. To znamená, že zostávajúci dlh zostáva v plnej výške. Väčšia jednorazová splátka a potom pravidelné mesačné splátky sporenia sú zvyčajne zahrnuté v zmluve o pôžičke stavebného sporenia. Zostatok na sporení je málo úročený a ak zahrniete akvizičný poplatok, úroková sadzba je často negatívna až do uzavretia zmluvy o stavebnom sporení.

Platíte teda na jednej strane úroky a na druhej splátky stavebného sporenia, kým nebude poskytnutá zmluva o pôžičke na bývanie a sporení. Zmluva o pôžičke na bývanie a sporení sa poskytuje najskôr vtedy, keď ste zaplatili požadovaným úverom (v závislosti od tarify, zvyčajne 40 percent z výšky úveru na dom a sporenie) a keď je zmluva platná dostatočne dlho (záleží to aj na tarife). Vďaka tejto alokácii môžete požiadať o pôžičku zo stavebného sporenia. Táto pôžička stavebného sporenia má potom nahradiť pôžičku bez odkúpenia. Podmienky úveru zo stavebného sporenia sú už pevne dané. Predajnou stránkou tohto typu financovania je preto to, že spotrebiteľ môže rátať s bezpečnými (nerastúcimi) úrokovými sadzbami počas dlhého časového obdobia.

Na zistenie, či sa okamžitý úver na sporenie na bývanie vyplatí, je potrebné mať Celková efektívna úroková sadzba vedieť počas celého obdobia. Z našej poradenskej praxe vieme, že celková efektívna úroková sadzba je zvyčajne vyššia ako úroková sadzba úveru a nad úroková sadzba úveru stavebného sporenia a nie medzi tým, ako by sa dalo predpokladať. Dôvod spočíva v zápornom úrokovom diferenciálnom obchodovaní až do okamihu pridelenia: úrokové náklady na úver sú vyššie ako úrokové výnosy z bilancie sporenia stavebného sporenia.

Stavebné sporiteľne radi zdôrazňujú, že pri úveroch zo stavebného sporenia je možné kedykoľvek splácať, čo je osobitnou výhodou financovania kombináciou stavebného sporenia oproti bežným anuitným úverom. Nárok na osobitné splátky sa spravidla netýka pôžičky bez splátok, ale neskoršieho a lacnejšieho úveru stavebného sporenia. Je to skutočne výhoda financovania stavebným sporením? Hovoríme veľmi jasne: nie.

Pretože SV takom prípade ďalšie splátky zvyšujú celkovú efektívnu úrokovú sadzbu financovanie. Na prvý pohľad sa to zdá prekvapujúce. Dôvod: Zvlášť nízko úročená druhá fáza financovania (nízkonákladový úver od stavebnej sporiteľne) sa skracuje. To dáva nákladnejšej prvej fáze (pôžička bez splácania a záporné úrokové diferenciálne obchody) väčšiu váhu, čo má za následok zvýšenie celkovej efektívnej úrokovej sadzby. Každý, kto očakáva, že bude môcť do financovania zahrnúť špeciálne splátky, musí vedieť, že celkový efektívny úrok je potom matematicky o niečo vyšší ako bez týchto špeciálnych splátok.

Alternatívou ku kombinovanému financovaniu stavebným sporením je normálny anuitný úver s podobnou pevnou úrokovou sadzbou.

Podcast na tému financovania nehnuteľností

Každý, kto chce kúpiť svoj vlastný dom alebo byt, čelí mnohým otázkam: Aký vysoký úver si môžem dovoliť? Ako sa tvoria celkové náklady? Aké možnosti financovania existujú a ako je možné znížiť riziká? Je váš vlastný majetok tiež dobrým dôchodkom? Aké financovanie je tam od štátu?

V rozhovore s Niklaasom Haskampom vysvetľuje finančný expert Niels Nauhauser, na čo by ste mali myslieť predtým, ako pôjdete do svojej banky. Ak poznáte svoje vlastné potreby a svoju finančnú flexibilitu, môžete výrazne znížiť veľa rizík.