Nájomná zmluva Existujú rôzne typy
Rovnako ako v prípade iných zmluvných dojednaní, existujú rôzne typy nájomných zmlúv. Tu sa dozviete, o čo ide a čo musia brať do úvahy nájomníci a prenajímatelia.
Neobmedzený nájom
Najbežnejšie používanou formou lízingu je lízing na dobu neurčitú. Nájomcovia a prenajímatelia sa dohodnú na trvalom nájme, pričom všetky zmluvné strany majú možnosť vypovedať v súlade so zákonnými ustanoveniami. Zatiaľ čo vlastník potrebuje v prípade výpovede zákonom uznaný dôvod ukončenia, nájomca môže nájom vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou bez uvedenia dôvodov.
V prípade neobmedzeného nájmu má prenajímateľ určité obmedzenia. Ak napríklad rezignuje, musí dodržať určité výpovedné lehoty. V závislosti od toho, ako dlho nájomník žil, to môže byť tri až deväť mesiacov. Okrem toho nemôže svojvoľne zvyšovať nájomné. Musí to vychádzať z ročného obdobia blokovania a limitu.
To znamená, že nízke nájomné nie je možné zvýšiť na miestne porovnateľné nájomné naraz. Okrem toho musí existovať interval najmenej dvanásť mesiacov od nasťahovania alebo posledného zvýšenia nájomného. Do troch rokov môže prenajímateľ zvýšiť nájomné „najviac o 20 percent“, ako povedala agentúre „Fokus“ Claudia Seibel z pracovnej skupiny pre nájomné právo a nehnuteľnosti v Nemeckej advokátskej komore v Berlíne.
Dočasný prenájom
Ďalšou formou nájmu je dočasný prenájom. Tu sa nájomníci a prenajímatelia dohodnú na konkrétnej dobe nájmu. S výnimkou ukončenia bez výpovednej lehoty nemôže žiadna zo zmluvných strán vypovedať dohodu v dohodnutej dobe nájmu. Od reformy zákona o nájme v roku 2001 musí byť takzvaná kvalifikovaná nájomná zmluva na dobu určitú písomne dohodnutá s uvedením dôvodu na dobu určitú, inak sa zmluva mení na neobmedzený nájom.
Podmienkou dočasného prenájmu je pevne stanovená doba - bez tohto nie je prenajímateľ oprávnený obmedziť dobu nájmu. Medzi uznané dôvody patrí napríklad vlastné použitie alebo plánované rozsiahle rekonštrukčné alebo búracie práce. Podľa Julie Wagnerovej z združenia vlastníkov Haus & Grund Nemecko musí byť v prípade zamestnania vlastníka výslovne uvedený rodinný vzťah.
V prípade nájomných zmlúv na dobu určitú je možné dobu nájmu stanoviť na kratšie alebo dlhšie obdobia. Lízingy na dobu určitú sa tiež počítajú ako kvalifikované dočasné lízingy.
Odstupňovaná nájomná zmluva
Pri odstupňovanom prenájme sa nájomca a prenajímateľ dohodnú na pôvodnom a budúcom zvýšení nájomného. V zmluve musí byť výslovne uvedené zvýšenie nájomného alebo jeho celková výška - zvýšenie nájomného v percentách sa neuznáva. Prenajímateľ musí tiež poznamenať, že medzi odstupňovaným nájmom musí byť aspoň jeden rok a že nesmie zvýšiť nájomné mimo dohody, aj keď sa miestne nájomné zvýšilo.
Postupný prenájom je možné nastaviť na obmedzený alebo neobmedzený čas. Ubytovateľ nesmie dať výpoveď. Pre nájomníkov platí obdobný zákaz výpovede, ale iba na prvé štyri roky. Potom môže nájom ukončiť kedykoľvek v zákonnej výpovednej lehote.
Indexový prenájom
V prípade indexového prenájmu je cena nájmu založená na cenovom indexe životných nákladov súkromných domácností v Nemecku od Spolkového štatistického úradu. Nájomné sa však pri zmene indexu automaticky nezvyšuje, musí zostať nezmenené najmenej jeden rok. Prenajímateľ potom musí obyvateľa informovať o starom a novom indexe listom. Musí prepočítať rozdiel v percentách a uviesť novú sumu nájmu. Nové nájomné je splatné dva mesiace po písomnom oznámení.
V rámci indexovej zmluvy o prenájme môže prenajímateľ zvýšiť nájomné pred koncom jednoročného obdobia, ak vzniknú vyššie prevádzkové náklady alebo stavebné práce, ktoré sám nezačal. Môže to byť napríklad technicky nevyhnutná dodatočná montáž výťahového systému alebo konverzia z mestského plynu na zemný plyn.
Ostatné nájomné zmluvy
Okrem týchto štyroch hlavných typov nájomných zmlúv existuje ešte niekoľko ďalších, ktoré sa vyskytujú menej často. Napríklad zmluva o podnájme. To je prípad, ak existuje nájomný vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom. Často sú to študenti, ktorí si prenajmú svoje izby alebo apartmány počas semestrálnej prestávky, keď cestujú alebo trávia čas so svojimi rodičmi.
Reťazový lízing vzniká vtedy, keď sa rovnaká nehnuteľnosť prenajíma na obmedzené obdobie dvakrát za sebou. Od reformy zákona o nájme v roku 2001 je to však povolené iba vo výnimočných prípadoch, pokiaľ ide o životný priestor. Ak sa predošlý prenájom rozširuje na novo pridané obytné alebo úžitkové priestory, existuje predĺžený prenájom.