Prosím vzlietnite! stavebný obchod
Ak musia remeselní podnikatelia požadovať svoju odmenu na súde, malo by sa absolútne zabezpečiť, aby vykonaná práca bola prijatá alebo sa považuje za prijatú. Zákon o stavebných zmluvách, ktorý sa reformuje od 1. januára 2018, poskytuje rôzne možnosti.
„Žaloba o mzdu sa musí zamietnuť, prinajmenšom ako v súčasnosti nedôvodná.“ Tieto alebo podobné vyjadrenia pred súdom nenaznačujú nič dobré pre sťažujúceho sa dodávateľa. Ak účastníci zmluvy na zhotovenie sporu spochybňujú odmenu dodávateľa, v právnych a súdnych sporoch zohrávajú dôležitú úlohu formality. Pre svoju zložitosť sa stavebné procesy obvykle vyznačujú zložitým súborom skutočností a súdny spis sa rýchlo značne rozšíri, takže súdy majú tendenciu ukončiť konanie pomerne „nekomplikovane“, ak neexistujú individuálne právne požiadavky. Práve z tohto dôvodu by mali stavebné a remeselné spoločnosti venovať osobitnú pozornosť dodržiavaniu správneho postupu, aby mohli neskôr efektívne vymáhať svoje mzdy voči svojim klientom, napríklad generálnym dodávateľom alebo developerom. V opačnom prípade existuje riziko prepustenia a namiesto vyplatenia mzdy vznikajú neočakávane vysoké náklady na súdne spory. V tejto súvislosti zohráva v judikatúre ústrednú úlohu otázka, či boli práce alebo stavebné práce správne prijaté.
Termín a význam prijatia
Podľa § 640 BGB je objednávateľ povinný zmluvne vyrobené dielo prijať. To znamená, že klient musí schváliť vykonanú prácu „v súlade so zmluvou“. Až potom je odmena dodávateľa splatná v súlade s oddielom 641 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) a môže byť uplatnená - ak je to potrebné na súde - po vystavení overiteľnej konečnej faktúry. Prijatie je preto ústredným bodom v práve na uzatváranie zmlúv o výstavbe, a to aj preto, lebo premlčacia doba začína plynúť od tejto doby a dôkazné bremeno o existencii vád sa obvykle prenáša na klienta.
Rôzne formy prijatia
Podľa zákona môže prijatie prebiehať rôznymi spôsobmi. To, čo je zmluvne dohodnuté, je vždy rozhodujúce, pretože tu sa často nachádzajú špeciálne požiadavky. Napríklad existuje všeobecné pravidlo, že okrem zákonných požiadaviek oddielu 640 BGB musí prebiehať aj takzvané formálne prijatie so spoločným preskúmaním stavby a vypracovaním kolaudačnej správy. To možno vykonať aj s odvolaním sa na VOB/B (oddiel 12 ods. 4 VOB/B upravuje prípad formálneho prijatia). Ak však nebolo dohodnuté formálne prijatie, prijatie môže výslovne alebo nezvratný resp. Okrem toho existuje možnosť takzvaného fiktívneho prijatia, od prijatia sa možno upustiť iba vo výnimočných prípadoch.
Expresné prijatie
Pracovné služby sú „výslovne“ akceptované, ak existuje zodpovedajúce vyhlásenie klienta, ktoré musí dostať dodávateľ. Z dôvodu dokumentácie a preukázateľnosti by toto vyhlásenie malo byť prinajlepšom k dispozícii v písomnej forme, čo však nie je nevyhnutne potrebné. Predovšetkým nie je potrebná dohoda podpísaná oboma zmluvnými stranami, ktorá už vyplýva zo skutočnosti, že prijatie je v zásade jednostranným vyhlásením klienta o zámere, a nie dvojstrannou zmluvou. Skutočnosť, že klient pri podávaní vyhlásenia o prevzatí reklamuje vady a vyhradzuje si príslušné práva z vád, zásadne nepoškodzuje existenciu prijatia, pokiaľ teda prijatie nie je odmietnuté.
Záverečné prijatie
Pokiaľ klient deklaruje prijatie písomne ani ústne, môže to tiež vyplývať implicitne, teda nezvratne, z jeho správania. Z príslušného správania však musí byť možné jednoznačne vyvodiť, že objednávateľ považuje dielo alebo stavebné práce za v zásade v súlade so zmluvou. Preto sú tu stanovené právne požiadavky pomerne prísne. Záverečné akceptácie je možné akceptovať napríklad vtedy, ak klient bezpodmienečne vyplatí zvyšnú mzdu alebo ak sa vykonané stavebné práce použijú podľa predpokladov (napr. Vlastníkom budovy nasťahovaným do postaveného domu), bez toho, aby ste museli po uplynutí primeranej kontrolnej doby od užívania reklamovať významné závady.
V druhom prípade by sa však z hľadiska stavebnej spoločnosti, ktorá vykonáva práce, mal najskôr zohľadniť príslušný základný zmluvný vzťah. Ak dodávateľ, napríklad ako subdodávateľ pre developera, vykonáva pokládku parkiet, nadobudnutie domu vo vzťahu k subdodávateľovi nemusí nevyhnutne vyústiť do konečného prijatia. Pretože subdodávateľ práve neuzavrel zmluvu s kupujúcimi, preto spravidla nebude mať žiadne podrobnejšie informácie o procesoch a pozadí určitého správania kupujúcich a developerov. Subdodávateľ musí skôr požadovať prijatie od developera ako svojho priameho zmluvného partnera, koniec koncov od neho chce aj dohodnutú odmenu. Aby sa zabránilo nespravodlivosti, môže byť subdodávateľ v danej konštelácii chránený takzvanou „prelomovou zrelosťou“ oddielu 641 ods. 2 BGB, ak by vývojárovi zaplatili kupujúci alebo ak od nich dostali súhlas alebo v súvislosti s transakciami. Subdodávatelia napriek žiadosti o informácie neposkytujú žiadne informácie.
Fiktívne prijatie
Zákon teraz ustanovuje takzvané fiktívne prijatie v § 640 ods. 2 BGB. Ak zhotoviteľ stanoví svojmu objednávateľovi primeranú lehotu na prevzatie po ukončení práce a ak objednávateľ v tejto lehote neodmietne prijatie a uvedie aspoň jednu vadu, dielo sa považuje za prijaté. Dodávatelia, ako sú stavebné obchodné spoločnosti, by mali tento nástroj rozumne využiť, najmä ak sa nedá presvedčiť klienta, aby predložil súhlas. Ak je však klient spotrebiteľom, dodávateľ ho musí na požiadanie podrobne písomne informovať o možných dôsledkoch zákonnej akceptačnej fikcie a stanoviť termín prijatia.
Nevyhnutnosť prijatia
Vo výnimočných prípadoch môže byť od prijatia diela dokonca upustené. To predpokladá napríklad to, že klient bezdôvodne odmietne plnenie zmluvy. Tu môže dodávateľ výnimočne požadovať vyplatenie svojej odmeny z dôvodu spravodlivosti pred dokončením a bez prijatia. To isté všeobecne platí pre konštelácie, v ktorých správanie klienta jasne ukazuje, že už nie je záujem na ďalšom plnení (t. J. Spravidla na odstraňovaní vád). Podstatnou myšlienkou práva na stavebné práce alebo na základe zmluvy o dielo je, že vykonávajúca spoločnosť má vždy právo na dodatočné plnenie v prípade vád. Klient toto právo obchádza, napríklad ak v konečnom dôsledku sám odstráni existujúce stavebné vady alebo ich nechá odstrániť. Pretože aj tu je zrejmé, že dodávateľ už neprikladá dôležitosť predloženiu vyhlásenia o prijatí, pretože už nebude akceptovať zlepšenie služieb svojho zmluvného partnera „v súlade so zmluvou“. Nakoniec zvolí spôsob odstránenia vád treťou osobou, a tým vyjadrí, že odmieta ďalšie plnenie zo strany dodávateľa.
Relevantnosť výhrad k chybám a správaniu v prípade odmietnutia prijatia
Ako už bolo uvedené, rezervácie vád klienta nebránia predloženiu účinného vyhlásenia o prijatí, pokiaľ prijatie nie je výslovne odmietnuté. Podľa § 640 ods. 3 BGB je klient dokonca povinný pri prevzatí vyhradiť práva na známe vady, pretože inak by už nemohol neskôr uplatniť príslušné nároky. Pretože prijatie je vyhlásené za účinné napriek príslušným výhradám k vadám, je obvykle potrebné zaplatiť celú mzdu. Pokiaľ ide o vyhradené vady, klient má spravidla nárok na zádržné právo vo výške dvojnásobku nákladov na opravu vád (§ 641 ods. 3 BGB).
Ak na druhej strane objednávateľ skutočne odmietne prijatie s uvedením vád, môže dodávateľ teraz požadovať takzvané spoločné posúdenie stavu v súlade s oddielom 650g BGB, v ktorom sa má dokumentovať stav služieb a sporné vady. Ak na tom klient nespolupracuje, posúdenie stavu môže vykonať jednostranne aj dodávateľ, pokiaľ klient nezodpovedá za jeho nespoluprácu. Ak niektoré vady nie sú uvedené v hodnotení stavu, dôkazné bremeno sa obracia na náklady klienta, ak by neskôr medzi stranami došlo k sporu o vady, ktoré tu nie sú zahrnuté.
Zvláštnosti zmluvy VOB
Najmä v obchodných rokovaniach sa zúčastnené strany často dohodnú na uplatňovaní VOB/B. Ako už bolo spomenuté, aj tu môžu vzniknúť zvláštne znaky v súvislosti s prijímaním stavebných alebo stavebných prác. Radi by sme vám ešte raz pripomenuli požiadavku na formálne prijatie (oddiel 12 ods. 4 VOB/B). VOB/B obsahuje aj špeciálne spôsoby, najmä špecifikácie formy a termínu uskutočnenia takzvaného fiktívneho prijatia (oddiel 12 ods. 5 VOB/B). To na jednej strane môže uľahčiť postup pre stavebnú spoločnosť ako dodávateľa, pretože postup je pomerne presne regulovaný. Na druhej strane tu na vás číhajú aj niektoré úskalia, pretože je tiež potrebné dodržiavať formality.
Špeciálne prípady platieb na účet
Bez ohľadu na existenciu prijatia môže dodávateľ, s odchylnými zmluvnými ustanoveniami, požadovať zálohové platby v súlade s § 632a BGB vo výške hodnoty skutočne poskytnutých a zmluvne dlžných služieb. Podľa novej právnej úpravy zvýšenie hodnoty pre zákazníka z dôvodu čiastočných služieb už nie je relevantné. Platbu čiastočnej faktúry už nie je možné odmietnuť s ohľadom na existenciu závažných chýb. Aj tu si však zákazník môže ponechať nedostatky vo výške dvojnásobku nákladov na opravu chýb. Zhotoviteľ by mal preto využiť možnosť zálohových platieb, najmä pri väčších objednávkach.
Záver
Prijatie má veľký právny význam. Najmä pokiaľ ide o súdne vymáhanie miezd, prvý pohľad súdu sa často zameriava na túto otázku. Bez efektívneho prijatia stavby alebo stavebných prác je možné pomerne rýchlo dokončiť zložitý stavebný proces, pri ktorom by sa zvyčajne muselo diskutovať o veľkom počte porúch a iných problémov na stavebnom projekte. Zákon o stavebných zmluvách, ktorý bol reformovaný od 1. januára 2018, ponúka zúčastneným stranám rôzne možnosti uskutočnenia kolaudácií, ktorých praktickosť sa ešte musí preukázať. Preto by sa do dohody mali v najlepšom prípade zahrnúť vhodné a výhodné ustanovenia, keď sa zmluva pripravuje.
V dôsledku pandémie koróny sa zvyšujú oneskorenia pri poskytovaní služieb a konflikty medzi zmluvnými stranami o výstavbe. Na otázky týkajúce sa tejto témy odpovedá článok nášho autora, ktorý sa venuje výlučne dopadom pandémie na stavebné zmluvy.
autor
DR. Stephan Leitgeb je právnik špecialista na stavebné a architektonické právo a partner v advokátskej kancelárii BFB Rechtsanwälte (www.muc-legal.de). Vďaka zameraniu na obchodné právo sa dlhé roky venuje poradenstvu v oblasti nehnuteľností, stavebníctva a remesiel.
Od Dr. Stephan Leitgeb
Služba pre čitateľov
V spolupráci s Bauhandwerk, právnikom Dr. Stephan Leitgeb je k dispozícii našim predplatiteľom, aby prediskutoval typ a rozsah individuálnych potrieb v oblasti poradenstva a podpory v tejto oblasti. Toto nie je výslovne úvodný pohovor v zmysle zákona o odmeňovaní právnikov. Akékoľvek požadované právne poradenstvo je poskytované za podmienok spolupracujúceho právnika. Kontakt: BFB Rechtsanwälte, RA Dr. Stephan Leitgeb, Tel.: 089/5514198-0,
Praktický tip
Ak objednávateľ bezdôvodne odmietne prijatie alebo ak z nepochopiteľných dôvodov oneskorí postup preberania, dodávateľovi sa odporúča, aby najskôr stanovil primeranú a riadnu lehotu na prijatie v súlade s § 640 ods. 2 BGB, a potom - v prípade nahlásenia údajných vád - požadovať spoločné posúdenie stavu v súlade s oddielom 650g BGB.