Ukrajina - nákup nehnuteľností, pozemkov a bytov od cudzincov na Ukrajine
Nákup nehnuteľností pre cudzincov na Ukrajine
Získanie nehnuteľností pre cudzincov je na Ukrajine možné bez problémov. Je však potrebné vziať do úvahy niekoľko dôležitých vecí. Trh nehnuteľností, ako aj nadobúdanie majetku a prevod vykazujú niektoré charakteristiky špecifické pre danú krajinu.
Je potrebné rozlišovať medzi primárnym trhom a sekundárnym trhom s nehnuteľnosťami. Primárnym trhom je ponuka developerských spoločností a investorov na nové byty a domy. Možné a bežné sú aj investície do nehnuteľností, ktoré ešte nie sú dokončené. Tu ako poskytovatelia a predávajúci máme hlavne developerov. Agenti a sprostredkovatelia sa vyskytujú zriedka.
Sekundárny trh sa používa na opis použitých nehnuteľností prostredníctvom akvizície od predchádzajúcich majiteľov. V praxi takmer vždy platí, že sprostredkovatelia a sprostredkovatelia sú predajcami využívaní na sekundárnom trhu. Často to nie je okamžite viditeľné v reklamách v novinách alebo v internetových realitných ponukách.
V praxi sa transakcie s nehnuteľnosťami výrazne líšia od bežných postupov v Nemecku.
Je to tak kvôli niektorým predpisom ukrajinského občianskeho práva, rodinného práva, dedičského práva, registrácie a samotného procesného práva. Okrem toho na Ukrajine neexistuje pozemkový register, ktorý by sa tešil verejnému uznaniu.
Ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť, je potrebné starostlivo zvážiť nasledujúce body:
- skutočné vlastníctvo
- Zákaz predaja
- Vecné bremeno so skrytými právami tretích strán
- Zvláštnosti kúpnych zmlúv, ktoré by viedli k úplnej alebo čiastočnej neplatnosti v Nemecku
- v praxi časté odchýlky od zákonných Nariadenia
- neúplné alebo neinformatívne štátne registre
- Dokumenty kondomínium odchyľujúce sa od reality sa často týkajú štrukturálnych zmien a skutočných rozmerov
- veľmi rozsiahla zmluvná sloboda a zároveň sa nerozlišuje medzi obchodníkmi a neobchodníkmi
- osobitné formálne požiadavky
- aspekty daňového práva
- daňové aspekty pre cudzincov/nerezidentov
- Nadobúdanie nehnuteľností právnickými osobami/spoločnosťami
- Stavebné a iné správne predpisy
- otvorené účty za verejné služby
- Zabavenie/zákaz predaja
Na Ukrajine je v súčasnosti nelegálne, aby cudzinci nadobúdali poľnohospodársku pôdu. Ale z. B. získané obytné domy, súvisiaci pozemok môžu získať aj cudzinci.
Okrem toho existujú ukrajinské právne predpisy o nehnuteľnostiach, ktoré za určitých okolností vylučujú nadobudnutie niektorých predmetov kúpou. Zodpovedajúce transakcie sú potom neplatné alebo napadnuteľné.
Pri kúpe nehnuteľnosti je možné zastúpenie na strane kupujúceho a predávajúceho. Zodpovedajúce plné moci musia byť dané notárovi a notársky overené. Ak bola plná moc poskytnutá zahraničnému notárovi, dokument musí byť apostilovaný a preložený ukrajinským prekladateľom na Ukrajine a tiež notársky overený.
Daňové aspekty a poplatky pri transakciách s nehnuteľnosťami na Ukrajine
Dane a clá spojené s kúpou nehnuteľnosti závisia od viacerých faktorov.
Nasledujúca časť poskytuje hrubý prehľad o zákonoch. Nariadenie:
Ak nehnuteľnosť vlastní predávajúci viac ako 3 roky a kupujúcim aj predávajúcim sú Ukrajinci alebo rezidenti, vzťahujú sa na vás nasledujúce dane:
1% - dôchodkový fond (platí kupujúci)
1% - poplatok za správu štátu (platí ho predávajúci)
Ak nehnuteľnosť vlastní predávajúci menej ako 3 roky a kupujúcim aj predávajúcim sú Ukrajinci alebo rezidenti, uplatňujú sa nasledujúce dane:
1% - dôchodkový fond (platí kupujúci)
1% - poplatok za správu štátu (platí ho predávajúci)
5% - daň z príjmu fyzických osôb platená fyzickými osobami podľa výsledkov oficiálneho ročného výnosu (platí ho predávajúci)
1.5 - Ochranný poplatok (platí ho predajca)
Ak nehnuteľnosť vlastní predávajúci menej ako 3 roky a predávajúci je cudzinec
(ak má cudzinec bydlisko na Ukrajine, výšku poplatkov, ktoré sa majú zaplatiť, môže osobitne upraviť daňový úrad):
1% - dôchodkový fond (platí kupujúci)
1% - poplatok za správu štátu (platí ho predávajúci)
18% - daň z príjmu fyzických osôb platená fyzickými osobami podľa výsledkov úradného ročného daňového priznania (platí predávajúci)
1.5 - Ochranný poplatok (platí ho predajca)
Z toho je zrejmé, že pri nákupe nehnuteľností na Ukrajine cudzincami neexistuje prakticky nijaké odlišné daňové zaobchádzanie. Do štátneho dôchodkového fondu sa vždy platí len 1% príspevok.
Rozdiel je iba v tom, keď je nehnuteľnosť predaná do 3 rokov. V takom prípade by Ukrajinec musel zaplatiť 5% daň z príjmu. Cudzinec však 18%.
Ak dôjde k ďalšiemu predaju nehnuteľnosti po uplynutí 3-ročného obdobia, daň z príjmu nie je splatná, aj keď je predaná cudzincami.
Toto je teda jediný zásadný rozdiel v transakciách s nehnuteľnosťami medzi Ukrajincami a cudzincami, pokiaľ ide o daňové aspekty.
Pozadím je daňový odvod zo špekulatívnych ziskov.
Často počúvané fámy, že pre cudzincov je kúpa nehnuteľnosti na Ukrajine z daňových dôvodov nákladnejšia alebo dokonca nemožná, sa mýlia.
V praxi však predávajúci, najmä v prípade použitých nehnuteľností, často trvá na tom, aby sa kupujúci podelil alebo dokonca vzal na seba všetky poplatky a dane.
Toto však nemá štatutár. Základ a je vecou rokovania.
Doklady požadované cudzincom pri kúpe/predaji nehnuteľnosti
Cudzinec potrebuje na kúpu nehnuteľnosti tieto doklady:
- Platný cestovný pas
- Preklad pasu vyhotovený na Ukrajine a overený notárom
- Identifikačný kód
Daňové úrady to vydajú na požiadanie asi za týždeň, stačí vám platný cestovný pas s prekladom, teda žiadna registrácia, povolenie na pobyt a podobne.
Ak sa má nehnuteľnosť nadobudnúť na základe plnej moci pre tretiu osobu, vyžaduje sa notársky overená plná moc. Ak sa to dostalo notárovi v zahraničí, musí sa urobiť apostilácia.
Ak je predávajúci nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy ženatý, musí manžel s predajom nehnuteľnosti súhlasiť alebo súhlasiť. To platí aj pre cudzincov. Toto je zvláštnosť ukrajinského majetkového práva v manželstve. Súhlas je možné udeliť osobne za prítomnosti notára a je uvedený v kúpnej zmluve.
Alebo možno predložiť aj notársky overené vyhlásenie o súhlase manželky pri uzatváraní zmluvy. Súhlas manželky sa nevyžaduje, ak manželia uzavreli manželskú zmluvu, ktorá robí tento súhlas nadbytočným. Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť predáva predávajúci notárovi zodpovedajúcu manželskú zmluvu.
Typický proces nákupu/zmluvy/registrácie/platby nehnuteľnosti
Zmluvné strany podpisujú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť za prítomnosti notára. Bežnou praxou je uzatvorenie predbežnej zmluvy pri kúpe nehnuteľností a najmä pri kúpe bytu. Notár v obidvoch prípadoch osvedčuje kúpnu zmluvu.
Kúpno-predajná zmluva je evidovaná v štátnom registri. Prebieha tu prevod vlastníctva. Pri registrácii notár kontroluje, či boli zaplatené všetky potrebné dane a poplatky a či sú strany oprávnené vykonať právny úkon alebo či existujú nejaké bremená alebo práva tretích osôb k majetku.
Platba sa zvyčajne uskutoční okamžite po uzavretí zmluvy, pokiaľ nie je dohodnuté inak.
V zásade sú k dispozícii nasledujúce možnosti:
- Otvorenie investičného účtu a jeho prevod na zahraničnú menu do zahraničia, následný predaj cudzej meny a prevod finančných prostriedkov na investičný účet v UAH pre ďalšie zahraničné investície;
- Priamy prevod na devízový účet predávajúceho so sídlom na Ukrajine v cudzej mene;
- Vklad hotovosti v banke a prevod odtiaľ na účet predávajúceho, pretože platby v hotovosti je možné uskutočniť iba do výšky 50 000 zelených. Je potrebné poznamenať, že je potrebné predložiť prostriedok/dôkaz o pôvode. Horná hranica nelegálnej hotovosti cudzincov na Ukrajine je navyše 10 000 eur.
Pokiaľ ide o platby, mali by ste si prizvať právnika, ktorý má znalosti v danom odbore, pretože platby sa často líšia od opísanej právnej úpravy.
Potom sa musia zaregistrovať alebo preregistrovať zmluvy s komunálnymi spoločnosťami na elektrinu, vodu, poplatky za odvoz a ďalšie vedľajšie náklady.
Zmenu registrácie môže iniciovať aj zástupca.
Pri uzatváraní kúpnej zmluvy je potrebné dbať na to, aby nevznikli staré dlhy alebo nedoplatky týkajúce sa ponuky bývania, pretože dodávatelia sa tu môžu obrátiť na nového vlastníka nehnuteľnosti s cieľom vybaviť reklamáciu, pretože sú viazané na príslušnú nehnuteľnosť.
Doklady potrebné na uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť:
Doklady potrebné na vykonanie realitnej transakcie na Ukrajine závisia od druhu majetku (byt, pozemok, dom, obchodné imanie, rezidenčný majetok atď.), Formy vlastníctva nehnuteľnosti, užívacieho práva, vecných bremien, práv tretích osôb a zákonných ustanovení. Nariadenia a nariadenia a ďalšie podmienky, ktoré tu nie je možné podrobne uvádzať.
Okrem toho rodinný stav kupujúceho a predávajúceho, ako aj ich majetkový stav. Vytvorenie komplexného zoznamu platného pre všetky konštelácie prípadov je preto možné iba v každom jednotlivom prípade.
Príklady môžu byť:
- doklad potvrdzujúci vlastníctvo nehnuteľnosti
- technický pas (nevyžaduje sa)
- ID predávajúceho
- Identifikačný kód predajcu
- v prípade potreby identifikácia manžela/manželky predávajúceho
- Identifikačný kód manžela/manželky predajcu
- Predajný sobášny list
- Súhlas manžela/manželky predávajúceho (vyhlásenie)
- ID kupujúceho, cestovný pas pre cudzincov, v prípade potreby povolenie na pobyt
- Identifikačný kód kupujúceho
- sobášny list, ak existuje
- Identifikácia manželského partnera kupujúceho
- Identifikačný kód manžela/manželky kupujúceho
- Súhlas manžela/manželky kupujúceho (vyhlásenie)
Súhlas manžela s kúpou a predajom možno na obidvoch stranách vynechať, ak existuje zodpovedajúca manželská zmluva. V takom prípade je potrebné predložiť manželskú zmluvu.
- doklad potvrdzujúci vlastníctvo nehnuteľnosti
- technický pas (nie je povinný)
- ID predávajúceho
- Identifikačný kód predajcu
- ID manžela/manželky predávajúceho
- Identifikačný kód manžela/manželky predajcu
- Predajný sobášny list
- Súhlas manžela predávajúceho (vyhlásenie), súhlas s podpisom kúpno-predajnej zmluvy možno dať so súhlasom predbežnej zmluvy. Potom nemusí byť manžel opäť prítomný.
- Totožnosť kupujúceho, pre cudzincov, cestovný pas, v prípade potreby povolenie na pobyt
- Identifikačný kód kupujúceho
- prípadne sobášny list kupujúceho
- Identifikácia manželského partnera kupujúceho
- Identifikačný kód manžela/manželky kupujúceho
- Súhlas manžela/manželky kupujúceho (vyhlásenie)
- Hodnotenie/odbornosť
- Osvedčenie o technickom inventári, ZINZ (na žiadosť notára)
- Formulár 13 potvrdenie pre osoby registrované v byte
Súhlas manžela s kúpou a predajom možno na obidvoch stranách vynechať, ak existuje zodpovedajúca manželská zmluva. V takom prípade je potrebné predložiť manželskú zmluvu.
Priebežné náklady, opakujúce sa poplatky, dane
Pravidelné pravidelné dane z nehnuteľností sa medzi cudzincami a Ukrajincami nelíšia.
Dane z nehnuteľností sú splatné iba od veľkosti bytu 60 m² a viac a veľkosti domu 120 m² a viac a sú splatné ročne.
Daň sa líši v jednotlivých regiónoch a predstavuje najviac 1,5% z mesačnej minimálnej mzdy na meter štvorcový obytnej plochy. To je v súčasnosti približne 1 - euro za meter štvorcový a rok za meter štvorcový. Daň môže byť v súčasnosti maximálne 830 eur za nehnuteľnosť.
Dane z príjmu z prenájmu
Dane z príjmu z prenájmu sú zvyčajne 18% z príjmu z prenájmu.
Rovnaká sadzba dane z príjmu vo výške 18% platí pre rezidentov, nerezidentov, Ukrajincov a cudzincov.
Štruktúra daní prostredníctvom registrácie podniku je v zásade možná, čo môže daň znížiť.