Zmeny v nájomnom práve Aké práva majú nájomcovia a prenajímatelia?
Posledný zákon o zmene a doplnení zákona o prenájme vstúpil do platnosti v roku 2013. V roku 2015 došlo k reorganizácii sprostredkovateľských provízií a v mnohých regiónoch bola zavedená takzvaná brzda cien prenájmu. Ďalšia reforma je v roku 2016 za rohom. Čo je nové v nájomnom práve, ktoré zmeny v nájomnom práve sa bezprostredne blížia a čo to znamená pre práva nájomcov a prenajímateľov? Dávame prehľad.
Ochrana pri premene nájomných bytov na byty
Používa sa na prenajatý byt vlastné použitie alebo sú nájomné byty v Konvertované byty, Platí zákonom regulovaná ochrana nájomcov pred ukončením. S tzv Mníchovský model Avšak prenajímateľom sa zatiaľ podarilo túto ochranu pred prepustením obísť: napríklad partnerstvá Spoločnosť pre občianske právo (GbR), kúpil nájomný dom. GbR potom umožnila svojim akcionárom využívať byty zrušením ich vlastných potrieb - ešte predtým, ako boli prevedené na rezidenčný majetok.
Tu sa to posilňuje Novela zákona o nájomnom práve z roku 2013 práva nájomcov: trojročný Ochrana pred prepúšťaním na osobné použitie teraz platí aj po predaji bytov spoločnosti. Týmto spôsobom zákonodarca odstránil medzeru v zákone, ktorý z hľadiska počtu nehral v praxi významnú úlohu. „Počet konverzií z nájomných bytov na byty sa už niekoľko rokov zvyšuje. A to tiež zvyšuje riziko, že dotknutí nájomníci prídu o byt, “varuje Ulrich Ropertz, tlačový hovorca Nemeckého združenia nájomcov (DMB).
Energická obnova: čo to je?
V oblasti opatrení na modernizáciu energie bol obzvlášť prospešný zákon o zmene a doplnení zákona o prenájme z roku 2013 komplexné zmeny nájomného práva sám so sebou. Čo znamenajú zmeny pre nájomníkov alebo prenajímateľov, si môžete prečítať v našom článku sprievodcu:
Ochrana proti podvodom s prenájmom
Pri jednaní s podvodníkmi s nájmom, ako napr B. tzv Nájomní nomádi, zmeny nájomného práva posilňujú chrbát prenajímateľov. V prípade nájomných nomádov môže súd uložiť nájomcovi, ktorý je v omeškaní, zloženie zábezpeky na osobitný účet počas procesu prenájmu. To nezabráni ďalšiemu nárastu dlhov z prenájmu z dôvodu možného oneskorenia v súdnom konaní a toho, že prenajímateľ nakoniec zostane na jeho náklady.
Ak nájomca neplatí
Ak neplatiaci nájomca nezloží zábezpeku počas procesu prenájmu, môže to urobiť prenajímateľ Titul vysťahovania v naliehavom konaní prijímať. Okrem toho je teraz možné tituly vysťahovania rovnako rýchlo rozšíriť na možných neznámych a neoprávnených podnájomníkov.
Takzvaný Evakuácia Berlína upravuje aj zákon o zmene a doplnení zákona o nájomnom práve. V takom prípade sa napríklad vymieňa iba zámok bez toho, aby sa nábytok a predmety museli z bytu vyberať a skladovať. To znamená, že prenajímateľovi už nevznikajú žiadne ďalšie náklady na vypratanie a uskladnenie majetku nájomcu.
Nábytok a predmety, ktoré sú stále k dispozícii, sú iba zdokumentované a uvedené v zozname. Nájomca v omeškaní môže požiadať o svoju nehnuteľnosť svojho prenajímateľa v lehote jedného mesiaca. Potom môžu byť veci použité, napríklad vydražené súdnym exekútorom.
Limit limitu: zvýšenie nájomného je obmedzené na 15 percent
V oblastiach s nadpriemernou potrebou bývania môžu federálne štáty Limit limitu pre zvýšenie nájomného od roku 2013 z 20 percent na 15 percent. Nájomné sa potom môže do troch rokov zvýšiť najviac o 15 percent a najviac do výšky miestneho porovnateľného nájomného.
Strop sa však vzťahuje iba na existujúce nájomné, a nie na nové prenájmy - nepomáha nikomu, kto si chce prenajať nový byt. Preto veľká koalícia v roku 2015 predstavila ako ďalší nástroj rentabilnú brzdu.
Brzda nájmu
Od 1. júna 2015 je v platnosti táto zmena v zákone o prenájme: Spolkové krajiny môžu v roku 2017 uplatniť brzdu nájomného Metropolitné oblasti a ďalšie populárne obytné oblasti s obmedzeným trhom s bývaním zaviesť. Zabrzdí sa nájomné iba pre nové nájomné zmluvy a nie pre existujúce nájomné zmluvy. Nariadenie platí do konca roku 2020.
Ak sa použije brzda ceny nájmu, nájom pri opätovnom prenájme existujúcich bytov nesmie prekročiť desať percent miestneho porovnateľného nájomného. Informácie v miestnom indexe nájomného platia ako obvyklé porovnávacie nájomné. Ak neexistuje index nájomného, môžu sa podľa federálneho ministerstva spravodlivosti použiť aj databázy prenájmov od združení prenajímateľov a nájomcov alebo porovnateľné štatistické zisťovania.
Nájomca má také, aby si mohol skontrolovať, či je dohodnuté nájomné prípustné Právo na informácie smerom k ubytovateľovi. Toto potom musí nájomcovi napríklad povedať, aké nájomné platil predchádzajúci nájomca.
Ak sa zabrzdí cena za prenájom, môže byť nájomné maximálne o 10% vyššie ako miestne porovnateľné nájomné.
Fakty o cene za prenájom brzdy
Je možné získať späť nadmerné nájomné
Ak je nájomné vyššie, ako by malo byť podľa predpisov cenovej brzdy nájmu, môže nájomca proti nemu vzniesť námietku aj po ukončení nájmu a požadovať vrátenie nadmerného nájomného. To sa však týka iba nájomného, ktoré zaplatil po reklamácii. Nemecké združenie nájomcov je voči tomuto nariadeniu kritické, pretože môže byť pre majiteľov stimulom, aby najskôr vyskúšali nadmerné nájomné. „Podľa súčasnej právnej situácie si môže ponechať nadmernú časť nájomného medzi uzavretím zmluvy a sťažnosťou nájomcu,“ hovorí hovorca DMB Ulrich Ropertz.
Tieto výnimky sa týkajú brzdy ceny prenájmu
- Ubytovatelia môžu minimálne toľko nájmu túžba, ako už zaplatil predchádzajúci nájomca. Nemusíte teda znižovať nájomné.
- Nové budovy, ktoré po 1. októbri 2014 boli dokončené, sú oslobodené od brzdy nájmu.
- Tiež na komplexne zmodernizované apartmány brzda nájmu neplatí. Ako usmernenie pre komplexnú modernizáciu uvádza spolkové ministerstvo spravodlivosti asi tretinu výdavkov potrebných na porovnateľný nový byt, ktoré táto investícia dosahuje.
Združenie nájomníkov je skeptické
Podľa združenia nájomcov sa zdá, že nájomná brzda zatiaľ nefunguje podľa očakávaní. „Pre dotknutých nájomcov nie je transparentné, či sa môžu úspešne dovolávať základných pravidiel brzdy nájmu, alebo či neplatí niektorá z výnimiek, ako je vysoká výška prednájmu alebo modernizačné opatrenia,“ domnieva sa Ulrich Ropertz. Preto sa odporúča najskôr nájomníkom bytov nechajte si poradiť od združenia nájomcov alebo od špecializovaného právnika.
Kde platí brzda nájmu?
Doteraz jedenásť spolkových krajín zaviedlo brzdu nájomného v asi 300 obciach. Spolkové ministerstvo spravodlivosti ponúka interaktívnu mapu Nemecka, ktorá určuje, kde bude platiť cena za prenájom.
Provízia sprostredkovateľa: kto si objedná, ten zaplatí
Dlhodobo mohli prenajímatelia uľahčiť prenájom svojho bytu. Najali si realitného agenta a nového nájomcu nechali zomrieť splatný sprostredkovateľský poplatok zaplatiť. Nastala zmena v zákone o nájme: Od júna 2015 sú provízie pre sprostredkovateľov novo regulované. Teraz je to pravda Princíp objednávania. To znamená: Kto si objedná realitného agenta, zaplatí mu ho hneď. Dohody, ktoré sa odchyľujú od tohto nového nariadenia, sú neúčinné a môžu byť potrestané pokutou. The Práva nájomníkov boli vďaka tejto inovácii výrazne posilnená.
Ak na druhej strane nájomca výslovne poveril sprostredkovateľa hľadaním bytu, musí samozrejme podľa novej právnej situácie zaplatiť aj províziu. Federálny ústavný súd teraz vyhlásil nový zákon za ústavný po sťažnostiach niektorých realitných agentov.
Pozor na triky sprostredkovateľov
Združenia nájomcov uvádzajú, že v niektorých prípadoch sa sprostredkovatelia snažia presvedčiť záujemcov o bývanie, aby „spontánne“ pátrali. Ak je však byt už v databáze sprostredkovateľa, nekonal v mene potenciálneho nájomcu - a jeden poplatok za takúto objednávku nepovolené. Vyžaduje sa tiež od sprostredkovateľov Poplatky za služby a prehliadku alebo sú to potvrdenia rezervácie ponúkaného bytu nepovolené.
Odpočítajte poplatky za sprostredkovanie od dane
Útecha pre prenajímateľov: Náklady na realitného agenta, ktorého vymenovali, je stále možné v plnej miere odpočítať od dane.
Zákaz sprenevery: Už sa neprenajíma ako dovolenkový dom
Aj keď sú rady bytov v mnohých vidieckych oblastiach prázdne, v populárnych mestách panuje úplne iný trend: tam sa nájomné byty čoraz častejšie ponúkajú ako rekreačné apartmány. Potom už nie sú k dispozícii poľovníkom v bytoch.
Preto sa veľa miest v Nemecku snaží zakročiť proti sprenevereným nájomným bytom. Existujú nariadenia v Berlín, Dortmund, Drážďany, Freiburg, Hamburg, Kolín nad Rýnom, Kostnica, Mníchov, Münster a Stuttgart.
Hlavné mesto je obzvlášť prísne voči prenájmu prázdninových apartmánov
V roku 2014 Berlín: Ak si chcete prenajať apartmán v normálnom dome pre turistov, musíte si ho vopred zaobstarať Získajte súhlas. Existujú ale iba vo výnimočných prípadoch. Ak niekto poruší zákon, hrozí mu pokuta až do výšky 100 000 eur. Platnosť prechodného opatrenia pre rekreačné apartmány vypršala v apríli 2016. Od tej doby prenajímatelia už nesmú ponúkať svoje byty na sprostredkovateľských portáloch pre rekreačné apartmány.
Existujú však aj výnimky zo zákazu sprenevery v Berlíne
- Majiteľ bytu, ktorý sám naďalej používa svoj byt, si môže prenajať menej ako polovicu obytnej plochy striedajúcim sa hosťom na dovolenke („pravidlo 50 percent“).
- Majiteľ domu môže naďalej prenajímať druhý dom ako rekreačný dom, aj keď nie je prítomný. Rozhodol o tom správny súd v Berlíne v auguste 2016. Súd však vzhľadom na zásadný význam rozsudku pripustil odvolanie na Vyšší správny súd v Berlíne-Brandenbursku.
Zákon o zmene a doplnení zákona o druhom prenájme: To plánuje politika
Spolkové ministerstvo spravodlivosti plánuje ďalšie zmeny a doplnenia zákona o nájme a schválilo Zákon o zmene a doplnení zákona o druhom prenájme (2. MietNovG) predložené ako návrh. Okrem inovácií v oblasti nákladov na modernizáciu patria medzi zmeny v nájomnom práve aj tieto zmeny: