O koľko môžu banky v dôsledku platby okamžite prísť
posteľ
Zákon o poskytovaní platieb sa dostal do parlamentu bez dopadovej štúdie. Národná banka Rumunska zverejnila odhad, podľa ktorého by banky mohli v dôsledku zákona stratiť 2 až 4 miliardy lei, ale priestor, z ktorého vychádza tento odhad, nebol zverejnený. Vláda sa domnieva, že bankári by mohli žalovať Rumunsko na medzinárodných súdoch a štátny rozpočet by bol ohrozený. Európska komisia sa domnieva, že zákon ohrozuje finančnú stabilitu krajiny. Rétorika národných a medzinárodných inštitúcií smerom k platbám je čoraz tvrdšia. O akých stratách môžeme v skutočnosti hovoriť?
Zákon o poskytovaní platieb, prostredníctvom ktorého môže jednotlivý dlžník prevádzať založenú nehnuteľnosť na banku výmenou za zrušenie dlhu, priniesol pôsobivú zbierku názorov všetkých národných i medzinárodných inštitúcií. Všetko negatívne. Jedna z kritík sa týka možných strát, ktoré bankám prinesie zákon, ktorý by sa vzťahoval aj na stále úvery. Európska komisia sa v hodnotiacej správe, ktorá nezastupuje pozíciu inštitúcie, domnieva, že zákon by mohol dokonca vytvoriť systémové riziká pre finančno-bankový sektor s dopadmi na celú ekonomiku.
Úradníci NBR opakovane verejne vyhlásili, že neočakávajú, že veľká časť dlžníkov zaplatí domu, aby sa zbavila pôžičky. NBR však odhaduje potenciálne straty pre banky na 2 - 3 - 4 miliardy lei. Vzhľadom na to, že zákon sa v pôvodnej aj v poslednej podobe novelizovanej Senátom týka aj prebiehajúcich úverov, len tu sa dá vypočítať, o koľko banky prídu. Prečo? Pretože existujú dlžníci so zlyhanými pôžičkami, ktorí by nemali objektívne dôvody, aby sa uchýlili k platbe, pokiaľ ich dom nie je v hodnote vyššej ako pôžička.
Podľa údajov NBR je miera zlyhaných úverov pri objeme úverov so zárukami na nehnuteľnosť vo výške 77,27 miliárd lei vzťahujúcich sa na jednotlivcov 6,69%. To znamená objem zlyhaných úverov vo výške približne 5,17 miliárd lei. Táto suma priamo podlieha zákonu o platbe, ak sa použije na zostatok. To ale neznamená, že celá suma je pre bankový systém stratou, pretože ak dôjde k zrušeniu dlhu, záruka zostáva. Rozdiel je v tom, že príjem a ďalšie aktíva už nie je možné sledovať.
Strata v prípade zlyhania (LGD) bola 25% v prípade úverov na nehnuteľnosti a 35% v prípade hypotekárnych úverov, údaje za jún 2015, zverejnil NBR v správe o finančnej stabilite. To znamená, že banky v prípade nesplácaného úveru vymáhajú 75% respektíve 65% zostatku úveru po nútenom predaji záruky a po predaji alebo exekúcii nekrytého dlhu, ktorý zostane po oddelení hypotéky od úveru.
Napríklad pri pôžičke 70 000 eur s hypotékou je strata banky v priemere 17 500 eur, ak je úverom na kúpu nehnuteľností, a 24 500 eur, ak je spotrebným úverom.
Po vynútení zabezpečenia má banka dve možnosti: ponechať si expozíciu v súvahách s príslušnými ustanoveniami o riziku a sledovať samotný príjem dlžníka alebo ho zo súvah odstrániť, a to buď predajom tretej osobe, alebo starému špeciálnemu, ktorý nie je regulovaný NBR. Druhá možnosť je zrejmá z dôvodu výhod súvahy. V prvom rade preto, že ak predajú nezabezpečený dlh špecializovanej spoločnosti, banky dostanú príjem - priemerný trhový portfólio je v portfóliu 5 - 7% - a zbavia sa rezerv, správnych a exekučných nákladov. Ak vezmú dlh na osobitnom starom, banky odpočítajú ich rezervy a majú oveľa voľnejšie kapitálové požiadavky.
Odkiaľ pochádzajú nezaplatené dlhy
Väčšina zlyhaných úverov z hľadiska objemu a sadzby pochádza z hypotekárnych úverov. Pri objeme 24,5 miliárd lei takýchto úverov mali banky mieru omeškania nad 90 dní 12,4%, takže objem nesplácaných úverov predstavoval zhruba tri miliardy lei. Pri strate v prípade nesplácania 35% je skutočná strata približne jedna miliarda lei.
Banky majú hypotéky v objeme 28,7 miliárd lei, hlavne pôžičky Prima Casa. Miera nesplácania predstavuje pri tomto type pôžičiek 2,64%, takže objem nesplatených pôžičiek počas 90 dní je asi 757 miliónov lei. Pri strate v prípade nesplácania 25% by banky v tomto portfóliu označili stratu asi 190 miliónov lei.
Ďalších 24 miliárd lei sú v portfóliu bánk pôžičky na investície do nehnuteľností, prakticky hypotéky klasifikované inak, z dôvodu legislatívnych výhod, bankami. Miera zlyhaných úverov je v tomto prípade 5,66%, keďže portfólio tvoria prevažne predkrízové pôžičky, takže objem predstavuje 1,36 miliárd lei. Pri strate v prípade nesplácania 25% to znamená, že skutočná strata bánk je 340 miliónov lei.
Celkovo banky bez platieb strácajú kvôli nesplácaným úverom asi 1,6 miliárd lei.
Aký veľký vplyv má v tomto prípade platba?
Ak by sa strata v prípade nesplácania zvýšila o päť percentuálnych bodov, potom by sa očakávaná strata bánk pre portfólio zvýšila bez platieb na 1,85 miliárd lei, o 250 miliónov lei oproti tomu v súčasnom scenári. Aj keď predpokladáme, že banky po predaji založenej nehnuteľnosti vymôžu viac ako 10% zostávajúceho dlhu, stále nedosahujeme nárast straty v prípade nesplácania o viac ako 3 - 4 percentuálne body.
V Senáte bol novelizovaný zákon tak, aby bolo možné splácať iba pôžičky zabezpečené bývaním, čo vylučuje možnosť, že dlžníci s pozemkami alebo komerčnými budovami môžu stále platiť. Podľa NBR sú pôžičky zabezpečené pôdou vo výške takmer 1,5 miliardy lei v nútenej exekúcii, v porovnaní s 2,7 miliardy lei, čo je hodnota úverov zabezpečených domami/bytmi v rovnakom postupe. O úveroch zaručených s komerčnými priestormi nemáme údaje.
Ak sa novela zachová v snemovni, súčasne so stropom 150 000 eur sa straty bánk ešte znížia.
Ako sa dostaneme k strate oznámenej NBR
Strata v prípade nesplácania by mala dosiahnuť 70%, aby banky mohli utrpieť ďalšie straty vo výške dvoch miliárd lei v dôsledku platby za súčasné portfólio subjektov, ktoré neplnia svoju funkciu. To sa môže stať znížením hodnoty záruk o 50 - 60%, ťažko predstaviteľným poklesom cien, čo by nás priviedlo k úplne odlišnému súboru problémov.
Podľa správy NBR o finančnej stabilite za rok 2015 existuje úzka korelácia medzi úrovňou záruky (pôžička na hodnotu, LTV) a platobnou disciplínou. Ak je teda hodnota záruky nižšia ako hodnota úveru, miera zlyhania je oveľa vyššia. veľký. V prípade spotrebiteľských úverov bola pri miere LTV nad 100% miera zlyhaných úverov v polovici minulého roka asi 30%, v porovnaní s 5–7%, kde sú dostatočné záruky. V prípade štandardných úverov na nehnuteľnosti bola miera zlyhania asi 25% na úrovni LTV nad 100%, v porovnaní s menej ako 4%, keď existovali dostatočné záruky.
Posledné údaje NBR ukazujú, že na konci minulého roka bola úroveň LTV pri skladových úveroch na nehnuteľnosti 88% a pri nových úveroch 84%. Na jednej strane máme krízu, ktorá znížila ceny domov a znížila hodnotu LTV, ktorá bola v polovici roku 2008 asi 70%. Potom program Prima Casa s predstihom iba 5%, čo bol najsilnejší vplyv na trhu pokrízových úverov na nehnuteľnosti sa úroveň LTV udržala na vysokej úrovni. Z týchto dôvodov sú banky vystavené poklesu na trhu nehnuteľností. Neznamená to, že ak sa zvýši priemerná úroveň LTV, automaticky sa zvýši výkonnosť, pokiaľ sa nezvýši zadĺženosť obyvateľstva.
Príjmy obyvateľstva sa zvyšujú, ale zvyšovanie úrokových sadzieb alebo znehodnocovanie leu môže zvýšiť dlhovú službu. A to v podmienkach, v ktorých sú podiely na lei a eurách na historických minimách
„Aktuálne riziká poskytovania úverov obyvateľstvu so zárukami na nehnuteľnosti sú pre bankový sektor naďalej dôležité. Vysoká zostatková splatnosť tohto portfólia môže vytvárať tlak na bankový systém v prípade uskutočnenia úrokových šokov, “uvádza sa v správe NBR.
Priemerná zadlženosť obyvateľstva pri novoposkytnutých úveroch bola ku koncu minulého roka 44%, z celkového portfólia úverov na nehnuteľnosti 46%. Podľa stresového scenára NBR by na základe údajov z júna 2015 zvýšenie úrokových sadzieb o dva percentuálne body kumulované so znížením platu o 6% zvýšilo zadlženie dlžníkov Prima Casa o 12 pb a o 9 pb v prípade dlžníkov s inými úvermi na nehnuteľnosti v porovnaní s priemerom 4 pb v prípade celého portfólia.
Najčastejšie exponovaní dlžníci zvyšujúci úrokové sadzby sú tí, ktorí si vzali pôžičky First Home. Ak minulý rok NBR uviedla, že za týchto podmienok je potrebné prehodnotenie programu, teraz NBR požaduje, aby Prvý dom nevstupoval do platby a aby bol program zachovaný.
Banky budú musieť v skutočnosti prijímať zložité rozhodnutia týkajúce sa úverovej politiky, ak platobné právo prejde v podobe pre nich nepriaznivej.
Ak to drasticky obmedzí poskytovanie úverov, potom sa očakáva pokles cien nehnuteľností, čo vytvorí tlak na úroveň LTV a môže ich prinútiť k novým ustanoveniam. Ak budú naďalej poskytovať pôžičky v uvoľnených podmienkach, sú v nasledujúcom ekonomickom cykle vystavení pádu trhu s nehnuteľnosťami. Veľmi dôležité je tiež to, čo sa stane s programom Prima Casa, ktorý v posledných rokoch priniesol zhruba dve tretiny nových pôžičiek poskytnutých bankami.
Podľa zástupcu guvernéra Liviu Voinea NBR v skutočnosti odhaduje, že ceny domov klesnú o 10%. To by znamenalo, že pri súčasných zásobách nesplneného tovaru by straty dosiahli 2,2 miliárd lei, teda o zhruba 800 miliónov lei oproti súčasným zásobám.
Ak vezmeme do úvahy, že NBR tiež hovorí, že neočakáva vysoký počet platieb, kým straty bánk vo výške 2–3 až 4 miliárd lei pre banky čaká ešte dlhá cesta, a to aj v tom zmysle, v akom sú banky povinné platiť dodatočné ustanovenia odrážajúce znehodnotenie záruk. Krytie zlyhaných úverov generovaných obyvateľstvom pomocou rezerv podľa IFRS bolo v júni 2015 68,1 percenta.
Musí sa tiež vziať do úvahy, že riziká nie sú symetricky rozložené na úrovni trhu. Banky, ktoré v predkrízovom období poskytli veľa pôžičiek, v porovnaní s bilanciou, najmä pôžičkami vo švajčiarskych frankoch, mohli byť oveľa ťažšie zasiahnuté ako ostatné. Okrem znehodnocovania realitného trhu ovplyvňuje tieto pôžičky aj skutočnosť, že frank zdvojnásobil svoju hodnotu voči leu v kríze.
Niektorí z dlžníkov s takýmito pôžičkami - s objemom 7,3 miliárd lei na konci minulého roka - by mohli byť v pokušení zaplatiť, ak je ich hypotéka hlboko pod vodou.