Prenajať alebo kúpiť nehnuteľnosť - stojí za to kúpiť si dom

Mnoho ľudí chce vystúpiť zo svojho prenajatého bytu a snívať o vlastníctve vlastného domu. Rozhodnutie, či je v roku 2020 prenájom alebo kúpa lepšia, však závisí od mnohých faktorov. Ukážeme vám, čo je lacnejšie, kedy sa oplatí kúpiť a pre koho je prenájom tou lepšou voľbou.

Mám pokračovať v prenájme alebo si mám kúpiť lepšie?

Asi 80% Nemcov by chcelo bývať vo svojich vlastných štyroch stenách, pretože rôzne štúdie sa opakovane osvedčili. Aktuálny vývoj úrokových sadzieb navyše láka nízkymi úrokovými sadzbami, ktoré umožňujú požičiavať si za výhodných podmienok. Pretože vo väčšine prípadov si musíte svoj domov financovať iba raz za život, musíte starostlivo zvážiť, či je lacnejšie kúpiť si ho namiesto prenájmu. Otázka: „Čo je lepšie - prenajať alebo kúpiť?“ Na otázku sa nedá jednoznačne odpovedať. Rôzne štúdie ukazujú, že kúpa nehnuteľnosti je z dlhodobého hľadiska nákladovo efektívnejšia ako celoživotné bývanie na prenájom. Rozhodnutie, či sa vám kúpa domu oplatí, závisí od niekoľkých individuálnych faktorov:

umiestnenie požadovanej nehnuteľnosti
finančného rámca
osobné požiadavky

Iba po zvážení rôznych faktorov môžete urobiť správne rozhodnutie za vás. Nasledujúci článok vám pomôže pri rozhodovaní.

Preto sa kúpa domu oplatí

Ceny nehnuteľností v Nemecku stále rastú. Nákup je napriek tomu lacnejší ako prenájom. K tomuto záveru dospelo niekoľko štúdií, z ktorých dve vám predstavíme podrobnejšie.

Štúdia: Nákup je v priemere o 33% lacnejší ako prenájom

Inštitút nemeckej ekonomiky v Kolíne nad Rýnom (IW) podrobne preskúmal nájomné a nákupné náklady pre 401 okresov v Nemecku. Výsledok: Kúpa domu je v priemere o 33% lacnejšia ako prenájom. Ako hlavná príčina sa uvádza vývoj hypotekárnych úrokových sadzieb, ktoré v posledných rokoch prudko poklesli. A zároveň náklady na prenájom prudko stúpajú.

Podľa štúdie IW je vo všetkých 401 skúmaných okresoch vlastníctvo domu výhodnejšie ako prenájom ubytovania. Výsledky sa však v rôznych metropolitných oblastiach a regiónoch veľmi líšia. V Mníchove je výhoda nákupu nad prenájmom iba 26,4%. Vo štvrti Saale-Orla v Durínsku však 62,2%.

Nasledujúca tabuľka zobrazuje príklady vybraných okresov od severu k juhu. V štvrtiach s nízkou cenou, napríklad v Starnbergu so 16,4%, sú ceny nehnuteľností v porovnaní s cenami prenájmov pomerne vysoké.

Nákladovo výhodná kúpa v porovnaní s prenájmom v nemeckých regiónoch

Výhodou kúpy nehnuteľnosti v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti v spolkovej krajine je okresná výhoda

Flensburg	33,3%	Šlezvicko-Holštajnsko
Lübeck	27,6%	Šlezvicko-Holštajnsko
Hamburg	38,6%	Hamburg
Rostock	53,0%	Meklenbursko-Predné Pomoransko
Hannover	27,8%	Dolné Sasko
Berlín	34,0%	Berlín
Drážďany	34,6%	Sasko
Dusseldorf	34,5%	Severné Porýnie-Vestfálsko
Bottrop	31,1%	Severné Porýnie-Vestfálsko
Frankfurt nad Mohanom	35,5%	Hesse
Koblenz	28,8%	Porýnie-Falcko
Stuttgart	26,4%	Bádensko-Württembersko
Mníchov	26,8%	Bavorsko
Starnberg	16,4%	Bavorsko

Zdroj: Kolínsky inštitút pre ekonomický výskum, správa o nákladoch na bývanie, 2018

Štúdia: Kúpiť dom namiesto prenájmu sa oplatí najmä neskôr v starobe!

Spoločnosť LBS Research spolu s výskumným ústavom emperica v priebehu času skúmala náklady na bývanie domácností nájomníkov a majiteľov. Potom majú vlastníci spočiatku vyššie výdavky (úroky z výstavby, splácanie, náklady na vedľajšie stavby) na bývanie vo vlastnom dome. Po niekoľkých rokoch však finančné výhody prevažujú. V priemere od začiatku 50. rokov nepretržite klesajú náklady na nehnuteľnosť. Nasledujúca tabuľka ukazuje vývoj nákladov na bývanie v porovnaní vekových skupín. Je zrejmé, že náklady na bývanie sa v starobe znižujú po kúpe nehnuteľnosti. Na druhej strane náklady na prenájom v priebehu života neustále stúpajú.

Kúpa alebo prenájom nehnuteľnosti: Takto sa v priebehu života mení stres

Veková skupina Priemerné zaťaženie domu priemerné náklady na bývanie za prenájom

do 40 rokov	729 € mesačne	619 € mesačne
40 až 54 rokov	687 € mesačne	663 € mesačne
55 až 64 rokov	575 € mesačne	657 € mesačne
nad 64 rokov	499 € mesačne	688 € mesačne

Zdroj: Výskumný ústav LBS Research a Emperica, analýza nákladov na bývanie, 2017

Za predpokladu najlepšieho scenára, že nehnuteľnosť je v starobe bez dlhov, náklady na vlastníctvo domu pre osoby staršie ako 64 rokov môžu dokonca klesnúť až na 386 EUR. Oplatí sa teda rozhodnúť čo najskôr, či je kúpa domu alebo prenájom bytu pre vás to pravé. Pretože čím skôr si založíte hypotekárny úver a začnete splácať splátky úveru, tým skôr budete bez dlhov.

Kúpa nehnuteľnosti - to sú výhody a nevýhody

Predtým, ako sa z finančných dôvodov rozhodnete kúpiť dom, mali by ste ako vlastník nehnuteľnosti porozumieť aj osobným výhodám a nevýhodám. Medzi výhody patrí najmä bezpečnosť a nezávislosť. S nehnuteľnosťou, v ktorej žijete, máte bezpečnú hodnotu a nezávisíte od ďalšieho vývoja na trhu s bývaním. Existujú však aj nevýhody, ako napríklad dlhodobý záväzok voči finančnej banke a zodpovednosť za stav domu.

Výhody pri kúpe domu

Nehnuteľnosť je bezpečná investícia, ktorej hodnota sa z dlhodobého hľadiska zvyšuje
Hodnota majetku je nezávislá od inflácie
Vysoká finančná bezpečnosť s plánovateľným bremenom pri vhodnom financovaní stavby
Sloboda výberu dizajnu a rozšírenia
Bez obáv z rastúceho nájomného alebo ukončenia nájmu
Bezplatné bývanie v starobe (ak boli splatené stavebné úvery)

Nevýhody kúpy domu

Viazaný na jednom mieste
Závislosť banky od hypotekárnych úverov
Možné ďalšie náklady na financovanie môžu nákup predražiť
Podľa plánov obce pobytu
Predaj po niekoľkých rokoch vedie takmer vždy k stratám, pretože náklady na financovanie sú na začiatku pomerne vysoké
Zodpovednosť za starostlivosť a údržbu
Musia sa robiť rezervy na údržbu

Prenájom nehnuteľnosti - to sú výhody a nevýhody

Pri rozhodovaní, či kúpiť alebo prenajať byt alebo dom, zohráva dôležitú úlohu zváženie výhod a nevýhod prenájmu. Ak bývate v prenájme, väčšinou sa nemusíte starať o údržbu nehnuteľnosti. Napríklad, ak je kúrenie vadné, je úlohou prenajímateľa, aby zorganizoval opravu. Čakajú vás iba bežné renovačné práce, ako je tapetovanie. Ďalšou výhodou je, že môžete nájomnú zmluvu kedykoľvek vypovedať so stanovenou výpovednou lehotou a sťahovať sa.

Pre mnohých je najväčšou nevýhodou neistota, ako sa bude vyvíjať nájomné v nasledujúcich rokoch. Úroveň nájmu stúpa, najmä v metropolitných oblastiach, a existuje riziko, že vy ako nájomca budete musieť platiť prudké nájomné. Tu nájdete prehľad výhod a nevýhod prenájmu bytu alebo nehnuteľnosti.

Výhody prenájmu domu

Spravovateľné dodatočné náklady
Za údržbu je zodpovedný prenajímateľ
Flexibilita pri výbere miesta na bývanie a veľkosti bytu
Žiadny dlhodobý finančný záväzok voči banke

Nevýhody prenájmu domu

Rastúce nájomné môže v priebehu rokov život predražiť
Závislosť od prenajímateľa
Možný vysoký účet za energie

Pre koho sa oplatí kupovať namiesto prenajímať?

To znie dobre, keď môžete povedať: Som majiteľ domu. Kúpa domu však nie je pre každého to pravé. Na jednej strane musia byť vaše vlastné finančné podmienky správne, a na druhej strane je to otázka typu. Pretože bývanie vo vlastných štyroch stenách je spojené s úsilím a zodpovednosťou.

Máte dostatok vlastného kapitálu. Odporúča sa minimálne 20% z kúpnej ceny.
Môžete vziať na seba finančné bremeno dlhodobej pôžičky.
Môžete si vytvoriť rezervy na potrebné opravy.
Chceš sa pripútať k jednému miestu.
Radi sa organizujete a chcete sa starať o svoj majetok.
Chcete viac priestoru pre seba a svoju rodinu.

Kúpte si svoj domov so správnou pôžičkou na bývanie

Ak ste sa rozhodli medzi prenájmom alebo kúpou a rozhodli ste sa kúpiť nehnuteľnosť, mali by ste venovať osobitnú pozornosť hypotéke, ktorá je individuálne šitá na mieru vám. Koniec koncov, zvyčajne sa na svoju banku pripútate pôžičkou na niekoľko desaťročí. Na bezpečnej strane môžete byť, iba ak budete reálne zohľadňovať podmienky svojho finančného rámca. Je dôležité byť k sebe úprimný, najmä pokiaľ ide o to, koľko kreditu si môžete dovoliť. Výška výšky pôžičky závisí

mesačnej sadzby, ktorú môžete zaplatiť,
zo súčasnej úrokovej sadzby,
z obdobia financovania
a existujúci kapitál.

Pomocou našej rozpočtovej kalkulačky získate prehľad o výške pôžičky, ktorá je pre vás vhodná. Máme pre vás aj mnoho ďalších tipov na financovanie budov, napríklad o správnej pevnej úrokovej sadzbe a o úspešnom pláne financovania. Mimochodom, existujú rôzne možnosti financovania nehnuteľností. Patria sem napríklad anuitný úver, variabilný úver a forwardový úver. Čo znamenajú tieto pojmy, sa dozviete v našom článku o typoch financovania.

Kúpa domu sa teda oplatí ako investícia

Nie každý chce kúpiť dom alebo byt, aby tam mohol bývať sám. Nehnuteľnosti sú obľúbenou formou investícií, pretože poskytujú vysokú úroveň bezpečnosti, pretože materiálna hodnota budovy sa takmer nemení. Zvyšovanie príjmu z prenájmu navyše sľubuje dobrý zisk. Aby sa vám investícia do „betónového zlata“ vyplatila, máme pre vás niekoľko tipov:

Poloha nehnuteľnosti je zásadná. Ceny nehnuteľností sú vyššie v mestách a metropolitných oblastiach ako na vidieku. Očakáva sa však, že dopyt po životnom priestore tam bude v nasledujúcich rokoch naďalej stúpať. Dobré pripojenie k sieti verejnej dopravy a príjemné okolie navyše zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti.

Investovanie do nehnuteľností je vždy spojené s rizikami. Náklady môžete znášať kedykoľvek z dôvodu nevyhnutných opatrení na zvýšenie energetickej účinnosti alebo nepredvídaných nákladov na renováciu. Okrem toho je možná strata nájomného, čo môže znížiť vašu návratnosť.

Existujú rôzne vzorce, pomocou ktorých môžete vypočítať možnú návratnosť a navzájom tak porovnávať možné vlastnosti. Jedným z príkladov je čistá návratnosť nájmu. Môžete to vypočítať tak, že čistý príjem z prenájmu vydelíte investičnými nákladmi a výsledok vynásobíte číslom 100. Príklad: Ročný čistý príjem z prenájmu je 11 000 EUR (po odpočítaní vedľajších nákladov, daní a rezerv) a investičné náklady sú 250 000 EUR (kúpna cena, maklér, vedľajšie nákupné náklady). Vzorec potom je: (11 000/250 000) x 100 = 4,4. Týmto vzorcom generujete návratnosť 4,4%.

Investície do prenajatej nehnuteľnosti si môžete odpočítať na daňové účely a znížiť tak svoje platby daní. Môžete si tiež odpočítať úroky z financovania nehnuteľností. Na druhej strane musíte platiť daň z príjmu, ktorý získate z prenájmu. Najlepšie urobíte, keď sa opýtate svojho daňového poradcu, či sa vám do nehnuteľnosti oplatí investovať.

Celkom novou formou investícií do nehnuteľností je davové investovanie. Spoločnosti hľadajú investorov na špeciálnych portáloch. Keďže dolná hranica investícií je niekoľko stoviek eur, je to dobrá príležitosť investovať do nehnuteľností s menším rozpočtom.

So splátkovým predajom na kúpu domu bez vlastného imania

Ďalším spôsobom, ako si zaobstarať vlastné štyri steny, je prenájom. Je to kombinácia prenájmu a kúpy. Splátky nájomného za dom alebo byt platíte niekoľko rokov, zvyčajne 10 až 20 rokov. Počas tejto doby už môžete v objekte bývať. Zostávajúcu kúpnu cenu potom musíte zaplatiť iba v jednej sume na konci predtým určeného obdobia. Tento variant ponúka možnosť kúpiť dom bez vlastného imania. Môžete sa tiež stať majiteľom domu bez toho, aby ste sa dlho dlhovali, pretože nepotrebujete financovanie domácnosti.

Splátkový predaj má však aj určité nevýhody. Napríklad sadzby za splátky sú vyššie ako zvyčajné nájomné. A máte dvojitú záťaž, pretože musíte nielen platiť mesačné splátky za prenájom, ale musíte si odkladať peniaze aj na neskoršiu kúpnu cenu.

Ak ste si kúpili dom alebo byt, je vhodné stať sa členom jednej z hlavných záujmových skupín pre majiteľov domov. Najväčší v Nemecku je „Haus & Grund“ s približne 900 000 členmi. Dostanete tam právne poradenstvo, tipy v daňových záležitostiach, vzory zmlúv a oveľa viac informácií.

Naše porovnanie financovania stavieb vám poskytuje bezplatné a nezáväzne aktuálne úrokové sadzby od viac ako 400 poskytovateľov peňazí zo stavieb.

Skutočné náklady spojené s výstavbou domu závisia od mnohých faktorov. Na konkrétnych príkladoch vám ukážeme podrobné náklady spojené s výstavbou nehnuteľnosti.

Financovanie bez vlastného imania je možné, ale nie vždy sa to odporúča. Zistite, aké riziko podstupujete a prečo nakoniec zaplatíte viac ako obvykle.

Ceny nehnuteľností vo veľkých mestách explodujú. Ukážeme vám, aké ceny štvorcových metrov môžete očakávať a kde je kúpa nehnuteľnosti lacnejšia.

Budú úrokové sadzby úverov na financovanie domácnosti stúpať alebo klesať? Náš graf úrokových sadzieb a odborné predpovede vám pomôžu lepšie posúdiť vývoj úrokových sadzieb.

Štát podporuje nákup, výstavbu a modernizáciu nehnuteľností na bývanie. Ide o lacné pôžičky KfW do výšky 120 000 EUR a dotácie na splácanie. Ako sa tam dostať, zistíte od nás.

Koľko domu si môžem skutočne dovoliť? Je súčasná úroková sadzba nízka? S našou hypotekárnou kalkulačkou môžete rýchlo a ľahko určiť všetky náklady spojené s vašou nehnuteľnosťou.